Teras İzalasyonunda Davali

SAYIN MESLEKTAŞLARIM,
Bu konuda çok araştırma yaptım ama hala aşağıda soracağım sorunun cevabını netleştiremedim.Yardımcı olursanız çok sevinirim:

Çatıdaki su sızıntıları nedeniyle en üst katta oturan müvekkilim adına terasta izalasyon işlemi (Projede çatı yapımına izin verilmediği ve de kat maliklerinin oy birliği kararı olmadığı için) yapılması ve de giderin kat maliklerinden arsa payları oranında alınması talepli bir dava açacağım. Ancak müvekkilimin oturduğu apartman, Yönetim Planına göre 11 Bloktan oluşuyor. Müvekkilimin oturduğu apartman, bu bloklardan A Blokta olmasına rağmen; A,B ve C Bloklarının üst tavan terasları ortak ve bu üç bloğun girişleri tek kapı ve de bu üç blok 1. Ünite olarak değerlendiriliyor ve bir yöneticileri mevcut. Şimdi bu durumda benim açacağım davada davalı olarak ;
1-Sadece müvekkilimin oturduğu apartmanın (A Blok) kat maliklerini mi ?
2-Yoksa 1. Ünite olarak görünen ve terasları ortak olan A,B ve C Bloklarının kat maliklerini mi?
3-Ya da müvekkilimin oturduğu apartmanın terasıyla hiç bağlantısı olmasa da tapudaki yönetim planında görünen 11 Blokun tüm kat maliklerini mi? Göstermeliyim Teşekkürler

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2003/7744
Karar: 2003/9117
Karar Tarihi: 18.11.2003

ÖZET : Davacı dairesinde oluşan hasarın bir kısmı ortak bölümden kaynaklandığına göre zarar miktarı kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılması gereklidir.

(634 S. K. m. 4)

Dava : Dava dilekçesinde akıntı sebebiyle dairesinin uğradığı müdahalenin bertaraf edilerek zararın tazmini istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı Mehmet Suna tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Dava dilekçesinde; güneş enerjisi ve ısınma sistemlerinden sızan suların davacının bağımsız bölümünün mutfak ve odalarında hasara sebebiyet verdiği ileri sürülerek bu hasar nedeniyle oluşan zararın tazmini ile manevi tazminata hükmedilmesi istenilmiştir. Bu dava ile birleştirilen davada da aynı çatıda bulunan güneş enerjisi sistemlerinin diğer iki maliki ile teras yalıtımını yaptırmayan yönetici hasım gösterilerek yine aynı zararın tazmini ve manevi tazminata hükmedilmesi talep edilmiştir.

Yerinde yaptırtılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda; davalı Mehmet'in bağımsız bölümün üzerine rastlayan çatıda 3 adet güneş enerji sisteminin bulunduğu, davadan önce yaptırtılan tespit sırasında sistemlerden birisi üzerinde ve çatı yağmur oluklarında belirlenen arızanın onarıldığının görüldüğü, açık teras kısımlarındaki eğim yetersizliğinden dolayı gerek sistemlerden sızan suların gerekse yağmur ve kar sularının birikip kaldığı ve böylece davacının bağımsız bölümüne sızdığı ve dava konusu hasarları oluşturduğu belirtilmiştir.

Mahkemece, dava konusu hasarın salt davalı Mehmet'in arızalı olan güneş enerji sisteminden sızan suların çatıya akmasından kaynaklandığı kabul edilerek oluşan bütün zararın bu davalıdan tahsiline karar verilmiş, diğer davalılar yönünden dava reddedilmiştir.

Tespit ve bilirkişi raporlarında vurgulandığı üzere; davacı dairesindeki hasar açık terastan sızan sulardan ileri gelmiş olup, terasta biriken su, salt sistemdeki arızadan kaynaklanan sızıntı sulardan oluşmamaktadır. Esasen açık terasta eğimin tekniğine uygun ve yeterli bulunması halinde su birikmesi ve dolayısı ile davacının dairesine sızma söz konusu olmayacağına göre Kat Mülkiyeti Yasasının 4.maddesi uyarınca ortak yer niteliğinde bulunan terastaki yapım hatasından ileri gelen zarardan salt davalı Mehmet'in değil aynı bloktaki bütün kat maliklerinin arsa payları oranında sorumlu tutulmaları gerekirken, zararın tamamından davalının tek başına sorumlu olduğu kabul edilip buna göre hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.11.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.




Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2006/6398
Karar: 2006/7486
Karar Tarihi: 09.10.2006

ÖZET: Kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunan ve görevleri anılan yasanın 35. maddesinde yazılı olan yönetimin yukarıdaki eylemlerden doğan zararlardan sorumlu tutulabilmesi için kendilerine yüklenebilecek nitelikte kusurun bulunması ve özellikle sözü edilen işlerin yapılmasının doğrudan kendilerine verilmiş olması gerekir. Somut olayda F Blok çatısının zamanında onarılmamasından doğan zarardan yönetimin sorumlu tutulabilmesi ve hakkında dava açılabilmesi için bu konuda (çatının onarılması hususunda) kat malikleri kurulunca bir karar alınmış olması ve bu kararın yönetimce yerine getirilmesinin geciktirilmiş bulunması gerekir. Böyle bir durumun varlığı ileri sürülmediğine göre çatının zamanında onarılmamasından dolayı site yönetim kurulu sorumlu tutulamaz.

(634 S. K. m. 35, 38, Ek m. 3)

Dava: Dava dilekçesinde fazlası saklı kalmak kaydıyla 1.314.000.000 TL. maddi zarar bedeli ile 1.854.000.000TL. çatı onarım giderinin toplamı olan 3.168.000.000 TL. tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davacı vekili dava dilekçesinde F Bloğun çatısının zamanında onarılmaması nedeniyle müvekkili davacı H. Demir'in bağımsız bölümünün zarar gördüğünü, müvekkilinin daha fazla zarar görmemesi için ortak çatının davacı tarafından onarıldığını ayrıca sitenin ısıtma sisteminin değiştirilmesi (sıvı yakıttan katı yakıtlı kalorifer sistemine geçilmesi) sırasında kazan dairesinde çıkan yangın sonucu davacının bağımsız bölümünün ve içerisindeki eşyaların zarar gördüğünü ileri sürerek davacının uğramış olduğu zararların ve çatı onarım giderlerinin davalı K. Sitesi Yönetim Kurulu Başkanlığından tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davada anataşınmazdaki K. Sitesini oluşturan F Bloğun çatısının zamanında onarılmaması yüzünden bu bloğun üst katındaki davacının dubleks nitelikli bağımsız bölümünde oluştuğu ileri sürülen hasarın gideriminden ve bu çatının onarımı giderlerinden Kat Mülkiyeti Yasasının Ek 3. maddesinin (b) bendi uyarınca sözü edilen bloktaki tüm kat malikleri sorumludur. Öte yandan sitenin ortak ısıtma sisteminin değiştirilmesinden ve bu işin yerine getirilmesi sırasında oluşan zarardan da yine Kat Mülkiyeti Yasasının Ek 3. maddesi hükmü uyarınca siteyi oluşturan tüm bağımsız bölümlerin malikleri sorumludur. Kat Mülkiyeti Yasasının 38. maddesi hükmüne göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunan ve görevleri anılan yasanın 35. maddesinde yazılı olan yönetimin yukarıdaki eylemlerden doğan zararlardan sorumlu tutulabilmesi için kendilerine yüklenebilecek nitelikte kusurun bulunması ve özellikle sözü edilen işlerin yapılmasının doğrudan kendilerine verilmiş olması gerekir. Somut olayda F Blok çatısının zamanında onarılmamasından doğan zarardan yönetimin sorumlu tutulabilmesi ve hakkında dava açılabilmesi için bu konuda (çatının onarılması hususunda) kat malikleri kurulunca bir karar alınmış olması ve bu kararın yönetimce yerine getirilmesinin geciktirilmiş bulunması gerekir. Böyle bir durumun varlığı ileri sürülmediğine göre çatının zamanında onarılmamasından dolayı site yönetim kurulu sorumlu tutulamaz ve bu blokta kat maliki de olmayan yönetim kurulunun (başkan ve üyelerinin) çatının onarılması ve onarım giderlerinden sorumlu tutulması davasında pasif husumet ehliyetlerinin bulunmadığının kabulü gerekir. Öte yandan sitenin ortak ısıtma sisteminin değiştirilmesi sırasında kazan dairesinde çıktığı ileri sürülen yangın nedeniyle site yönetiminin sorumlu tutulabilmesi için de bu yangının çıkmasında yönetime yüklenebilecek bir kusurun varlığı yöntemince saptanmadan yönetim kurulu aleyhine hüküm kurulmuş olması da doğru değildir.

Ayrıca Avukatlık Asgari Ücret tarifesinin 12. maddesi hükmüne aykırı olarak davalı vekilinin maktu 200 YTL. vekalet ücretinin altında bir ücrete hükmedilmesi de yerinde görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 09.10.2006 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları