Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi

Müvekkilim Ankara bir daire satın alıyor 2001 senesinde. Taşınmaz arsa tapulu kat irtifakına geçilmediği için tapuda satış yapmıyorlar müteahhit Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile daireyi satıp parayı alıyor. Sözleşmede ferağın kat irtifakına geçilmesi ile verileceği yazıyor. Ancak yüklenici taşınmazın tapu devrini vermekten kaçınıyor ve kat irtifakına geçilmesi için 2001 den bu güne hiçbir girişimde bulunmuyor. Biz Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açtın taşınmazın tapuda müvekkilim adına kaydını talep ettik. Bilirkişi raporu geldi, raporda bilirkişi taşınmazın arsa tapusu bulunduğu sözleşmede de kat irtifakına geçilmesi halinde ferağı verileceği yazdığı dolayısıyla sözleşmenin şarta bağlandığı dolayısıyla davanın reddi gerektiği yazılıdır. RAporu tanzim eden inşaatçı bilirkişi hukuki yönden rapor vermiştir. Konusu dışı öncelikle, kaldıki mahkeme büyük ihtimal rapora itibar edecektir. Ancak bizim görüşümüze göre zaten taşınmaz 2001 yılı itibari ile kat irtifakına geçilmiş olsaydı tapuda satış yapılırdı. Taşınmazın çatısı gibi noksanlıklar bulunması, kat irtifakına geçilmemiş olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesi yapılmıştır. Kaldı ki belirttiğimiz üzere yüklenici taşınmazı devretmemek için ağırdan almaktadır. Bu durumda davayı ıslah etmeme gerek var mıdır? Bu konuda elinde Yargıtay kararı olan arkadaşlar paylaşırsa sevinirim. Şimdiden çok teşekkürler

Alıntı: Yazan Defensour Bu durumda davayı ıslah etmeme gerek var mıdır?

Davayı ıslah etmeyi neden düşündüğünüzü anlayamadım? Islah dilekcenizde neyi talep edeceksiniz?

T.C. YARGITAY
14.Hukuk Dairesi
Esas: 2006/6051
Karar: 2006/7724
Karar Tarihi: 28.06.2006
TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ - TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ BULUNMASI - AKDİN İFASININ TALİKİ ŞARTA BAĞLANMASI - YAPININ İMARA UYGUN OLARAK BAŞLATILIP BAŞLATILMADIĞININ TESPİTİ GEREĞİ - İSKAN RUHSATI ALIMINA ENGELİ OLUP OLUNMADIĞININ TESPİTİ LÜZUMU
ÖZET: Mahkemece öncelikle çekişme konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu parselin imar durumunun ne olduğu ve yapının imara uygun olarak başlatılıp başlatılmadığı ve halen imara uygunluğunu koruyup korumadığı yetkili merci olan Belediyeden sorulmalı, yerinde yeniden keşif yapılarak iskan ruhsatı alımına engeli olup olmadığı bilirkişiye açıklattırılmalıdır. Şayet davalıya ait arsa üzerinde yapılan binanın hukuka uygunluğu saptanırsa, her ne kadar yanlar arasındaki 1.3.1995 günlü sözleşmede akdin ifası taliki şarta bağlanmış olsa bile taliki şartı davalı tescili engellemek amacıyla yerine getirmiyorsa, davalının bu tutumu Türk Medeni Kanununun 2. maddesine yer alan dürüstlük kurallarıyla bağdaşmayacağından, satış bedelinden fark bedel olan 19.000 Alman Markı davacıya, davalıya ödenmek üzere depo ettirilerek istem şimdiki gibi kabul edilmelidir.
(818 S. K. m. 149)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11.03.2003 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.03.2006 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Dava, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece istek kabul edilmiş, hükmü davalı temyiz etmiştir.
İstemin dayanağını 1.3.1995 tarihli biçimine uygun düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi teşkil etmektedir. Sözleşmenin 2. sahifesinde yapılan irade açıklamasına göre davalının maliki bulunduğu ve sonradan 2139 ada 4 parsel sayısını alan 1664 numaralı parsel üzerine inşa edilen binadan kat irtifakı tesisini takip eden bir aylık süre içinde birinci katta bulunan 2 adet mesken nitelikli bağımsız bölümü davacıya satmayı vaad ettiği görülmektedir.
Yargıtay bozmasından önce alınan 2.6.2003 günlü bilirkişi raporunda inşaatın 3 kat+çatı katlı olarak tamamlandığı, alt yapısının ikmal edildiği anlaşılmaktadır. Ne var ki; bilirkişi inşaatın imar mevzuatına göre hukuki durumunu tartışmamış, bir ruhsata bağlı olarak yapılıp yapılmadığını daha açığı kaçak yapı olup olmadığını incelememiştir.
Gerçekten sözleşmede dava konusu bağımsız bölümlerin tapularının yapının kat irtifakı tesisini takiben verileceği kararlaştırılmıştır. Borçlar Kanunun 149. maddesi hükmünce kural olarak bir akdin mevzuunu teşkil eden borcun mevcudiyeti meşkuk bir hadisenin tahakkukuna bağlanmış ise, o akit şarta bağlı akittir. Şarta bağlı akitlerde ifa, ancak şartın gerçekleşmesi anından itibaren istenebilir.
Diğer taraftan; davacı 1. Sulh Ceza Mahkemesinin 1996/374 esasında görülen kamu davasının 10.12.1996 günlü oturumunda dava konusu taşınmazların davalıdan 25.000 Mark karşılığında alındığını, peşin olarak davalıya 6.000 mark olarak ödendiğini geri kalanının tapu işlemi yapıldıktan sonra verileceğini belirtmiştir. Davacının mahkeme tutanağına geçen bu anlatımı HUMK. nun 236. maddesi uyarınca mahkeme önünde yapılmış ikrar niteliğinde olup ikrarı yapan davacıyı bağlar. Davacı Borçlar Kanunun 81. maddesi gereğince satış bedelinden kalan 19.000 Markı davalıya ödenmek üzere mahkeme veznesine depo etmeden tescil isteminde bulunamaz.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın yukarıdan beri ortaya konan hukuki ilkeler çerçevesinde çözümü gerekecektir. O halde mahkemece öncelikle çekişme konusu bağımsız bölümlerin bulunduğu parselin imar durumunun ne olduğu ve yapının imara uygun olarak başlatılıp başlatılmadığı ve halen imara uygunluğunu koruyup korumadığı yetkili merci olan Belediyeden sorulmalı, yerinde yeniden keşif yapılarak iskan ruhsatı alımına engeli olup olmadığı bilirkişiye açıklattırılmalıdır. Şayet davalıya ait arsa üzerinde yapılan binanın hukuka uygunluğu saptanırsa, her ne kadar yanlar arasındaki 1.3.1995 günlü sözleşmede akdin ifası taliki şarta bağlanmış olsa bile taliki şartı davalı tescili engellemek amacıyla yerine getirmiyorsa, davalının bu tutumu Türk Medeni Kanununun 2. maddesine yer alan dürüstlük kurallarıyla bağdaşmayacağından, satış bedelinden fark bedel olan 19.000 Alman Markı davacıya, davalıya ödenmek üzere depo ettirilerek istem şimdiki gibi kabul edilmelidir. Bina, uygulamadaki tabiri ile imara aykırı yapılmış ve aykırılığın giderilme olanağı yoksa davacı ifadaki imkansızlık nedeniyle bağımsız bölüm tescilini değil davalının sübjektif kusuru nedeniyle akdin icra edilmemesinden kaynaklanan bütün zararlarını isteyebileceğinden dava reddedilmelidir.
Mahkemece tüm bu yönler bir yana bırakılarak eksik araştırma ve incelemeyle davanın yazılı şekilde kabulü doğru olmamış, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 28.06.2006 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

T.C. YARGITAY
15.Hukuk Dairesi

Esas: 2005/5865
Karar: 2006/507
Karar Tarihi: 06.02.2006

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE SATIŞ VAADİNİN ŞARTA BAĞLANMASI

ÖZET : Davanın konusu satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescile ilişkindir.Satış vaadi sözleşmesine karşılık parselin belli bir kısmında inat yapılmasını yüklenmiştir. Ancak, satış vaadi sözleşmesi, inşaat sözleşmesinden tamamen bağımsız nitelikte hukuki değer ifade eden ayrı bir sözleşmedir. Satış vaadi sözleşmesi eğer şarta bağlıysa, bu halde tescil istenebilmesi için şartın gerçekleşmiş olması gerekmektedir.Sözleşmede inşaatın tamamen bitmesi ve kat irtifakı kurulduğu zaman tapu ferağının yapılacağı belirtildiğine ve inşaatın tamamen bittiği bilirkişi raporuyla sabit olduğuna göre şart gerçekleştiğinden davacı tescil isteminde haklıdır.Bu yüzden davacıya tescili gerekmektedir.

(818 S. K. m. 149)

Dava: Davacılar 1- M. Ç. 2- N. T. ile davalı Y. D. arasındaki davadan dolayı G. 3. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 11.5.2004 gün ve 2003/257-2004/205 sayılı hükmü bozan Dairemizin 16.5.2005 gün ve 2004/5112-2005/3011 sayılı ilamı aleyhinde davacılar vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

Karar: Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemiyle açılmıştır. Davalı reddini savunmuş, mahkemenin kabule dair kararı, davalı temyizi üzerine Dairemizce bozulmuştur. Davacı tarafın karar düzeltme istemi üzerine dosya yeniden incelenmiştir.

Davacılar, 10.9.1996 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle, Gaziantep İli Şehitkamil İlçesi Değirmiçem mevkiinde bulunan ve tapunun 113-18 pafta 334 ada 385 parselde kayıtlı arsa üzerine inşaat yapmayı yükümlenmiştir. Yapılacak binanın bu davaya konu ( 3 ) nolu bağımsız bölümü arsa sahiplerine verilecektir. G. 3. Noterliğince 25.11.1996 tarihinde re' sen düzenlenen 36429 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesinde Y. D. inşaat sözleşmesine göre yapılacak binadan kendisine isabet eden ( 3 ) nolu bağımsız bölüm nolu dairesini M. Ç. ve N. T.'a 100 milyon TL. bedelle satmayı vaad etmiş, inşaat bitip kat irtifakı kurulduğunda tapu ferağını vermeyi taahhüt etmiştir. Daha sonra arsa sahipleri T-Y. D. ve E. D. ile yükleniciler arasında düzenlenen 26.6.1997 tarihli fesihname ile, yukarıda sözü edilen inşaat yapım sözleşmesi feshedilmiş, karşılıklı zimmetlerini ibra etmişlerdir. Ancak 25.11: 1996 tarih ve 36429 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi fesihnamede yoktur. Yine satış vaadi sözleşmesiyle verilen satış bedelinin iade edildiği ve ibra kapsamında olduğuna dair bir ibare yer almadığı gibi esasen bu husus iddia edilmiş de değildir. Hal böyle olunca satış vaadi sözleşmesinin halen yürürlükte olduğu kabul edilmelidir. Satış vaadi sözleşmesi, inşaat sözleşmesinden tamamen bağımsız nitelikte hukuki değer ifade eden ayrı bir sözleşmedir. İnşaat başlamadan binadan satış vaadi yapılabilir. Burada önemli olan satış vaadinin şarta bağlı olması durumunda tescil istenebilmesi için şartın gerçekleşmiş olmasıdır. ( BK. 149. Md. ) Sözleşmede inşaatın tamamen bitmesi ve kat irtifakı kurulduğu zaman tapu ferağının yapılacağı belirtildiği ne ve inşaatın tamamen bittiği bilirkişi, raporuyla sabit olduğuna göre şart gerçekleştiğinden davacı tescil isteminde haklıdır. Ne var ki, binada henüz kat irtifakı kurulmadığından ( 3 ) nolu bağımsız bölüme isabet edecek arsa payı belirlenmiş değildir. O halde mahkemece yapılması gereken iş, bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle, ( 3 ) nolu bağımsız bölüme kat irtifakı kurulduğunda isabet etmesi gereken arsa payının saptanması ve bu miktar tapunun iptali ile davacılar adına tescile karar verilmelidir. Bu husus üzerinde durulmadan, davalının tapudaki tüm payının iptaliyle davacılar adına tescili doğru olmamıştır. Kararın değişik bu gerekçeyle bozulması uygun bulunmuştur.

Sonuç: Davacılar vekilinin karar düzeltme istemlerinin kabulüyle Dairemizin 16.5.2005 gün ve 2004/5112 Esas 2005/3011 Karar sayılı bozma ilamının tamamen kaldırılmasına mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, aşağıda yazılı bakiye 40,50 YTL temyiz ilam harcının temyiz eden davalıdan alınmasına, 6.2.2006 gününde oyçokluğuyla karar verildi. (¤¤)

KARŞI OY :

16.5.2005 günlü bozma kararında belirtilen ve katıldığını görüşe göre satış vaadi sözleşmesi inşaatın, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde öngörülen şekilde bitirilip teslim edilmesi koşuluna bağlı olarak akdedilmiş olup, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı yüklenicilerin kusuru ile feshi nedeniyle şartın gerçekleşmeyeceği anlaşıldığından, davacıların 3 nolu bağımsız bölümün tescili istemiyle açtığı davanın reddi gerektiği düşüncesindeyim. Bu nedenle karar düzeltme isteminin reddi gerektiğinden sayın çoğunluğun karar düzeltme isteminin kabulü ve değişik bozma düşüncesine katılmıyorum.




Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Aklıma takılan bir konu var. Acaba nama ifa talep edilebilir mi..Yani sözleşmede edim borçlusu yerine kat irtifakına geçmek için gerekli işlemleri sözleşme alacaklısının - somut olayda müvekkilinizin- yapmasını talep etme durumu sözkonusu olabilir mi? Böyle bir dava açılarak, tapu iptali ve tescil davasında bu davanın beklenmesi talep edilebilir mi? Bence değerlendirilebilir...

O raporu hazırlayan inşaatçı bilirkişi hazretleri niye hukuki değerlendirme yapmış acaba!madem hukuk biliyor o zaman sözleşmeyle parayı alan müteaahidin edimini kötüniyetli olarak yani kat irtifakına geçmeyerek davacıyı zarara uğratma durumunu da irdeleseydi davanın amacı zaten ferağa icbar değil mi mahkemenin bu sebepten değerlendirme yapması gerekir,sözleşme şartına takılmadan.Kaldı ki kat irtifakına geçilmesi işlemini malikler de yapabilir diye düşünüyorum,saygılar...