Ikinci Kira Sözleşmesinin 10 Yillik Süreye Etkisi

Merhabalar,

Forum içerisinde araştırdım ama tam karşılığını bulamadığımdan konu hakkında tecrübeli meslektaşlarımızdan fikir almak istedim,

Müvekkillerimin babalarından kalan bir bina yaklaşık 30 yıldır aynı kiracı tarafından kullanılıyor. İlk kira sözleşmesinden sonra başlayan kira ilişkisinin devamı esnasında muris ile kiracı, yani aynı taraflar 8 yıl süreli yeni bir sözleşme yapıyorlar ve süre 31.12.2015 tarihinde dolacak. Bu arada kiraya veren ölünce mirasçısı olan müvekkillerim ve kiracı bu ikinci sözleşmeye ek olarak kira bedeliyle ilgili düzenlemeler içeren bir protokol de yapmışlar. Şu an ise kiracı emsallerine göre çok düşük bir kira ödediğinden tahliyesini istiyorlar.
Benim sormak istediğim ise şudur;
İlk yapılan sözleşmenin üzerinden 30 yılı aşkın süre geçmesine karşılık ikinci sözleşme henüz 10 yılı doldurmamış, 01.07.2014'den itibaren uygulama imkanı doğan BK. 347. maddesindeki 10. uzama yılı sonunda (-ki bu durumda ikinci sözleşmede belirlenen süre sonunda olacağını düşünüyorum) bir ihtar çekerek tahliye yoluna gidilebilir mi diye merak ediyorum. Zira kira ilişkisi 30 yıla dayanıyor, arada 8 yıl önce yapılan sözleşme yeni bir ilişki kurmaz diye düşünüyorum ama uygulamayı bilemediğimden görüşünüze başvurmak istedim,
Yardımcı olacak meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim.

Merhabalar,

Öncelikli olarak 6098 Sayılı Borçlar Kanunun yürürlüğüne ilişkin kanun hükümleri çerçevesinde sona erme hali söz konusu olduğundan 6098 Sayılı Kanunu hükümlerinin uygulanacağı aşikardır.

Öncelikli olarak, kira ilişkisini genel hükümlere göre her zaman sonlandırabilirsiniz. Ki bu hallerde kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi, sözleşmeyi ihlal etmesi gerekir. Örneğin, belirsiz süreli kira sözleşmesi genel hükümler arasında yer alan TBK m: 328’e göre sözleşmenin her iki tarafınca feshedilebilir, buna karşın kiralanan şey konut veya çatılı iş yeri ise TBK m: 347/1 ve 2 uygulanacaktır.

TBK m:347/1 ve 2 hükmüne göre: Kira sözleşmesinin bildirim yolu ile sona ermesi: a- Belirli süreli kira sözleşmesi bakımından: Belirli süreli kira sözleşmeleri süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m: 347).

b- 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m: 347/1).

Açıklanan hükümler çerçevesinde sorularınızı cevaplamak gerekirse. Her irade birbirinden bağımsız değerlendirileceğinden mirasçılar tarafından açıklanan son irade açıklaması dikkate alınacaktır. Söz konusu irade yaklaşık sekiz yıl önce açıklanmıştır. Kira sözleşmesi de belirsiz süreli bir sözleşme olduğunu anlıyoruz. Bu halde; 10 yıllık sürenin sonunda herhangi bir neden bildirmeksizin üç ay önceden ihtarla bildirmek kaydı ile söz konusu ilişkiyi TBK m: 347/1 kapsamında sonlandırabilirsiniz.

Selamlar,
Av. Ferman Kaya

Alıntı: Yazan Av. Ferman Kaya Merhabalar, Öncelikli olarak 6098 Sayılı Borçlar Kanunun yürürlüğüne ilişkin kanun hükümleri çerçevesinde sona erme hali söz konusu olduğundan 6098 Sayılı Kanunu hükümlerinin uygulanacağı aşikardır. Öncelikli olarak, kira ilişkisini genel hükümlere göre her zaman sonlandırabilirsiniz. Ki bu hallerde kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi, sözleşmeyi ihlal etmesi gerekir. Örneğin, belirsiz süreli kira sözleşmesi genel hükümler arasında yer alan TBK m: 328’e göre sözleşmenin her iki tarafınca feshedilebilir, buna karşın kiralanan şey konut veya çatılı iş yeri ise TBK m: 347/1 ve 2 uygulanacaktır. TBK m:347/1 ve 2 hükmüne göre: Kira sözleşmesinin bildirim yolu ile sona ermesi: a- Belirli süreli kira sözleşmesi bakımından: Belirli süreli kira sözleşmeleri süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m: 347). b- 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m: 347/1). Açıklanan hükümler çerçevesinde sorularınızı cevaplamak gerekirse. Her irade birbirinden bağımsız değerlendirileceğinden mirasçılar tarafından açıklanan son irade açıklaması dikkate alınacaktır. Söz konusu irade yaklaşık sekiz yıl önce açıklanmıştır. Kira sözleşmesi de belirsiz süreli bir sözleşme olduğunu anlıyoruz. Bu halde; 10 yıllık sürenin sonunda herhangi bir neden bildirmeksizin üç ay önceden ihtarla bildirmek kaydı ile söz konusu ilişkiyi TBK m: 347/1 kapsamında sonlandırabilirsiniz. Selamlar, Av. Ferman Kaya

Öncelikle cevabınız için teşekkür ederim.
Ancak 30 yıl önce yapılan ilk sözleşme ile 8 yıl önce yapılan ikinci sözleşme muris ve kiracı arasında yani aynı taraflar arasında. Mirasçılar sadece murisin vefatından sonra ikinci sözleşmeye ek bir protokolle bir takım düzenlemeler yapıyorlar, kira bedeli, ödeme şekli gibi.
Benim asıl merak ettiğim husus, ikinci yapılan sözleşme, yani sekiz yıllık sözleşmenin süresi bu sene sonunda dolacak. Her ne kadar sene sonunda bu sözleşme açısından dolan süre 8 yıl olarak görünse de esasen kira ilişkisi 30 yıl öncesine dayanıyor ve kesintisiz olarak süregelmiş. Yargıtay'ın aynı taraflar arasında Stopaj tutarını düşürmek amaçlı yapılan yeni sözleşmenin yeni bir ilişki kurmadığı yönünde bir görüşünü hatırlıyorum. Mirasçıların 30 yıl önceki ilk kira sözleşmesine külli halef olması nedeniyle, ilk kira sözleşmesi dikkate alınarak ikinci sözleşmede belirtilen sürenin sonunda tahliye sağlanabilir mi, yani 10 yıllık uzama süresi hesabında ilk sözleşmeyi esas alabilir miyiz? Sonuçta 30 yılı bulan bir kira ilişkisi var.

Merhabalar;

Cevabımda genel hükümlere göre fesihten bahsetmiştim. TBK m.333 hükmünde; kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler. Bu halde kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre cevap değişmeyecektir.

Yasa koyucu kiracı için böyle bir düzenleme yapmış olmasına rağmen, kiraya verenin ölümünün sözleşmeyi etkilemeyeceği esasını benimsenmiştir. Bu esasın benimsenmesinin başlıca nedeni de kiracının korunmasının esas alınmasıdır. Madde gerekçesinde açıklandığı üzere; bu madde metninde yer alan fesih bildirim süresinin ve fesih döneminin yasal süre ve dönem olduğu açıkça vurgulanmakla, sözleşmedeki ve yerel adetteki aksine olan süre belirlemelerinin dikkate alınmayacağı belirtilmiştir.

Bu kapsamda somut olayı yorumlamak gerekirse ilk mesajda değindiğim hususlara ek olarak; belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusu olduğundan ve ölen de kiraya veren olduğundan TBK m. 347/1 çerçevesinde 10 yılın sonunda üç ay önceden ihtarname göndermek şartı ile herhangi bir neden ileri sürmeksizin sözleşme sonlandırılabilecektir. Sözleşme yaklaşık 30 yıl önce kurulduğuna göre ve kiraya verenin mirasçıları da aksi bir yönde irade beyanı belirtmediklerine göre sözleşme belirsiz süreli olarak devam etmektedir. Açıklanan nedenlerle, olayınızda TBK m. 347/1 şartları oluşmuştur. Madde hükmü çerçevesinde üç ay önce ihtarname ile bildirmek iradenizi bildirmek kaydı ile sözleşmeyi sonlandırabileceğiniz kanaatindeyim.