Taşinmaz Harici Satim

Merhaba arkadaşlar ;

Bir taşınmazın harici satımı ile igilili
bir olayım var ve ben KK 12/3 maddedeki 10 yıllık hak düşümü (veya 10 yıllık genel hak düşümü ) süresine takılmış durumda bulunmaktayım.

Olay şu şekilde ; Müvekkil 1972 yıllında bir taşınmazı harici yolla (muhtar ve iki tanık huzurunda ) satın almıştır. İş bu yerde 1986 yılında kadastro çalışmaları tamamlanmıştır. Şu anda ise tapu iptal ve tescil davası açmayı düşünüyorum. Ancak 10 yıllık süre dolması sebebi ile tereddütlerim var. 10 yıllık hak düşürücü süreyi aşabilirimiyim , bununla ilgili yargıtay kararı varmı ?? Aksi halde bedel iadesi isteyeceğim. Bedel iadesinde zamanaşımı veya hakdüşümü süreleriyle ilgili bir sıkıntım olurmu. Bu konularda yardımcı olan arkadaşlara şimdiden çok teşekkür ederim.

Değerli Meslektaşım, ne yazık ki Yargıtay 10 yıllık süre konusunda oldukça katı davranıyor ve bu içtihadını terk ettiğini gösteren bir kararı ne yazık ki yok.
konuyla ilgili olabileceğini düşündüğüm bir içtihadı ekliyorum.

T.C.Yargıtay 8.Hukuk Dairesi

E.2010/1575
K.2010/3921

N. Ö. ve müşterekleri ile A. A. ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali ve tazminat davasının reddine dair Manavgat 2. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 05.06.2008 tarih ve 103/315 s. hükmün Yargıtay’ca tetkiki davacılar vekili ile davalılardan A. A. mirasçıları vekili ve K. A. mirasçıları vekilleri tarafından süresinde istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:

Davacılar vekili dava dilekçesinde; F. ve A. A. mirasçılarının K., Ş., O., A., T. A. ile D. Ç. ve F. A. olduğunu, A. oğlu K., Ş., O. ve A. A.’ın öldüklerini, mirasçı olarak davacı ve davalıların kaldığını, T. A.’ın 1958 yılında çocuksuz öldüğünü, mirasçılarının kardeşleri D. Ç. ve F. A. olduğunu, T. A.’ın Tarım Kredi Kooperatifine 500 TL. borçlandığını, sağlığında bu borcunun ödenmesi için kardeşi Ş. A. ile anlaştığını, T.’e ilişkin ve Toprak Tevzi Komisyonunca kendisine verilen 32 s. parselden Ş. tarafından Tarım Kredi Kooperatifine ödenecek 500 liralık borcun ödenmesi karşılığında 5 dönüm yerin Ş.’e verildiğini, böylece yapılan anlaşma sonucu borcun Ş. A. tarafından kapatıldığını, 5 dönüm yer üzerinde Ş.’in zilyet ve tasarrufu bulunduğunu, ölümünden sonra davacı durumunda bulunan Ş.’in mirasçılarının kullanımına geçtiğini, anlaşmanın 1958 yılında yapıldığını, bu güne kadar 5 dönümlük yerin tapusunun davalılar tarafından verilmediğini, 1958 yılındaki sözleşmede bedel olarak 500 TL. yazılı bulunduğunu, 5 dönümlük yerin karşılığı olduğunu açıklayarak, öncelikle tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde 1958 yılından bu yana paranın ( 500 TL nin ) kazandığı tahmini değer göz önüne alınarak fazlaya ait hakları saklı kalmak koşuluyla 50.000 YTL nin davalılardan kanuni faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalılardan A. A. mirasçıları vekili, davacıların kadastrodan önceki hukuki nedene dayandıklarını, 3402 s. Kadastro Yasasının 12. maddesindeki 10 senelik hakdüşürücü sürenin geçtiğini, zilyetlik iddialarını kabul etmediklerini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Davalılar F. A., N. A., C. A. ve A. A. vekilleri ise, sözleşmenin zamanaşımına uğradığını ve aynı zamanda geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Davalı D. Ç. davayı kabul ettiğini bildirmiştir.

Diğer davalılar da davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, …kadastro tutanağının 14.8.1965 gününde kesinleştiğini, harici satışın 9.1.1958 gününde yapıldığını, tutanağın kesinleşme gününden dava gününe kadar 10 senelik hakdüşürücü sürenin dolduğunu, davanın süresinde açılmadığını, tapulu taşınmazların zilyetlikle edinilmesinin de mümkün bulunmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, zamanaşımına uğradığını açıklayarak davayı kabul eden davalılardan D. Ç. dışında kalan davalılara karşı açılan tapu iptali ve tescil ile olmadığı taktirde satış bedeline ait isteklerin reddine, D. Ç.’ün davayı kabul etmiş olması sebebiyle sözleşmede yer alan 5000 m² de payına düşen miktar yönünden davacıların tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili ile A. A. mirasçıları vekili ve K. A. mirasçıları vekilleri tarafından katılma yoluyla temyiz edilmiştir ( HUMK m. 433/2. fıkra ).
Dava, kazanmayı sağlayan zilyetlik, 9.1.1958 günlü “Borç Karşılığında Gayrimenkul Satış Senedidir” başlığını taşıyan harici satış sözleşmesi ve eklemeli zilyetlik sebebiyle TMK. nun 713/1, 996 ve 3402 s. Kadastro Yasasının 14. maddesi gereğince açılan tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde satış sözleşmesinde yazılı değerin uyarlama ve denkleştirici adalet kuralı gereğince dava gününe kadar ulaşan değerin saptanması ile fazlaya ait hakları saklı kalmak üzere 50.000 TL.nin tahsili isteğine ilişkindir.

Mahkemece, yazılı gerekçeyle her iki davanın reddine karar verilmiştir. Harici satış bedelinin reddine ait gerekçeye katılma olanağı bulunmamaktadır. T. A. ölmeden önce kardeşi Ş. ile 9.1.1958 günlü sözleşmeyi yapmıştır. Harici satış sözleşmesine göre, Ş. T.’in Tarım Kredi Kooperatifine olan 500 TL borcunu ödeyecek, bunun karşılığında A. A.’da adına tapuda kayıtlı bulunan 32 parsel s. taşınmazdan 5000 m² yer verecekti. 32 s. parselin kadastro tutanağına göre, tespit işlemi 1965 yılında 5602 s. Yasa hükümleri uyarınca yapılmıştır. Taşınmaz 11.1.1949 gün 36 sıra no.lu tapu kaydının revizyonu sonucu M. kızı F. A. ile A. çocukları Ş., K., O., A. A., F. A. ve D. Ç. adına paylı mülkiyet biçiminde tespit ve tescil edildiği anlaşılmıştır. Görüldüğü gibi, harici satışın yapıldığı 1958 yılında taşınmaz tapuludur. Kadastro tutanağı 14.8.1965 gününde kesinleşmiştir. Dava ise, 20.2.2007 gününde açılmıştır. Kadastro tutanağının kesinleştiği 1965 yılında davanın açıldığı 20.2.2007 gününe kadar 766 s. Tapulama Yasasının 31/2 ve 3402 s. Kadastro Yasasının 12/3. fıkrasında belirtilen 10 senelik hakdüşürücü süre ile 3402 s. Kadastro Yasasının geçici madde 4/3. fıkrasında ön görülen ek 1 senelik süre geçmiş bulunmaktadır.

Bu sebeple davacıların kadastrodan önceki hukuki sebep olarak dayandıkları harici satış senedine dayanarak tapu iptali ve tescil davasını açmaları olanaklı bulunmamaktadır. Esasen tapulu taşınmazların TMK. nun 706, BK. nun 213, 2644 s. TK. nun 26 ve Noterlik Yasasının 60 ve 89. maddeleri gereğince haricen satışı geçersiz olup, hukuken alıcıya herhangi bir hak bahşetmez. Somut olayda; 3402 s. Kadastro Yasasının 13/B-b bendlerinde yazılı koşullarda gerçekleşmemiştir. Saptanan bu somut olgular karşısında mahkemece, davacıların tapu iptali ve tescil istekleri yönünden davalarının reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön görülmemektedir. Bu bakımdan davacılar vekilinin bu yöne ait temyiz itirazları yerinde görülmediğinden tapu iptali ve tescil davasının reddine ait hüküm fıkrasının ONANMASINA,

Davalı D.’nin davayı kabul etmesi sebebiyle buna karşı açılan davanın mahkemece kabulüne karar verilmiş ise de, bu husus D. tarafından temyiz konusu yapılmamıştır.

Davacılar vekilinin geçersiz sözleşmede yer alan bedelin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince; 9.1.1958 günlü “Borç Karşılığında Gayrimenkul Satış Senedidir” başlığını taşıyan sözleşmenin tarafı ve davacı durumunda bulunan Ş. mirasçıları tapu iptali ve tescil isteği kabul edilmediği takdirde satış bedeli olan 500 TL nin satış gününden dava gününe kadar güncelleştirilerek tahsiline karar verilmesini istemişlerdir. 10.7.1940 gün 1939/2 Esas ve 1940/77 Karar s. YİBBGK. kararında; “haricen yapılan ( tapu memuru huzurunda yapılmayan ) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz, verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisili vermekle yükümlü değildir” denilmektedir. O halde, anılan YİB. Kararına göre, geçersiz sözleşmelerde akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir. Davacılar; TMK. nun 995. maddesi uyarınca satış bedeli ödeninceye kadar hapis hakkına sahip olup, bu satış bedeli ödeninceye kadar aynı zamanda taşınmazdan yararlanabilirler.

7.6.1939 tarih, 1936/31 ve 1939/47 s. YİBBGK. Kararında ise; “gayrimenkulün ( taşınmazın ) haricen satışının ve satışının vaadine müttealik ( ilişkin ) muameleler kanunen muteber ( geçerli ) bulunmamış ise de, satıcının memuru mahsus huzurunda ( bu işle görevli memur önünde ) ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin iadesini ( geri verileceğini ) taahhüt etmiş ve alıcı da aralarında tekerrür eden ( kararlaştırılmış bulunan ) bedeli bu şartla satıcıya vereceğini taahhüt etmiş ( üstlenmiş ) ise, bu gibi uyuşmazlıklar BK. nun 125. maddesine göre, 10 senelik zamanaşımına tabi ( bağlı )dir. Zaman aşımı süresinin başlangıcı, ferağdan cayma ( dönme ) ve imtina tarihidir” denilmiştir. Sözü edilen İçtihatları Birleştirme kararı karşısında, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı taktirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu sebeple alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı, kural olarak; bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı gün olarak kabul edilmektedir. Eldeki davada davacılar 9.1.1958 günlü harici satış sözleşmesine dayandıklarına göre, anılan İçtihadları Birleştirme kararında da açıklandığı gibi, BK. nun 125. maddesinde öngörülen 10 senelik zamanaşımı süresinin uygulanması gerekmektedir.
Yine 7.12.1955 gün ve 18/27 s. YİB kararının gerekçesinde de; “…haricen düzenlenen senetler para borcundan ibaret olmayıp, bir sözleşmeyi kapsadığından, bu senedin içerisinde yazılı paranın borçludan alınması konusunda İcra Dairesinde takip yapılamaz. Mahkemeye dava açılması ve alacağın bir ilama bağlanması gerekir…”, açıklamasına yer verilmiştir.

O halde, somut olayda zamanaşımının başlangıcı hangi gün olacağı uyuşmazlık konusunu oluşturmaktadır. Mahkemece, tapulu taşınmazın haricen satışının geçersiz olduğu, davacı tarafın kadastrodan önceki sebep olarak dayanılan harici satış senedinin geçersiz bulunduğu, kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten davanın açıldığı tarihe kadar 10 senelik hakdüşürücü sürenin geçtiği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir. Davacı, taraf harici satışın yapıldığı ve kendilerinin edinimlerini yerine getirdiği ( gerçekten kooperatif borcu iddia edildiği şekilde kapatılmış ise ) 9.1.1958 gününden beri satın aldıkları taşınmazın tapusunu almak için beklemektedirler. Satışı yapan T. kendi sağlığında edimini yerine getirmediği gibi mirasçıları da davanın açıldığı tarihe kadar bu edinimlerini yerine getirmemişler, tapu vermekten ve ifadan hep kaçınmışlardır. Geçersiz bir sözleşmede tarafların iradeleri, ferağın Tapu Sicil Müdürlüğü önünde yazılmak suretiyle geçerli bir sözleşme yapmak konusunda birleşir. Bu koşulla, alıcının satış parasını satıcıya ödediği kabul edilir. Satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış parasını geri vermeye mecburdur. Bu halde, alıcı, satıcının ferağı vermesini bekler, bu ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı istemek yönüne gider. İşte satış parasının geri verilmesi davasında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının olanak dahilinde çıktığı gün olur. Artık ferağ imkanının ortadan kalktığı ve davacıların ferağdan ümitlerinin kesildiği 20.2.2007 gününde eldeki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedelin tahsili davasını kademeli olarak açtıklarına göre, BK. nun 125. maddesinde açıklanan 10 senelik zamanaşımının başlangıç tarihinin eldeki dava tarihi olduğunun kabulü gerekir.

Şu ayrıma değinmekte de yarar vardır. Uyuşmazlık konusu yapılan taşınmazın dava tarihindeki sürüm değeri olmayıp, harici satış senedinde yazılı satış bedeldir. Esasen taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerini oluşturan bedelin istenmesi mümkün değildir. Geçersiz sözleşmeye dayalı satışlarda istenen ve iade edilmesi gereken satış senedinde yer alan bedel olmaktadır. Somut olayda bu durum söz konusudur. Bundan ayrı, 3402 s. Kadastro Yasasının 12/3. fıkrasında; tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tesbitlere ilişkin tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki nedenlere dayanarak itiraz olunamaz, dava açılamaz denildiğine göre, fıkrada hakdüşürücü süreye tabi olan harici satış bedeli ( verilen para ) değil, aynı hak olduğunun kabulü gerekmektedir. Verilen para sebepsiz zenginleşmeye yol açtığından ve ortada bir harici satış sözleşmesi söz konusu olduğundan Borçlar Yasasının 125. maddesinde yer alan 10 senelik zamanaşımına tabi bulunmaktadır.

Davalılardan A. A. mirasçıları vekili 28.03.2007 ve 24.10.2007 günlü dilekçelerinde; Davacı taraf yazılı belgede şekil şartı olmadığını, adi yazılı belgenin yeterli olduğunu belirttiğini, dava konusu yazılı belgede şekil şartı olmadığını, ancak okuma yazma bilmeyenlerin imzalarının ve beyanlarının yazıya geçirilmesinin şekle tabi olduğunu, söz konusu şekle uyulmaması, belgeyi geçersiz ve hükümsüz kılacağını, zira vekil edenlerinin miras bırakanı A. A.’ın okuma yazma bilmediğini, imza atamayan bir kişi olduğunu, bu sebeple atılan imzanın sahte ve belgenin A. A. mirasçıları bakımından geçersiz olduğunu bildirmiştir. Zaten söz konusu olan geçersiz sözleşmeye dayalı bedelin iadesidir. Belge geçersiz de olsa, önemli olan belgede yazılı paranın ödenip ödenmediğinin kanıtlanması olayıdır. Söz konusu harici satış sözleşmesi T.’in mirasçıları ile davacıların miras bırakanı Ş. arasında düzenlenmiştir. Sözleşmede ismi geçenler ile Ş. kardeş olduklarına göre bedelin ödenip ödenmediği HUMK.nun 293/1. bendi de gözetilerek tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Yapılacak araştırma ve inceleme sonucu bedelin nasıl, ne şekilde, kime veya kimlere ne miktar ödendiği belirlendiği ve ayrıca T.`in Tarım Kredi Kooperatifine olan borcun kimin tarafından kapatıldığı ilgili Tarım Kredi Kooperatifinden sorularak, Ş. tarafından ödendiği saptandığı takdirde aşağıda açıklanacağı doğrultuda hesabın yapılarak taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması gerekmektedir.

Davacılar 9.1.1958 günlü harici satış sözleşmesine dayandıklarından iadesi gereken sözleşmede yazılı 500 liranın denkleştirici adalet kuralı gereğince uyarlanmasının yapılarak, dava gününe kadar ulaştığı gerçek değerinin uzman bilirkişi veya bilirkişilerce belirlenmesi gerekmektedir. Bilindiği üzere, geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından yararlanılarak kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon sebebiyle belirli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücüyle aynı miktar paranın geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı göz ardı edilemez.

Saptanan bu somut ve hukuki olgular gözetilerek geçersiz sözleşmede yer alan ve davacıların murisi tarafından ödenen bedelin ( 500 liranın ), ödeme gününden itibaren çeşitli ekonomik etkenler sebebiyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar vs. ortalamaları alınmak suretiyle dava gününe göre ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkeleri gereğince konunun uzmanı bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi kurulundan açıklamalı, karşılaştırmalı tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli rapor alınması ve ondan sonra bedelin iadesi konusunda bir karar verilmesi gerekirken satışın geçersiz olduğu ve zamanaşımının geçtiği gerekçesiyle bedele yönelik davanın reddine karar verilmiş bulunması usul ve yasaya aykırıdır.

Kabul şekline göre de; nisbi vekalet ücreti yerine maktu vekalet ücretinin takdir ve tayini doğru olmayıp davalı A. A. ve K. A. mirasçıları vekillerinin bu yöne ait temyiz itirazları açıklanan sebeplerle yerinde bulunmaktadır. Vekalet ücreti takdir edilirken tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedelin iadesi istenildiğine göre, bunlardan hangisi kabul edildiği takdirde onun değeri üzerinde vekalet ücretinin takdiri gerektiği göz önünde tutulmalıdır. Yani ortada iki dava olmayıp tek dava söz konusudur. Ancak, tek vekalet ücreti takdir edilmelidir. Hangisi uygunsa ona karar verilmesi isteği esas alınmalıdır.


Davacılar vekili ile A. A. mirasçıları ve K. A. mirasçıları vekillerinin temyiz itirazları bu bakımdan yerinde görüldüğünden kabulü ile yerel mahkeme hükmünün harici satış bedelinin geri ödenmesi ve vekalet ücretleri açısından HUMK. 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, 14,00 TL peşin harcın istem halinde temyiz eden davalılara ayrı ayrı iadesine ve 17,15 TL onama harcının davacılardan alınmasına, 13.07.2010 gününde oybirliği ile karar verildi.

İyi çalışmalar.

Sayın ehaci ; değerli bilgilerinizi paylaştığınız için çok teşekkür ederim.

Eklemiş olduğunuz karar uyarınca her ne kadar tapu iptal tescil mümkün olmasa da , bedel iadesi mümkün gibi görünüyor.