kira sözleşmesinde şartların değiştirilmesi...

Merhaba sayın meslektaşlarım,bir konuda bilgilerinize ihtiyacım var.

Müvekkil kiralayan kiracı ile 5 + 5 yıllık kira sözleşmesi imzalamıştır.Kira bedeli yıllık olarak ödenecektir.Sözleşmede kira artış oranı olarak tefe-tüfe ortalamasının alınacağı kabul edilmiştir. Sorum şu arkadaşlar, ilk 5 yılın sonunda kiralayan müvekkilim kira artış oranını değiştirerek başka oran üzerinden kira artışı isteyebilir mi? Sözleşmenin 5+5 yıllık yapılmış olması ilk 5 yıl sonunda müvekkilime sözleşme şartlarının değiştirebilmesi hakkını verir mi?

Önceden öngörülmeyen sebeplerle, kira ücretindeki artış oranı dürüstlük kuralına, hak ve nesafete aykırı oluyorsa işlem temeli çökmüş demektir. İşlem temeli çöken bu tip sözleşmelerde kira parası günün koşullarına uyarlanabilir. Bunun için; uzun süreli bir kira akdinin bulunması, hal ve şartlarda olağan üstü ve önceden öngörülemeyen değişikliklerin bulunması, bu değişikliklerin objektif nitelik taşıması, oluşan olağan üstü koşullarda kira ilişkisinin mevcut haliyle devamının kiralayan açısından katlanılmaz boyutlara ulaşması gerekmektedir.

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2003/13-332

K. 2003/340

T. 7.5.2003

• KİRA UYARLAMASI DAVASI ( Ekonomik Kriz Nedeniyle Edimler Dengesinin Kira Sözleşmesinin Yapıldığı Zamana Göre Davacı Aleyhine Bozulması Dolayısıyla Döviz Kuruna Göre Yapılan Kira Aktinde Uyarlama Yapılmasının Davacı Tarafından Talep Edilmesi )

• SÖZLEŞMEYE BAĞLILIK ( Hukukumuzda Sözleşmeye Bağlılık Ve Sözleşme Serbestliği İlkelerinin Kabul Edilmiş Olması )

• SÖZLEŞME SERBESTLİĞİ ( Hukukumuzda Sözleşmeye Bağlılık Ve Sözleşme Serbestliği İlkelerinin Kabul Edilmiş Olması )

• İLKELERİN SINIRLANDIRILMASI ( Karşılıklı Edimler Arasındaki Dengenin Olağanüstü Değişmesi Yüzünden Ahde-Vefa ve Sözleşme Serbestliği İlkelerinin Sınırlandırılmasının Adaletin Gereği Olması )

• İŞLEMİN TEMELİNDEN ÇÖKMESİ ( Taraflar Arasındaki Borç İlişkisinin Artık Devam Ettirilmesinin Beklenilememesi )

• HAKİMİN MÜDEHALESİ ( Hakimin Somut Olayın Verilerine Göre Alacaklı Yararına Borçlunun Edimini Yükseltmeye veya Borçlu Yararına Onun Tamamen veya Kısmen Edim Yükümlülüğünden Kurtulmasına Karar Vermesi )

• HAKKANİYETİN GÖZETİLMESİ ( İşlemin Temelinden Çökmesi Durumunda Tarafların O Akitle Bağlı Olmadıklarının Kabul Edilmesinin Adalete Muvafık OLması ve Hakkaniyete Uygun Olarak Düzeltilmesi )

• MEDENİ KANUNUN İKİNCİ MADDESİ ( Hakim Uyarlama İçin Hakkaniyete Göre ve Medeni Kanunun Dürüstlük Kuralını Gözeterek Karar Vermesinin Gerekmesi )

• SOMUT OLAYIN ÖZELLİĞİ ( Sözleşmedeki Çıkar Dengesinin ve Olayda Mevzuu Objektif Etkenlerin Karşılaştırılıp Değerlendirilmesinin Gerekmesi )

• KİRA PARASI ( Taraflar Arasında Ortaya Çıkan Yabancı Para Üzerinde Kira Akdinin Uyarlanması Davasında Hakimin Uyarlama Kararının Yine Yabancı Para Üzerinden Olmasının Gerekmesi )

• UYARLAMADA SIRALAMA ( Hakimin Uyarlama Sırasında Önce Taraflar Arasındaki Sözleşmeye Daha Sonra Kanun Hükümleri Arasında Somut Olaydaki Hukuki Proplemi Çözebilecek Hükümlere Bakması )

• HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI ( Sözleşmede Olumlu ve Olumsuz İntibak Kaydı Bulunmakla Beraber Sözleşmenin Bu Kayıtla Birlikte Aynen Uygulanmasının Hakkın Kötüye Kullanılması Olabilmesi )

• OLAĞANÜSTÜ OLAY ( Sözleşme Kurulduktan Sonra İfası Sırasında Ortaya Çıkan Olayların Olağan Üstü ve Objektif Nitelikte Olmasının Gerekmesi )

• UYARLAMA TALEP EDENİN KUSURLU OLMASI ( Uyarlama İsteyen Davacı Fevkalade Hal ve Şartların Çıkmasına Kendi Kusuru ile Sebebiyet Vermemesinin Gerekmesi )

• ENFLASYON ( Türkiye Şartlarında Enflasyonun Öngörülebilemesinin Gerekmesi )

4721/m.1,2,3,4

ÖZET : Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ( Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlanmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki, sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbirleri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını gerektirir.Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda "İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ" gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılarken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK.md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılmasını manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak M.K.'nun 1, 2 ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır.

Somut olayda görülebilen objektif etkenlerle karşılaştırılıp, değerlendirilmeli, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağı belirlenmeli, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet ( MK Md. 4, 2/1 ) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde yine yabancı para olarak uyarlanmalıdır.

Mahkemece, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden hukuki nitelendirmede yanılgıya düşülerek, eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

DAVA : Taraflar arasındaki "kira uyarlaması" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir Asliye 9. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 3.12.2001 gün ve 234-951 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 23.5.2001 gün ve 3903-6048 sayılı ilamı ile; ( ... Davacı, davalının maliki olduğu taşınmazı 1.10.2000 tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, sözleşme ile aylık kira bedelinin 2000 Amerikan Doları olarak kararlaştırıldığını, ancak 2001 yılı Şubat ayı ortalarında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle dolar kurunun önceden tahmin edilemeyecek derecede yükseldiğini, sözleşmenin düzenlendiği sıradaki dengenin aleyhine bozulduğunu ileri sürerek, aylık kira bedelinin 1200 dolara uyarlanmasını istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, aylık kira bedelinin dava tarihinden 1200 Amerikan Dolarına uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ( Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlanmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki, sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbirleri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını gerektirir.

Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet ( M.K.Md. 4, 2 ) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık ( Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmiyen hal şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.

Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda "İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ" gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılarken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanılarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK.md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılmasını manasına gelebilir. Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nispetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak M.K.'nun 1, 2 ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. ( M.K.md. 1 ) Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesi istisnai tali ( ikinci derecede ) yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuku tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim;

Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağan üstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Az yukarıdaki örneklenen olayda olduğu gibi. Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır., Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir; beklenebilir; olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmelidir. ( Bkz. Doç. Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara-1987 sh. 152.- vd; Hatemi/SEROZAN/Arpacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd ).

Tarafların dövize endeksli kira sözleşmesi yapmalarındaki gerçek ve ortak amaçlarının saptanması uyuşmazlığın çözümünde önem kazanmaktadır.

Yurdumuzda eşya fiyatlarının her geçen gün şaşırtıcı ve beklenilenin üstünde yükselmeler gösterdiği çok açıktır. Memleketin bu hususta yerleşmiş ekonomik durumu, bireylerin yaşamını ağırlaştırarak huzursuzluk kaynağı olmaktadır. İşte bu açık olgu karşısında, kiralayan mal sahiplerinin enflasyonun rizikolarından korunmak amacıyla dövize endeksli kira sözleşmeleri düzenledikleri, kiracılarında bunu kabul zorunda kaldıkları yaşanan bir gerçektir. Demek ki dövize endeksli kira sözleşmelerinin kurulmasında, tarafların gerçek ve ortak amaçları sırf zaman zaman yükselen enflasyonun olumsuz etkilerinden kiralayanı korumak ve güvence altına almak iradesinden kaynaklandığının kabulü zorunludur ( MK. md. 2/1; B.K.md. 18 ). O nedenle; sözleşmenin in'ikadı anında ileride ekonominin aniden bozulacağını, tarafların tahmin edip, bunun olumsuz sonuçlarına yalnız kiracının peşinen katlanacağını, kararlaştırdıkları şeklinde bir yoruma gidilmesi mümkün değildir. Kaldı ki; işlem temelini alt üst edecek, çökertecek edimin ifası iktisadi bir yıkım olacak nitelikte fahiş bir durumun mevcut bulması hallerinde de çıkar dengesi aleyhine bozulan borçlunun M.K. 2/1 deki kurallarından kaynaklanan "Clausula Rebus Sic Stantibos" ( Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ) ilkesi uyarınca hakimden sözleşmenin edimler arasındaki bozulan dengesini dürüstlük ve hakkaniyete uygun bir duruma getirmesini isteme tarafların birbiri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını ve sözleşmenin kuruluşu ve içeriği üzerinde serbestçe uyuşmalarını gerektirir. Hal böyle olunca da, ekonomideki ani bozulma ( kriz ) ve buna bağlı olarak döviz fiyatlarında meydana gelen şok patlamalar karşısında, sözleşmedeki denge davacı kiracı aleyhine katlanılmayacak derecede bozulabilir ve kiracı beklemediği, hiç hesaba katmadığı böyle bir sonuçla borçlarını ödemeyecek duruma girebilir. O nedenle uyuşmazlığın çözümünde, sözleşmenin temel edimi olan ve taraflarca başlangıçta kabul edilen döviz fiyatlarındaki normal artışlar dışında, sözleşmenin inikadından sonra 2001 yılı Şubat ayında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle işlem temelinin çöküp çökmediğinin araştırılması ve aydınlığa kavuşturulması zorunlu olmaktadır. Hemen belirtelim ki, beklenilmeyen olağan dışı sonuçları önceden tahmin edilemeyen, ekonomik krizden dolayı kiralayanın bir gün içinde sözleşme dışı nedensiz zenginleşmesi ve yarar sağlaması M.K. md 2/1 hükmünce asla haklı görülemez. Ve tarafların sözleşmede eşit hak sahibi olmaları ilkesine de aykırı olup; dahası somut adalet duygularını da zedeler. Nitekim dairemizin sapma göstermeyen oturmuş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca ve öğretide de tasvip gören kararlarıyla, enflasyon olgusuna dayanarak kiralayanların açtıkları kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması davaları mesmu kabul edilmiştir. ( Bkz. Yargıtay 13. HD. 14.2.1990, 5697/8708 ve 21.11.1991, 8374-10619, HGK 1992/13-360 E, 1992/425 K, 1.71992 T. ) Öyleyse, uyarlama esas ve ilkeleri lehine oluşmuş ise, kiracının da kira bedelinin uyarlanması için dava açabileceği "Evleviyyetle" kabul edilmesi gerekir.

Uyarlama davalarında, hakimin gözden kaçırmaması gereken temel esaslar şöyle sıralanabilir: Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler, yorumlanıp tarafların sağladığı hak ve yararlar değerlendirilmesi, ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar kıymetlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatına kavuşulursa, sözleşmedeki intibak boşluğu hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları ( MK Md. 4, 2/1 ) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi MK. Md. 1'deki yetki kullanılarak doğrudan kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, özellikle toplanan delillerin red ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında mahkemece yapılacak iş; yerinde uygulama yapılıp, uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle; sözleşmenin kurulduğu günden dava tarihine kadar geçen süre içinde, ülkemizin yerleşmiş ekonomik koşullarının etkisiyle sözleşmedeki yabancı paranın ( dövizin ) Türk parası karşısında normal artışlarla ulaşması gereken değeri bulunmalı, bulunan bu değer sözleşme gereği kiralayan yararına kabul edilmeli, daha sonra 2001 yılı Şubat ayında başlayan ve aralıksız şiddetini artıran umulanın üstündeki dolardaki artış ve buna bağlı ekonomik krizin tabii sonucu ortaya çıkan, sözleşmedeki yabancı paranın Türk parası karşısındaki dava tarihi itibariyle değer artışı tespit edilmeli, böylece belirlenecek iki değer arasındaki farklılık miktarı, sözleşmedeki özel hükümler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışılar ile somut olayda görülebilen objektif etkenlerle karşılaştırılıp, değerlendirilmeli, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağı belirlenmeli, böylece sözleşmedeki kira parasını, tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet ( MK Md. 4, 2/1 ) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde yine yabancı para olarak uyarlanmalıdır.

Mahkemece, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden hukuki nitelendirmede yanılgıya düşülerek, eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, yabancı para olarak kararlaştırılan kira parasının günün ekonomik koşulları altında çekilmez hal alması ve böylece işlem temelinin çökmesi olgusuna dayalı kira parasının uyarlanması isteğine ilişkindir.

Davacı K... Kitle Pazarlama Ticaret ve Gıda Sanayi A.Ş. vekili;Davacı şirketin 1/10/2000 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile davalı adına kayıtlı arsayı kiralandığını, aylık kira bedelinin 2000 Amerikan Doları olarak kararlaştırıldığını, ancak 2001 yılı Kasım ayında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle hükümetçe uygulanan çıpa sisteminin terk edilerek dövizin dalgalanmaya bırakılması sonucu dolar kurunun önceden tahmin edilemiyecek derecede yükseldiğini ileri sürerek, aylık kira bedelinin 1200 Amerikan Dolarına uyarlanmasını istemiştir.

Davalı vekili; yabancı paranın riski ve devalüasyonların ülke ekonomisi bakımından önceden tahmin edilemeyecek bir keyfiyet olmadığını, bu nedenle kur politikalarının güvenilir olmadığının sözleşmenin taraflarınca bilindiğinin kabul edilmesi gerektiğini, tacir olan davacının TTK.nun 20. maddesi uyarınca basiretli bir işadamı gibi davranarak ve hükümetçe alınacak ekonomik tedbirleri öngörerek sözleşme yapması gerektiğini savunmuş ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemenin, "2001 yılı Şubat ayında yaşanan ekonomik kriz nedeniyle dolarda umulanın üstünde artış sonucu edimler arasındaki dengenin davacı aleyhine bozulduğu" gerekçesiyle, davanın kabulüyle aylık kira bedelinin 1200 Amerikan Dolarına uyarlanmasına dair verdiği karar, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçesiyle bozulmuş; Yerel mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Kurulmuş bir sözleşmede sonradan ortaya çıkan bazı olgular nedeniyle değişiklik yapılabilmesi, bugün çağdaş tüm hukuk sistemlerinde kabul edilen beklenmeyen hal ( Emprevizyon ) veya Clausula Rebus Sic Stantibus Kuramının koşullarının gerçekleşmiş olması halinde buna olanak sağlandığı görülmektedir. Bu kuramın, borçlunun şartları ne olursa olsun mutlaka akde sadık kalmasını zorunlu gören, bir bakıma artık eskimiş olarak nitelendirilebilecek Ahde Vefa veya Pacta Sunt Servanda Kuramını sınırlamak için konulduğu benimsenmektedir.

Beklenmeyen hal ( Emprevizyon ) kuramının açıklanması şöyle yapılmaktadır. "Akit yapıldığı sırada mevcut bulunan şartlar önemli surette değişmişse taraflar akide bağlı olmamalıdır. Buna "Clausula Rebus Sic Stantibus" ( Beklenmeyen Hal Şartı ) denmektedir. Bu görüş öğretide "Emprevizyon Teorisi" adıyla anılmaktadır. Öğreti de, sözleşmenin yapıldığı zamandaki durumların değişmemesi, sözleşmenin örtülü ( zımni ) şartıyla yapıldığı varsayılır. ( Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop-Tekinay Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Bası İst. 1993. s. 1005 )

Akitlerin ifasını şartların değişmemesine bağlayan ( Clasula Rebus Sic Stantibus ) fikri çok gerçeğe uygun değilse de, Ahde Vefa prensibine kesin ve sıkı sıkıya bağlılığın da her zaman adil olmadığı görülmektedir. Bugün İsviçre-Türk Hukukunda çoğunlukla dayanılan esas, dürüstlük kuralı uyarınca çözüm bulunmasıdır. ( Prof. Dr. Kemal Oğuzman, Borçlar Hukuku Dersleri, Cilt 1, 4. Bası İst. 1987 s. 123, Prof. Dr. Rona Serozan, Borçlar Hukuku;Genel Bölüm, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme 3. Cilt, İst. 1994 s. 164, İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Ank. 1987, S. 112, Prof. Dr. Haluk Burcuoğlu, Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama, İst. 1995 S. 4, İsviçre Hukuku için Bkz. Eugen Bucher, Schweizer Isch'es Obligationenrecbt Allgemeiner Teil, 2. Bası, Zürich 1988, s. 385 vd. Henri Deschenaux, Le Titre Preliminaire Du Code Civil, Fribourg 1969, S. 183 )

Mukayeseli Hukuk açısından olayı irdelediğimizde;Alman Hukukunda Beklenmeyen Hal veya Clausula Rebus Sic Stantibus kuramının daha da somutlaştırılarak kabul edildiğini ve İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı olarak adlandırılan bir kuramın geliştirildiğini görmekteyiz. Sözleşmenin temelini teşkil eden kendisi üzerine anlaşmanın dayandığı ve karşılıklı edimlerin tayin olunduğu edim ve karşı edim arasındaki dengenin, taraflardan biri için artık çekilmez, katlanılamaz biçimde bozulduğu hallerde, işlem temelinin çökmesi söz konusu olacaktır. ( Bkz. Jozef Esser/Elke Schmidt, Schuldrecht, Band 1, Allgemeiner Teil, Heidelberg 1984 s. 330 vd, Serozon age. s. 164 vd )

İsviçre Hukukuna gelince;

Yargıcın bir sözleşmeden dönme ya da fesih suretiyle ortadan kalkdığının veya Emprevizyon nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasının kabul edilebilmesi için şu koşulların oluşması gerekmektedir.

a )Öngörülmez bir dış olayın sebep olması söz konusu dış olay bir kişi olayı olmamalıdır. Diğer taraftan bu olay öngörülemez olmalı ve sözleşmenin dengesinin yargıçtan müdahale talep eden tarafın kusurundan kaynaklanmaksızın bozmuş olmalıdır.

b )Sözleşme ekonomisinin bozulması.

Yargıç, yalnızca sözleşme henüz ifa edilmediği takdirde ne ölçüde Emprevizyon Kuramı çerçevesinde müdahale edebilir. Öngörülemez olgular, taraflar arasındaki dengeyi bozmuş olmalıdır. Bu hal özellikle sinallagmatik sözleşmelerde, edim ve karşı edim arasındaki ilişkinin bozulmasında söz konusu olur.

c )Objektif olarak katlanılması beklenebilecek rizikonun aşılmış olması gerekir. Federal Mahkeme içtihatlarında denge bozukluğunun önemli, açık ve aşırı olmasını aramaktadır. Bu nedenle her somut olayda, objektif bir değerlendirme ile, emprevizyon kuramını ileri süren tarafın üstlenmesi gereken azami rizikonun belirlenmesi gerekir. Eğer bu riziko aşılmışsa, yargıç sözleşmeye el atabilecektir. ( Bkz. Henri Deschenaux a.g.e s. 189-190 )

Türk hukukunda mehaz kanundaki uygulamalar doğrultusunda M.K. 2 maddesinden de esinlenmek suretiyle hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesini hem de İşlem Temelinin çökmesi kuramını uygulamak suretiyle uyarlanma davalarının görülebilir olduğunu benimsemiştir. İşlem Temelinden Çökmesi kavramının uygulanabilmesi için sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olması gerekir ( Bkz. Prof Dr. Kemal Tahir Gürsoy, Hususi Hukukta Clausula Rebus Sic Stantibus, Emprevizyon Nazariyesi 1950 s. 59-60 )

İşlem Temelinin Çökmesi ilkesinin somut olaya ne şekilde uygulanacağı hususunun da irdelenmesi gerekir. Yukarıda anıldığı gibi uyarlama kurallarının uygulanması için öngörülmez bir dış olayın meydana gelmesi gerekir.

Bilindiği gibi Türkiye Ekonomisinin alınan tedbirlere rağmen istikrarlı bir duruma gelmediği bilinen bir gerçektir. 1 Temmuz 1944 tarihinde uluslararası Para Fonu'nun kurulmasından sonra ülkeler paralarını Dolar'a göre tanımlamışlar, gerçekçi bir kur politikası arayışı içinde Türk Lirası 7 Eylül 1946'da ABD doları karşısında % 50 oranında devalüe edilerek bir ABD doları 280 kuruş olmuştur. ( Prof. Dr. Erdinç Tokgöz-Türkiye'nin İktisadi Gelişme Tarihi-Ankara 2001, s:121 ).

16/7/1958 tarihinde yapılan büyük çaptaki kur ayarlaması ile bir ABD dolarının değeri 260 kuruştan 980 kuruşa çıkarılmış, Türk parasının değeri ABD dolarına göre aşırı derecede düşürülmüş, bu uygulama yıllar boyunca devam etmiştir. 10.8.1970 tarihinde yeni bir devalüasyon kararı alınarak Türk Parasının değeri yabancı paralar karşısında % 66 oranında düşürülmüş, 1 Amerikan doları 15 TL. olmuştur. Bu uygulama ile yabancı paralar olmak üzere, kira bedelleri, her çeşit işçilik, malzeme ve mamul eşya fiyatları aşırı derecede artmış, enflasyon yıllar itibarıyle üç haneli rakamlara ulaşmış, günlük ve gecelik faizler düşünülmeyecek kadar artmıştır.

Nitekim, 24 Ocak 1980'de yürürlüğe konan "istikrar tedbirleri"ne rağmen ekonomi tarihimizde ilk kez 1946'da % 104 olan üç rakamlı enflasyon, 1980'de % 107 olmuştur. Bu nedenle 1980 yılında 35 TL.den 77,5 TL.ye çıkarılan dolar kuru, 1981 yılında ikinci kez yapılan % 100'e yakın bir ayarlama ile 142 TL.ye çıkarılmıştır. Bu devalüasyon kararından sonra Bakanlar Kurulu, 27 Ocak 1984 tarihinde Merkez Bankası'nın TL.sını dolar karşısında % 13,6 oranında devalüe edilmesini onaylamıştır. 5 Nisan 1994 tarihinde bilinen ekonomik kararlar alınmıştır. Bu kararlar sonucunda, borsalar, para piyasaları, banka kredi faizleri aşırı derecede artmış; Ocak 1994 ayına göre yabancı paralardaki artış % 250-% 300'lere ulaşmıştır.

Türk parasının yabancı paralar karşısındaki değer kaybının engellenmesi ve yükselen enflasyonun düşürülmesi amacıyla TC.Merkez Bankası 10 Aralık 1999 tarihinde, "Döviz çıpasına dayalı istikrar programını açıklamış; ancak 27 Kasım 2000 tarihinde bankacılık sisteminden kaynaklanan kriz nedeniyle, repo faizleri ve iç faizler rekor düzeyde yükselmiştir. Krizin giderek derinleşmesi sonucu döviz piyasalarından kaynaklanan Şubat 2000 krizi yaşanmış, ekonomideki bu açmazlar sonucunda hisse senedi borsaları çökmüş, bankalara devlet elkoymak zorunda kalmıştır. Türkiye İMF'ye başvurarak ekonomisine bir yön vermeye çalışmıştır. Merkez Bankası ciddi para politikalarına yönelmiş, 21/2/2001 tarihinde "döviz çıpasına" dayalı sabit kurdan dalgalı kura geçmek suretiyle doların, faizin, enflasyonun aşırı artmasına engel olmaya çalışılmıştır.

23.12.1999 tarihinde bir ABD doları 534.000 TL. iken 21.2.2001 tarihinde 687.000 TL. olmuş,11.7.2002 tarihinde 1.700.000 TL. olan ABD doları Irak savaşı sırasında 18.4.2003 tarihinde 1.790.000 TL.ya, bu kararın verildiği tarih itibariyle piyasa şartları sonucu 1.450.000 TL. olmuş, enflasyon Merkez Bankasının sıkı para politikaları sonucu %30 lara inmiştir. Son günlerde 1 yıllık vadeli bonolarda bileşik faizler yüzde 50 civarına, Merkez Bankasının yüzde 41 lik gecelik borçlanma faizlerinin fonlama bileşik faizi ile birlikte %50,6 ya gerilemiştir.

Sözleşmenin yapıldığı tarihte 1 ABD doları 691.260 TL.dir. Sözleşmenin bağıtlandığı tarih itibariyle kiralayan 2000 USDx691.260=1.382.520.000 TL. aylık kira almaya başlamıştır.

Davacı sözleşmenin yapılmasından 6 ay 3 gün sonra bu uyarlama davasını açmıştır. Dava tarihi itibariyle uyarlamanın yapılması halinde davalı kiralayanın eline 1.200 USDx1.240.407=1.488.400 TL. geçmeye başlıyacaktır.

Yukarıdan beri açıklandığı gibi Türkiye'de yıllardan beri ekonomik paketler açılmakta, ancak istikrarlı bir ekonomiye kavuşamamaktadır. Devalüasyonların ülkemiz açısından önceden tahmin edilemiyecek bir keyfiyet olmadığı, kur politikalarının güvenilir olmadığı bir gerçektir. Nitekim kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten 1 ay sonra Kasım 2000 tarihli ve bundan kısa bir süre sonra da Şubat 2001 tarihli ekonomik kriz meydana gelmiştir. Devalüasyon ve ekonomik krizlerin bir anda oluşmadığı, piyasadaki belli ekonomik darboğazlardan sonra meydana geldiği bir gerçektir. Davacı tacirin ekonomik krizin işaretlerinin belli olduğu bir dönemde, Kasım 2000 krizinden 20 gün önce yabancı para üzerinden kira sözleşmesi yapması basiretli bir tacir olarak davranmadığı sonucuna varılmalıdır.

TTK. 18/1. maddesinde A.Ş.lerin tacir oldukları açıklanmıştır. Aynı Yasanın 20/II maddesinde de her tacirin ticaretine ait faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde, kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir. Gerekli tedbirleri almadan sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin alabileceği tedbirlerle önliyebileceği bir imkansızlığa dayanması kabul edilebilecek bir durum değildir. Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum tacir olan davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır.

Yukarıda yazılı gerekçelerle yerel mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi ve Özel Dairenin bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 07.05.2003 gününde, oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 1994/6791

K. 1994/9014

T. 24.10.1994

• BORCUN YENİ ŞARTLARA UYARLANMASI ( Devalüasyon Sebebiyle Dolar Üzerinden Yapılan Kira Sözleşmesinin Uyarlanması )

• DEVALÜASYON ( Döviz Üzerinden Yapılan Kira Akdinin Yeni Şartlara Uyarlanması )

• DÖVİZE ENDEKSLİ KİRA SÖZLEŞMESİ ( Yeni Şartlara Uyarlanması )

• İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ ( Devalüasyon Sebebiyle Dolar Kirasının Kiracı İçin Çekilmez Hal Alması )

• HAKİMİN MÜDAHALESİ ( Borcun Yeni Şartlara Uyarlanmasında )

818/m.18

743/m.4,2,1

ÖZET : Sözleşme, yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme serbestliği ilkesi, tarafların biribirleri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını gerektirir. Ancak, karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin ekonomideki olağanüstü değişmeler yüzünden altüst olması ( bozulması ) ve borcun ifasını güçleştirmesi halinde "işlem temelinin çökmesi" sözkonusu olur. Bu durumda hakim, somut olayın verilerine göre, alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verebilir ve sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. İntibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nisbetsizlik çıkmışsa, uyarlama yine yapılmalıdır. Sonuçta, işlem temelinin çöktüğü sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, sözleşmedeki yabancı paranın Türk Parası karşısında dava tarihi itibariyle değer artışı tesbit edilmeli, böylece sözleşmedeki kira parası tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hak ve nesafet kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde yine yabancı para olarak uyarlanmalıdır.

DAVA : Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşuldu:

KARAR : Davacı, davalının maliki bulunduğu taşınmazı 5.1.1993 tarihinde aylık net 3000 Amerikan Doları'na kiraladığını, kira parasının sözleşmenin kurulduğu tarihte Türk Parası karşılığının 26.106.000 TL. iken, yaşanan ekonomik kriz ve alınan devalüasyon kararlarıyla Dolar'ın 40.000 TL.sına kadar yükseldiğini, o nedenle 120.000.000 TL. kira parası ödemek zorunda kaldığından, sözleşmenin ifasının çekilmez ve katlanılmaz hale geldiğini, işlem temelinin çöktüğünü öne sürerek, sözleşmenin yeni hal ve koşullara uyarlanmasını istemiştir.

Davalı, asıl olan sözleşmeye bağlılık ve sadakat olduğunu, serbest irade ile kira parasının Amerikan Doları üzerinden ödenmesinin taraflarca kararlaştırıldığını, Dolar'ın değerinde de bir değişiklik olmadığını savunmuş, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ( Ahde Vefa - Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre; sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki, sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbirleri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını gerektirir.

Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi; hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet, ( MK. md. 4,2 ) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık ( Clausula Rebus Sic Stantibus beklenmeyen hal şartı sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşme yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse taraflar artık o akitle bağlı tutulmazlar. Değişen bu koşullar karşısında Medeni Yasanın 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur.

Sözleşmenin edimler arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere; harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi; sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden altüst olması, borcun ifasını güçlendirmesi durumunda "İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ" gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre, alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yararına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlaması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı takdirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir. Bazen de sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK. m. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir.

Böyle bir durumda, sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nisbetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak Medeni Yasanın 1,2 ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla, durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur ( MK. m. 1 ). Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde sözkonusu olur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" sözleşme serbestisi "ve sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesi istisnai tali ( ikinci dereceden yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim: Sözleşme kurulduktan sonra onun ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Az yukarıda örneklenen olaylarda olduğu gibi... Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde bozulmuş olması şarttır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflarca önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir ( Bkz., Doç. Dr. İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi, Ankara-1987, Sh.152 vd.; Hatemi / Serozan / Arpacı, Borçlar Hukuku Özel Bölüm, İstanbul-1992, Sh.186 vd. ).

Tarafların dövize endeksli kira sözleşmesi yapmalarındaki gerçek ve ortak amaçlarının saptanması uyuşmazlığın çözümünde önem kazanmaktadır.

Yurdumuzda eşya fiyatlarının her geçen gün şaşırtıcı ve beklenilenin üstünde yükselmeler gösterdiği çok açıktır. Memleketin bu hususta yerleşmiş ekonomik durumu bireylerin yaşamını ağırlaştırarak huzursuzluk kaynağı olmaktadır. İşte bu açık olgu karşısında; kiralayan mal sahiplerinin enflasyonun rizikolarından korunmak amacıyla dövize endeksli kira sözleşmeleri düzenledikleri, kiracıların da bunu kabul zorunda kaldıkları yaşanan bir gerçektir. Demek ki, dövize endeksli kira sözleşmelerinin kurulmasında tarafların gerçek ve ortak amaçları, sırf zaman zaman yükselen enflasyonun olumsuz etkilerinden kiralayanı korumak ve güvence altına almak iradesinden kaynaklandığının kabulü zorunludur ( MK. m. 2/1; BK. m.18 ). O nedenle; sözleşmenin in'ikadı anında ileride ekonominin aniden bozulacağını, Hükümetçe de bir dizi kararlar alınacağını tarafların tahmin edip, bunun olumsuz sonuçlarına yalnız kiracının peşinen katlanacağını kararlaştırdıkları şeklinde bir yoruma gidilmesi mümkün değildir. Kaldı ki; işlem temelini altüst edecek, çökertecek edimin ifası iktisadi bir yıkım olacak nitelikte fahiş bir durumun vücut bulması hallerinde de çıkar dengesi aleyhine bozulan borçlunun, MK. 2/1'deki kurallarından kaynaklanan "Clausula Rebus Sic Stantibus" ( Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ) ilkesi uyarınca, hakimden sözleşmenin edimler arasındaki bozulan dengesini dürüstlük ve hakkaniyete uygun bir duruma getirmesini isteme olanağına sahiptir. Gerçekte de sözleşme serbestliği ilkesi tarafların birbiri karşısında eşit hak sahibi olarak bulunmalarını ve sözleşmenin kuruluşu ve içeriği üzerinde serbestce uyuşmalarını gerektirir. Hal böyle olunca da, ekonomideki ani bozulma ( kriz ) ve buna bağlı olarak hükümetçe alınan kararlar sonucu olarak döviz fiyatlarında meydana gelen şok patlamalar karşısında sözleşmedeki denge davacı kiracı aleyhine katlanılmayacak derecede bozulabilir ve kiracı beklemediği, hiç hesaba kalmadığı böyle bir sonuçla borçlarını ödeyemeyecek duruma girebilir. O nedenle, uyuşmazlığın çözümünde sözleşmenin temel edimi olan ve taraflarca başlangıçta kabul edilen döviz fiyatlarındaki normal artışlar dışında, sözleşmenin in'ikadından sonra yaşanan ekonomik kriz ve Hükümetçe alınan kararlarla işlem temelinin çöküp çökmediğinin araştırılması ve aydınlığa kavuşturulması zorunlu olmaktadır. Hemen belirtelim ki, beklenilmeyen, olağandışı sonuçları önceden tahmin edilemeyen ekonomik kriz ve devalüasyondan dolayı kiralayanın bir gün içinde sözleşme dışı nedensiz zenginleşmesi ve yarar sağlaması MK. m. 2/1 hükmünce asla haklı görülemez ve tarafların sözleşmede eşit hak sahibi olmaları ilkesine de aykırı olur; dahası somut adalet duygularını da zedeler. Nitekim, Dairemizin sapma göstermeyen, oturmuş, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nca ve öğretide de tasvip gören kararlarıyla, enflasyon olgusuna dayanarak kiralayanların açtıkları kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması davaları mesmu kabul edilmiştir ( Bkz., Yargıtay 13. HD., 14.2.1990,5697/8708 ve 21.11.1991,8374/10619; HGK.1992/ 3360 E., 1992/425 K. 1.7.1992 T. ). Öyleyse, uyarlama esas ve ilkeleri lehine oluşmuş ise kiracının da kira bedelinin uyarlanması için dava açabileceğinin "Evleviyetle" kabul edilmesi gerekir.

Uyarlama davalarında hakimin gözden kaçırmaması gereken temel esaslar şöyle sıralanabilir:

Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp tarafların sağladığı hak ve yararlar, değerlendirilmeli, ekonomik değişikliklerin ( enflasyon, devalüasyon ) etkileri, kiralananın nitelikleri gibi, somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar kıymetlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatına kavuşulursa, sözleşmedeki intibak boşluğu hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları ( MK. m. 4,2/1 ) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi MK. m. 1'deki yetki kullanılarak doğrudan kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, özellikle toplanan delillerin red ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Yukarıda geniş şekilde açıklanan, uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında mahkemece yapılacak iş; yerinde uygulama yapılıp uzman bilirkişiler düşüncesinden de yararlanmak suretiyle; sözleşmenin kurulduğu günden dava tarihine kadar geçen süre içinde Ülkemizin yerleşmiş ekonomik koşullarının etkisiyle sözleşmedeki yabancı paranın ( dövizin ) Türk Parası karşısında normal artışlarla ulaşması gereken değeri bulunmalı, bulunan bu değerin sözleşme gereği kiralayan yararına kabul edilmeli, daha sonra 1994 yılı başlarından itibaren umulanın üstünde hareket gösteren ve giderek aralıksız şiddetini artıran ekonomik krizin ve bu krize bağlantılı ve zorunluluk altında hükümetçe alınan bir dizi ekonomik karar ve tedbirlerin tabii sonucu ortaya çıkan, sözleşmedeki yabancı paranın Türk Parası karşısındaki dava tarihi itibariyle değer artışı tesbit edilmeli, böylece belirlenecek iki değer arasındaki farklılık miktarı, sözleşmedeki özel hükümler, kiralananın niteliği, kullanma alanı; konumu, bölgede kira parasında etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar ile, somut olayda görülebilen objektif etkenlerle karşılaştırılıp, değerlendirilmeli, sonuçta işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde, kiracının ne miktar kira parasından sorumlu olacağı belirlenmeli, böylece sözleşmedeki kira parasını tarafların amacına uygun objektif iyiniyet hak ve nesafet ( MK. m. 4,2/1 ) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde yine yabancı para olarak uyarlanmalıdır.

Mahkemece sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin ve açıklanan kural ve yöntemler gözetilmeden hukuki nitelendirmede yanılgıya düşülerek eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

SONUÇ : Temyiz olunan mahkeme kararının davacı yararına ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin harcın iadesine, 24.10.1994 gününde oybirliğiyle karar verildi.