Hisseli, tapulu taşınmaz üzerine, malikin rızası olmadan inşa edilen binalar ve açılacak dava türü

Öncelikle tüm meslektaşlara iyi günler, hayırlı işler.

Müvekkilimin babası, 8 dönümlük arsaya 700 m2 isabet edecek şekilde (paylı mülkiyet, ifraz yok) hisseli maliktir. Babası dışında 17 malik daha vardır.

Babası vefat eden müvekkil veraset işlemleri için memlekete geldiğinde, 8 dönümlük arsalarının üzerinde 10 kadar bina (apartman) olduğunu görüyor. Binaların tamamı veyahut çoğu hissedarlar tarafından bir şekilde (onayları alınmadan belediyece izin verilerek) yapılmış olduğunu öğreniyor.

Şimdi aklıma iki çeşit dava geliyor. Birincisi ecrimisil, diğeri de ortaklığın giderilmesi. Ancak iki dava ile ilgili de kafamda soru işaretleri var. Ayrıca bir üçüncü dava olarak Belediye Başkanlığı'na da binaların yapımına izin verdiği için tazminat davası açılabilir mi?

Çok değerli görüşlerinize açığım. Şimdiden cevap veren, vermeyen herkese teşekkürler, iyi çalışmalar..

1-taşınmazda fiili kullanım oluşmuş mu?varsa hangi kısım hangi paydaşın fiili kullanımında bırakılmış?
2-paydaşlar arasında kullanım alanları belirtilmiş mi?bina bu alan dahilinde mi?
eğer yukarıdaki sorulara olumsuz cevap verilirse açabileceğiniz davalar:
a-yıkım istemi
b-men'i müdahale
c-ecri misil
eğer binayı yüklenici yapıyorsa,yüklenicinin ruhsat alma yükümlülüğü bulunduğundan ve tapuda paylı mülkiyet olduğunu bilmesine rağmen,sizin görüşü almadan ruhsat alması ve inşaya başlaması onun sorumluluğunu da doğurur kanımca.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI: arsa da paydaş olan malikler bina inşa ettiğinden bu binalar tapuda muhdesat olarak görünmüyorsa ve sizin de bu binalar üzerinde mülkiyet iddianız yoksa muhtesatın aidiyet davası açarlar ya da sizin itirazınız olmadığından ortaklığın giderilmesine karar verilir.gelecek raporda binalar arsa malikleri tarafından yapıldığından binaların değerleri hesaplanır.bu durumda arsa bedeli ve bina bedelleri ayrı ayrı hesaplanacağından satış bedeli de tüm değer üzerinden yapılacağından bedel yüksek çıkacaktır. Muhtemelen sizin dışınızdaki paydaşlar bina da hak iddia ettiklerinden arsanın tümünü satın alırlar.(not kaçak yapılan binaların arza değer katmaması yönünde görüşler var sanırım. ancak ben arsa malikleri tarafından yapılan muhtesatların raporlarda değerlendirildiğini sanıyorum.
T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/6153
K. 2005/7300
T. 11.7.2005

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı paydaşlığın giderilmesi davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Uyuşmazlık, bir adet taşınmazın ortaklığının giderilmesine ilişkindir. Mahkemece taşınmazın satışına karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar vekili, dava dilekçesinde, dava konusu edilen 15 No'lu parselde bulunan iki daire ve iki dükkanın taraflara miras bırakanları Yeter Balta'dan intikal ettiğini, taşınmazın taraflar arasında anlaşarak paylaştırılmasının mümkün olmadığını belirterek, taşınmazın satışı suretiyle paydaşlığın giderilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin davacıların muvafakati ve taahhütleri doğrultusunda taşınmaz üzerine ilerde kendi adına tescil edileceğini düşünerek tamamen kendi imkanları ile bina yaptırdığını, ancak davacıların tapu işlemlerini sürüncemede bıraktıkları gibi masraf vermeye de yanaşmadıklarını, davanın kötü niyetle açıldığı belirterek davanın reddini savunmuştur.

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parça ( muhtesat )varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhtesatın bir kısım ortaklara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta tüm ortaklar ittifak ediyorlarsa ve muhtesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa, bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhtesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza, ne kadarının muhtesata isabet ettiği oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhtesata isabet eden kısım muhtesat sahibi ortağa, geri kalan bedel ise payları oranında ortaklara dağıtılır.

Bütünleyici parçanın arzın ortaklarına değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhtesat sahibi olarak davaya dahil etme ve ona satış bedelinden pay verme mümkün değildir.

Olayımıza gelince; dava konusu edilen ve satışına karar verilen 15 No'lu parsel üzerinde bodrum + zemin + bir normal katlı betonarme karkas tarzda projesiz ve ruhsatsız şekilde inşa edilmiş bir bina bulunduğu keşfen belirlenmiştir. Taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesinde bu binaya ilişkin bir şerh olmadığı gibi, bu konuda taraflar arasında ittifak da sağlanmamıştır. Bu durumda mahkemece muhtesatın arzla birlikte satılarak satış bedelinin mirasçılık belgesindeki payları oranında ortaklara bölüştürülmesine karar verilmesi gerekirken yukarıda açıklanan ilkelere uygun bir oranlama da yapılmadan taşınmaz üzerindeki ruhsatsız binanın enkaz bedelinin davalıya verilmesine hükmedilmesi hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.07.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.


) Teknik bilirkişinin hazırlayacağı rapor doğrultusun da aynen taksim edilme olanağı hariç Fiili kullanım alanları belli olsa dahi olası bir ortaklığın giderilmesi davasında satışa karar verilir.çünkü bildiğim kadarı ile fiili kullanım ortaklığın giderilmesi davasında göz önüne alınmıyor.

ecrimisil ve el atmanın önlenmesi: paydaşlar arasında açılacak ecrimisil davalarına ilişkin;
3. Hukuk Dairesi E. 1992/17405
K. 1993/771
T. 26.1.1993

ÖZET : Kural olarak, intifadan men koşulu gerçekleşmedikçe, paydaşlar arasında
ecrimisil davası dinlenemez.

İntifadan men koşulu ihtarnameye bağlı kalınmaksızın her türlü delille
ispatlanabilir.

(743 s. MK. m. 623)

Dava dilekçesinde taşınmaz mallardaki paya vaki elatmanın önlenmesi ve toplam
33.141.828 lira ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan
müştereken ve müteselsilen tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine
dair verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacılar
vekili tarafından istenilmekle, dosyadaki bütün kağıtlar okunarak tetkik
hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü::

Mahkemece dava, intifadan men koşulunun (özelikle bu konuda ihtarname
çekilmemiş olmakla) gerçekleşmediğinin belirlendiğinden sözedilerek
reddedilmiştir.

Her ne kadar ecrimisile konu edilen tarlalarda tarafların paydaş olduğu hususu
çekişmesiz ve paydaşlar da, kural olarak intifadan men edilmedikçe
birbirlerinden ecrimisil isteyemezler ise de, intifadan men koşulu
aranmayacağı ya da kendiliğinden gerçekleşmiş sayılacağına dair (örneğin; bağ
bahçe gibi doğal ürün, dükkan vs. gibi kira geliri şeklinde hukuksal semere
veren paylı taşınmazlara ilişkin ecrimisil istemlerinde ve ayrıca, paydaşlar
arasında kullanım anlaşması veya taksim sözleşmesi yapılmış olması hallerinde
intifadan men koşulu aranmaz ve davalı tarafça, davacı tarafın paydaşlığının
inkar edilerek ortak taşınmazın tamamında mülkiyet iddiasında bulunulduğu,
aynı taşınmaza ilişkin olarak aynı taraflar arasında daha önce elatmanın
önlenmesi, ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi davaları gibi davacı paydaş
veya paydaşların, o yeri davalı paydaş veya paydaşların kullanımına rızası
olmadığını gösteren davalar açılmış olduğu takdirde ise, o davalardaki dava
dilekçesinin davalı tarafa tebliği tarihinden itibaren intifadan men koşulu
kendiliğinden gerçekleşmiş sayılır) bir takım istisnaları vardır.

İntifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası (belirtilen durumlar dışında)
yemin dahil her türlü delille ispatlanabilir ve kanıtlama biçimi yalnızca
ihtarnameye bağlı kılınamaz.

O halde; açıklanan kural ve ilkeler doğrultusunda öncelikle tarafların
gösterdikleri deliller toplanıp incelenerek, intifadan men koşulunun
gerçekleşmiş olup olmadığının, gerçekleşmişse bunun başlangıcının saptanması
ve ondan sonra işgal süresi ve hakedilen ecrimisil miktarının tesbiti gibi
diğer yönler üzerinde de durularak bu hususların dahi usulünce belirlenmesi
ve sonuçlarına uygun bir karar verilmesi gerekirken, bu yönlerden eksik
inceleme ve aksine düşünce ile yazılı olduğu gibi davanın reddi doğru
değildir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde
hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan
kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve Yargıtay
duruşmasında vekille temsil edilen davacı taraf için yürürlükte bulunan
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 100.000 lira
vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacı tarafa verilmesine, peşin alınan
temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine 26.1.1993 gününde
oybirliğiyle karar verildi.
EL ATMANIN ÖNLENMESİ :
T.C. YARGITAY
1.Hukuk Dairesi
Esas: 2010/7045
Karar: 2010/8140
Karar Tarihi: 12.07.2010
ÖZET: Dava, çaplı taşınmaza elatmanm önlenmesi isteğine ilişkindir. Paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
(4721 S. K. m. 2, 683, 706, 995) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26)
Dava: Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, dava konusu kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulu olmayan 2157 ada, 6 parsel sayılı taşınmazda yer alan 23 nolu bölümün maliki olduğunu, davalılardan T. K.’nın haklı ve geçerli bir neden olmaksızın taşınmazda ikamet etmek suretiyle tasarrufta bulunduğunu, fuzuli şagil olduğunu, davalıya 10.01.2009 tarihli tahliyesi ve ecrimisil ödenmesi konusunda keşide edilen ihtarnamenin sonuçsuz kaldığını ileri sürerek davalıların elatmalarının önlenmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, çekişmeli taşınmazın davalı T. K.’nın ağabeyi İ. K.’ya ait olduğunu, kapı numarası 23 olan dairede ikamet ettiğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, 23 nolu daire için dava açıldığı, ancak yapılan keşifte çekişmeli dairenin 25 nolu daire olduğu, ıslah yoluyla davanın 25 nolu daireye hasredilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Karar: Davacı tarafından süresinde tensiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi İlknur Acar’ın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü:
Dava; çaplı taşınmaza elatmanm önlenmesi isteğine ilişkindir.
Mahkemece; husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillere göre; davacı ve davalılardan S.S. Özaydın Yapı-Konut Kooperatifinin paydaşı bulundukları dava konusu 2157 ada, 6 parsel sayılı taşınmazda sicile yansıyan kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulu olmadığı, davacının mülkiyet Molasında bulunduğu 23 sayılı bölümde davalılardan T. K.’nın ikamet etmek suretiyle tasarrufta bulunduğu, yapılan keşifte çekişmeli bölümün 25 nolu bölüm olduğunun tespit edildiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanm önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya suyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere M.K.nun 706, B.Knun 213, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.
Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, <ahde vefa> kuralının yanında M.K. nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toptan düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, M.K. nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
O halde, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde; yeniden keşif yapılarak ana projeye göre çekişmesiz bölümün kaç numaralı bölüm olduğu ve kimin tarafından tasarruf edildiğinin duraksamaya yer vermeyecek biçimde saptanması, bu yerin hangi paydaşın payına karşılık özgülendiğinin açıklığa kavuşturulması, taşınmaz üzerinde bulunan binada kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmadığına göre paylı mülkiyet hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağının ve davalı T. K.’nın diğer davalı yapı kooperatifine teb’an kullanıp kullanmadığının tartışılması, bu arada ana proje yanında var ise kesinleşmiş tadilat projesinin ve Aksaray Asliye 2. Hukuk Mahkemesinin 2007/203 esas sayılı dava dosyasının özellikle bu dosya içeriğinde yer alan bilirkişi raporlarının değerlendirilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde bir hüküm kurulması isabetli değildir.
Sonuç: Davacı yanın bu yöne değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenden ötürü HUMK.’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 12.07.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
YIKIM :

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi,
Esas: 2008/6957,
Karar: 2008/11633
14.10.2008
"Davacılar, murisleri M____ adına kayıtlı bulunan 2 parsel numaralı taşınmaz üzerine bina inşa etmek suretiyle el atan davalıların müdahalelerinin önlenmesi, taşınmazın eski hale getirilmesi, mümkün olmadığı takdirde de taşınmazın rayiç bedelinin faizi ile birlikte tahsili isteğinde bulunmuşlardır.
Birleştirilen davada ise davacılar, tapu malikinin 1974 yılında öldüğünü, dava konusu taşınmazın otuz yılı aşkın süredir kullanımlarında bulunduğunu ve Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesinde belirtilen koşulların gerçekleşmiş olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adlarına tescili isteğinde bulunmuşlardır.

Mahkemece, davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair verilen kararın davalılar-davacılar tarafından temyizi üzerine Dairemizin 01.05.2007 tarihli ve 2007/1246 Esas, 2007/4791 Karar sayılı ilamı ile; elatmanın önlenmesi ve kal isteminde bulunan davacılar-davalıların elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazla ilgili olarak açtıkları davada diğer mirasçıların da yer alması gerektiği belirtilerek bozulmuştur. Mahkemece bozma kararına uyularak yapılan yargılama sonucunda; elatmanın önlenmesi ve kal isteğinin kabulüne, ecrimisil isteği atiye terk edildiğinden karar verilmesine yer olmadığına, birleştirilen temliken tescil davasının reddine karar verilmiş olup hüküm, davalılar-davacılar C____ vd. tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi kal, mümkün olmadığı takdirde taşınmaz bedelinin tahsili, birleştirilen dava ise Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesi uyarınca açılan tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.
Türk Medeni Kanununun 684. ve 718.maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüz'ü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz'ü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re'sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olayda; dava konusu 36933 ada 2 parsel numaralı taşınmaz 1987 yılında yapılan imar uygulaması sonucu davacılar-davalıların murisi M____ ve dava dışı S____ adına paylı olarak kayıtlı olup öncesi de çaplı olan taşınmazda inşa edilen yapı nedeniyle iyiniyet iddiasında bulunulamayacağından birleştirilen temliken tescil davasının reddine karar verilmiş olması yasaya uygundur. Ancak davacılar elatmanın önlenmesi ile birlikte kal ve aşamalı olarak da kal'in mümkün olmaması halinde Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmü gereğince taşınmazın güncel değerini ödemek suretiyle adlarına tescilini istemişlerdir.
Dosyaya sunulan ve mahkemece de hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre; bina değeri 48.059.060.000 TL (48.059.00 YTL), arsa değeri 20.850.000.000 TL (28.000.00 YTL) olarak belirtilmiştir. Mahkemece yapı ve arazi değerleri ile kal'e konu yapının nitelikleri itibarıyla yıkımı halinde fahiş zarar doğurup doğurmayacağı üzerinde durulmamış ve kal'e karar verilmiştir. O halde mahkemece dosyadaki bilirkişi raporu ve diğer kanıtlar da değerlendirmek suretiyle yıkımın fahiş zarar doğurup doğurmayacağı değerlendirilmeli, fahiş zararın oluşacağı kanaatine varıldığı takdirde taşınmaz maliklerine yapıyı temellük etmek isteyip istemedikleri sorulmalı, temellük etmek istedikleri takdirde yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda belirlenecek bedelin depo edilmesi için davalılar-davacılara süre verilmeli, bedelin depo edilmemesi halinde de kademeli olarak ileri sürdükleri istemleri hakkında bir karar verilmelidir. Tüm bu hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde elatmanın önlenmesi ile birlikte kal isteminin de kabulüne karar verilmiş olması, ayrıca davacılar/davalıların kademeli istemleri hakkında bir hüküm kurulmamış olması da bozmayı gerektirmiştir."

Sonuç Olarak : Ortaklığın giderilmesi davası açılırsa belirttiğim şekilde değerlendirmeler yapılabilir.Ecrimisil,yıkım,el atmanın önlenmesi için de ihtar(ecrimisil için), yıkım bedeli bina bedeli arsa değeri (yıkım ) taşınmazın paydaşlar arasında kullanım durumu ( el atmanın önlenmesi için )unsurlarının değerlendirilmesi gerektiğini düşünüyorum.

Alıntı: Yazan bilecikspor Öncelikle tüm meslektaşlara iyi günler, hayırlı işler. Müvekkilimin babası, 8 dönümlük arsaya 700 m2 isabet edecek şekilde (paylı mülkiyet, ifraz yok) hisseli maliktir. Babası dışında 17 malik daha vardır. Babası vefat eden müvekkil veraset işlemleri için memlekete geldiğinde, 8 dönümlük arsalarının üzerinde 10 kadar bina (apartman) olduğunu görüyor. Binaların tamamı veyahut çoğu hissedarlar tarafından bir şekilde (onayları alınmadan belediyece izin verilerek) yapılmış olduğunu öğreniyor. Şimdi aklıma iki çeşit dava geliyor. Birincisi ecrimisil, diğeri de ortaklığın giderilmesi. Ancak iki dava ile ilgili de kafamda soru işaretleri var. Ayrıca bir üçüncü dava olarak Belediye Başkanlığı'na da binaların yapımına izin verdiği için tazminat davası açılabilir mi? Çok değerli görüşlerinize açığım. Şimdiden cevap veren, vermeyen herkese teşekkürler, iyi çalışmalar..

Üstadım stajyer avukatım benzer bir yaşıyorum bu davanın sonucunu merak ediyorum. Bilgilendirirseniz sevinirim