Ön alım hakkı fiili taksim

Sayın meslektaşlarım

İki katlı bir taşınmazın alt katı ve üst katı yıllardır ayrı kişilerin kullanımındadır. Elektrik ve su abonelikleri ayrı ayrıdır. Fakat tapuları ayrı ayrı değil tek tapudur. Alt ve üst kat malikleri tapuda %50 hisseli şekilde kayıtlıdırlar.

Bildiğiniz üzere fiili taksimin var olması halinde, hissedarların ön alım hakkını kullanması iyiniyete aykırıdır. Fiili taksimde benim bugüne kadar tecrübem hep tarla nitelikli taşınmazlar hakkında olmuştu. Fakat dubleks mesken niteliğindeki taşınmazın yıllardır alt ve üst kat olarak ayrı ayrı kullanılması da fiili taksim olarak nitelenip nitelenecemeyeceği konusunda sizlerinde fikrini almak istedim. Dairelerden birisinin 3. Bir kişiye satışı halinde diğer hissedar ön alım hakkını kullanabilir mi?

Yargitay 6. H D 2004/5776 esas 2004/7578 karar nolu karari inceleyiniz.

6. Hukuk Dairesi 2004/5776 E., 2004/7578 K.

KAT İRTİFAKI
ONALIM DAVASI
"İçtihat Metni"

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan onalım davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava onalım hakkı sebebiyle davalıya satılan payın iptal ve tescili isteğine ilişkindir. Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, onalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmazın paydaşlarından İlhan ve arkadaşlarının 176/690 paylarını 23.9.2002 tarihinde davalıya sattıklarını belirterek 10.10.2002 tarihinde açtığı bu dava ile onalım hakkınin tanınmasını istemiştir. Davalı vekili, dava konusu taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulu bulunduğundan onalım hakkının kullanılamayacağını, davanın reddini savunmuştur.

Onalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payının kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.

Somut olaydaki uyuşmazlık kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerin bulunduğu-binanın depremde yıkılması sonucu kat irtifakının sona erip ermeyeceği ve bu halde kat irtifakı sahibinin bağımsız bölümünü üçüncü bir kişi ye satması halinde diğer kat irtifak sahiplerinin bu satış nedeniyle onalım haklarını kullanıp kullanamayacaklarına ilişkindir -

.

Onalım hakkının kullanıldığı kat irtifaklı bağımsız bölümlerin bulunduğu binanın 12850 parsel sayılı 752 m2 yüzölçümündeki arsa üzerinde inşa edilmiş olduğu binanın deprem nedeniyle yıkıldığı, bina yıkıldıktan sonra (A) Blok, 1, 2, 3, 4, 15, (B) Blok 1, 2, 3,4, 7, 8, 16 ve 17 Nolu bağımsız bölümlere isabet eden toplam 176/690 payın davalıya satıldığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Mahkemece 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının kat mülkiyetinin sona ermesini düzenleyen 47. maddesi hükmüne göre davanın kabulüne karar verilmiş ise de olayda kat mülkiyeti değil, kat irtifakı söz konusu olduğundan uyuşmazlığın 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının kat irtifakının sona ermesini düzenleyen 49. maddesi hükmüne göre çözümlenmesi gerekir. Anılan Yasa maddesinin 2. fıkrası uyarınca "kat irtifakı buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi veya istimlak edilmesiyle" sona erer. Olayda deprem sonucu arsanın tamamen yok olması veya üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi söz konusu olmadığına göre ana taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakının sona erdiğinden bahsedilemez. Kat irtifakı kurulan yerde bağımsız bölümler söz konusu olduğundan 634 sayılı Yasanın 8. madde hükmü uyarınca onalım hakkının kullanılmasına olanak yoktur. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün (BOZULMASINA), davalı yararına takdir edilen 375.000.000 TL. duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 2.11.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.




Sayın Hatun Olguner, cevabınızda bahsetmiş olduğunuz kararı inceledim. Kararda özetle; kat irtifakı kurulan yerlerde ön alım hakkının kullanılamayacağı belirtilmektedir. Benim araştırmakta olduğum konuda ise kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz, tek bir tapu , %50 hisseye sahip 2 ayrı malik, fakat yıllardır 2 malik tarafından ayrı ayrı kullanılan alt ve üst kat şeklindeki daireler söz konusu. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ön alım hakkının kullanılıp kullanılamayacağı konusunda araştırmaya devam edeceğim. Fakat uyuşmazlığın daha çok fiili taksim konusunda yoğunlaşacağını, olası yargılamada iyiniyetin tartışılacağını düşünüyorum.

Değerli meslektaşım
I-Şöyle bir karar var umarım işinize yarar

YARGITAY 14.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 19.12.2018 Esas: 2016/10133 Karar: 2018/9248
Ön Alım Davası – Fiili Taksim – Nispi Vekalet Ücreti
Özet:
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Bu bedel aynı zamanda dava değeri olduğundan yargı harcında dikkate alınması gerekir. Dava açıldığı sırada bu harcın yatırılması gerekir. Harcın eksik ödenmesi halinde 492 sayılı Harçlar Kanununun 30. maddesi uyarınca işlem yapılmadan hüküm kurulması halinde vekalet ücretine bu bedel üzerinden hükmedilmesi gerekir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.08.2014 gününde verilen dilekçe ile … iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkından kaynaklanan … iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 91 ada 42 parsel sayılı taşınmazdaki 22 no’lu bağımsız bölümün ½ payla maliki olduğunu, dava dışı önceki malikin 1/2 payını müvekkilinin rızası olmaksızın davalıya sattığını ileri sürerek önalım hakkı nedeniyle dava konusu payın davalı adına olan … kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, fiili taksim nedeniyle davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, taşınmazın mimari projesinde içten merdivenli şekilde dubleks mesken olduğu, ancak dubleks meskenin alt katındaki bölüm ile üst katındaki bölüm arasındaki merdivenin kaldırılıp kapatıldığı, alt ve üst kat için 2 ayrı giriş kapısı yapılıp iki ayrı bağımsız bölüm olarak kullanıldığı, maliklerin taşınmazı bu şekilde fiili taksim yaparak kullandıkları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
1)Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2)Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Bu bedel aynı zamanda dava değeri olduğundan yargı harcında dikkate alınması gerekir. Dava açıldığı sırada bu harcın yatırılması gerekir. Harcın eksik ödenmesi halinde 492 sayılı Harçlar Kanununun 30. maddesi uyarınca işlem yapılmadan hüküm kurulması halinde vekalet ücretine bu bedel üzerinden hükmedilmesi gerekir.
Somut uyuşmazlıkta, önalım bedeli tapudaki satış bedeli olan 48.000,00TL ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflardan ibaret olup, harcı tamamlanan değer 48.000,00TL olduğundan, dava reddedildiğine göre davalı yararına harcı tamamlanan değer üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle belirlenen değeri üzerinden vekalet ücreti takdiri doğru görülmemiş ise de bu husus kararın bozulmasını ve yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HUMK’nın 438/7. maddesi uyarınca hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine; (2) numaralı bent uyarınca davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 8.bendin hükümden çıkarılmasına, yerine “8-Yargılamada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 5.580,00TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine” ibaresinin yazılmasına, hükmün DÜZELTİLMİŞ ve değiştirilmiş bu şekli ile ONANMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

II-Birde konu ile ilgili TBB dergisinde bir makâle var,işinize yarayabilir.Kolay gelsin

http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2019-141-1834

Sayın akrd61 in eklediği karar sorumun çözümü için biçilmiş kaftan oldu. Ayrıca meslektaşımın inceleme tavsiyesinde bulunduğu TBB dergisinde Doç Dr. Barış Özçelik tarafından yayınlanan makalede yine soruma cevap niteliğinde bir cümle buldum. Sizlerin de bilgisine sunuyorum.

".....Bu çerçevede, taşınmazın fiilen paylaşılması (taksim
edilmesi), arazinin yatay olarak bölünmesi şeklinde olabileceği gibi,
arazi üzerinde mevcut bir yapının yatay veya dikey olarak kısımlara
ayrılması şeklinde de olabilir....."

Alıntı: Yazan akrd61 Değerli meslektaşım I-Şöyle bir karar var umarım işinize yarar YARGITAY 14.HUKUK DAİRESİ Tarih: 19.12.2018 Esas: 2016/10133 Karar: 2018/9248 Ön Alım Davası – Fiili Taksim – Nispi Vekalet Ücreti Özet: Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Bu bedel aynı zamanda dava değeri olduğundan yargı harcında dikkate alınması gerekir. Dava açıldığı sırada bu harcın yatırılması gerekir. Harcın eksik ödenmesi halinde 492 sayılı Harçlar Kanununun 30. maddesi uyarınca işlem yapılmadan hüküm kurulması halinde vekalet ücretine bu bedel üzerinden hükmedilmesi gerekir. MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.08.2014 gününde verilen dilekçe ile … iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, önalım hakkından kaynaklanan … iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkilinin 91 ada 42 parsel sayılı taşınmazdaki 22 no’lu bağımsız bölümün ½ payla maliki olduğunu, dava dışı önceki malikin 1/2 payını müvekkilinin rızası olmaksızın davalıya sattığını ileri sürerek önalım hakkı nedeniyle dava konusu payın davalı adına olan … kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, fiili taksim nedeniyle davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taşınmazın mimari projesinde içten merdivenli şekilde dubleks mesken olduğu, ancak dubleks meskenin alt katındaki bölüm ile üst katındaki bölüm arasındaki merdivenin kaldırılıp kapatıldığı, alt ve üst kat için 2 ayrı giriş kapısı yapılıp iki ayrı bağımsız bölüm olarak kullanıldığı, maliklerin taşınmazı bu şekilde fiili taksim yaparak kullandıkları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. 1)Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2)Davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Bu bedel aynı zamanda dava değeri olduğundan yargı harcında dikkate alınması gerekir. Dava açıldığı sırada bu harcın yatırılması gerekir. Harcın eksik ödenmesi halinde 492 sayılı Harçlar Kanununun 30. maddesi uyarınca işlem yapılmadan hüküm kurulması halinde vekalet ücretine bu bedel üzerinden hükmedilmesi gerekir. Somut uyuşmazlıkta, önalım bedeli tapudaki satış bedeli olan 48.000,00TL ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflardan ibaret olup, harcı tamamlanan değer 48.000,00TL olduğundan, dava reddedildiğine göre davalı yararına harcı tamamlanan değer üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle belirlenen değeri üzerinden vekalet ücreti takdiri doğru görülmemiş ise de bu husus kararın bozulmasını ve yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HUMK’nın 438/7. maddesi uyarınca hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine; (2) numaralı bent uyarınca davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 8.bendin hükümden çıkarılmasına, yerine “8-Yargılamada kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 5.580,00TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine” ibaresinin yazılmasına, hükmün DÜZELTİLMİŞ ve değiştirilmiş bu şekli ile ONANMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi. II-Birde konu ile ilgili TBB dergisinde bir makâle var,işinize yarayabilir.Kolay gelsin http://tbbdergisi.barobirlik.org.tr/m2019-141-1834

Sayin Tegese

Kat irtifaki ya da kat mulkiyeti olmadan dairenin satisinin nasil olacagi da bir sorun degil mi?