Yapı denetim sözleşmesi

1.Yapı sahibi sıfatı ile F A.Ş.) ile yapı denetim kuruluşu sıfatı sahibi K. Yapı Denetim Kuruluşu (K. Yapı Denetim) arasında 20.03.2008 tarihli “Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi” başlıklı yapı denetim hizmet sözleşmesi yapılmıştır. Söz konusu sözleşmeye göre 124.754 m2 toplam inşaat alanının 24 ay içerisinde bitirileceği F. A.Ş. tarafından İstanbul Beyoğlu Noteri kanalıyla 08.07.2008 tarihinde verilen taahhütname ile taahhüt edilmiştir. Verilen taahhütname sonucu ilgili Belediye İmar Müdürlüğü’nden gerekli yapı ruhsatları 14.07.2008 tarihinde alınmıştır;
2.Yapı sahibi F. A.Ş. 16.07.2008 tarihinde K. Belediyesi İmar Müdürlüğü’ne inşaata başlanamayacağına ve başlanılacağı zaman bilgi ve belge iletileceğine dair bildirimde bulunmuştur. 10.09.2009 tarihinde X Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü 3194 sayılı İmar Kanununun 32. ve 42. maddelerine göre tanzim ettiği Zabıt ve Rapor ile, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 03.09.2009 tarih 13/R7824 sayılı yazısına göre “26031 ada, 3 parselde inşaat için 14.07.2008 tarih 317 sayılı ruhsat alındığı ve K. Yapı Denetim Ltd. Şti’nin denetçi eksikliklerinden dolayı 4708 sayılı yasa gereği yeni denetçiler atanmadan inşaata başlanmaması gerektiği’’ gerekçe gösterilerek İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre inşaat durdurulmuştur. F. A.Ş. 23.02.2011 tarihinde gönderdiği ihtarname ile YİBF no’ ları 503424, 503326, 503332, 503343, 503358, 503368, 503382 olan yapılara dair sekiz adet 20.03.2008 tarihli Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesini feshettiğini muhatap K. Yapı Denetim'e, gereğinin yapılması için Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü’ne ve bilgi için X Belediye Başkanlığı’na bildirmiştir. Fesih ihbarnamesinin tebliği üzerine Yapı Denetim Kuruluşu K. Yapı Denetim K. Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğü’ne hazırladığı seviye tespit tutanaklarını sunup gereğini arz etmiştir.
3.K. Yapı Denetim, YİBF no’ları verilen yapılarda inşaata başlanmayacağını belirten hiçbir hususun yer almadığını, 360.000 m2 kotası olan denetim firmasının 125.000 m2’si F. A.Ş tarafından rezerve edildiğini belirtmektedir. F. AŞ daha sonra PMD Yapı Denetim Firması ile anlaşmıştır.

4.Fesih beyanı sonrasında seviye tespit tutanakları tutulmuş ve yapının gerçekleşme oranının %10 olarak nazara alınacağı belirtilmiştir.

5.Sözleşmenin sona ermesi gereken iki yıllık süre 14.7.2010 'da dolmuştur.

6.İnşaat hiç yapılmaya başlanmamıştır.

7. K. Denetim Vekilinin sözleşme bedelinden ödenmiş olan kısım mahsup edilmek suretiyle ödenmesini talep eden ihtarı vardır.

Sözleşmenin 3. maddesindeki hüküm :

"yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanmadığı veya başlandığı halde, başlama müddeti ile birlikte beş yıl içinde yapı bitirilemediği ve bu süre içerisinde ruhsat yenilenmediği takdirde, yapı sahibi ile yapı denetim kuruluşu arasında akdedilen sözleşme başkaca bir bildirime gerek kalmaksızın kendiliğinden sona erer."


Davalı olarak, açılan davada hangi tür imkanlardan yararlanılabilir?

Sayın law89,

1- 14.07.2008 tarihinde ruhsat alınması aşamasında K. Yapı Denetim Şti. ne hizmet bedelinin %10'u ödenmiş mi? İnşaatın seviyesine göre K Yapı Denetim Şti.nin almayı talep ettiği hizmet bedeli % kaç?

2- F A.Ş.'nin 16.07.2008 tarihli "inşaata başlanamadığı" bildiriminin mesnedi/sebebi nedir?

3- X Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü 10.09.2009 tarihli "inşaatı durdurma"ya K. Yapı Denetim Ltd. Şti’nin denetçi eksikliğini göstermiş; K. Yapı Denetim Şti. denetçi eksikliğini gidermiş midir? Ne zaman? Bu arada yapıda ilerleme var mı? F A.Ş.'nin 2 no'lu bentteki inşaata başlayamamaya bildirdiği sebebi, bu aşamada giderilmiş durumda mıdır?

4-Dava yapı denetim hizmet bedeli talepli dava ve siz de F A.Ş.'nin mi vekilisiniz?

Saygılar...

Öncelikle cevap verdiğiniz için teşekkür ederim.

1) Ruhsat alındığında herhangi bir ödemede bulunulmamış. K'nın alacağı sözleşme ile kararlaştırılmış.150 bin Tl ve K da bu bedeli istiyor.
2) İnşaata başlamamasının nedeni F'nin kendisinden kaynaklı sebeplerdir.
3) Denetçi eksikliği giderilmemiştir ve inşaatın yapımı durdurulmuştur. Daha sonra yeni firma ile anlaşılıyor ve yapı tamamlanıyor.
4) Davada K, sözleşme bedelini istiyor.

Sayın law89,

Öncelikle somut sorunuz muvacehesinde birçok hukuka aykırı durum oluşmuş; fakat ben konuyu, sadece sorunuz çerçevesinde değerlendireceğim...

1- Sözleşme her ne kadar Mart 2008 tarihli ise de; sözleşmenin muacceliyetinin Temmuz 2008 olduğu konusunda mutabakat var?

2- Taraflar arasındaki sözleşmede sözleşme bedeli belirlenmiş; fakat hangi aşamada ne kadar ücret ödeneceği kararlaştırılmamış?

3- K'nın 03.09.2009 itibariyle (daha sonrasında da giderilmeyen) denetçi eksikliği var? Bu sebeple inşaatın durdurulması kararı var.

Taraflar arasındaki sözleşmeye istinaden 14.07.2008'de yapı ruhsatının alınması ile K. Yapı Denetim Şti., proje incelemesi hizmetinden mütevellit, sözleşme bedelinin %10'una hak kazanmıştır (F., bu tutarı idareye yatırmalı idi). Sonrasında inşaata hiç başlanmadığını belirtmişsiniz; ki ben bunu, kazı v.b. iş dahi yapılmadı olarak anlıyorum? Bu durumda K'nın, sözleşme bedeli olarak %10 dışında başkaca talep hakkı yoktur. (Aslında K., ödenmeyen bedel için yapı faaliyeti durdurma ve seviye tespit tutanağı düzenleyip idareye vermesi gerekirdi. İdare de bunun akabinde yapı tatil tutanağı tanzim edip inşaatın devamına izin vermeyecekti. Lakin K, bu yetki ve görevini ihmal etmiş?).

10.09.2009 itibariyle K.'nın denetçi eksikliği ile inşaatın durdurulması ve akabinde K.'nın 30 iş günü içinde denetçi eksikliğini gidermemesi ile F.nin inşaata devam edebilmek için, K. ile sözleşmesini feshedip diğer yapı denetim kuruluşu ile çalışmaktan başka seçeneği yoktur zaten.

Bildiğiniz üzere; yapı denetim kuruluşlarının denetleyebileceği toplam inşaat alanı 360.000 m2'dir. K., bu yetki sınırının %35'i civarını F'ye hasretmiş.
Ne zaman için? Sözleşme tarihi ile denetçi eksikliği sebebiyle inşaatın durdurulması tarihi arasında (yaklaşık 1 yıl); yani sözleşme muvacehesinde sözleşme bedelinin %50'sine hak kazanabileceği bir süre kadar. Bu dönem için K., sözleşme bedeli değil de ispatı hâlinde zararının hesaplanarak tazminini isteyebilir.

Ayrıca:
http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1572.htm
adresinde "Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi" başlığı sonrasını inceleyebilirsiniz.

Saygılar...

Olaydan bağımsız olarak sormak istiyorum: Sözleşmede bedel kararlaştırılmamış olsaydı vereceğiniz cevapta farklılık olur muydu?Orada asgari bedele ilişkin hüküm uygulanır mıydı ve daha yüksek bedelli bir sözleşme olduğunu düşünürsek mağduriyetlere yol açmaz mı?

Sayın law89,

Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmelerinin formatı belli olduğu için bedel kararlaştırılmamış olması pek mümkün değil aslında. Fakat farazi kabulle sorunuzu yanıtlarsak: sözleşme serbestisi ilkesi çerçevesinde (TBK m.26), taraflarca kararlaştırılan bedel (götürü bedel) üzerinden hesap yapılmasında hakkaniyete aykırı bir durumdan söz edilemeyecektir.

P.S: Anlatımınız çerçevesinde yorum yaptığımı; dosyanız münderecatı çerçevesinde değişik durumların söz konusu olabileceğini eklemek istedim...

Saygılar...

Demek istediğimi iyi ifade edemedim.Demek istediğim çok büyük bir alanı kapsayan bir sözleşme söz konusu olsun ve fakat bedel kararlaştırılmamış olsun.Bu ihtimali sormak istemiştim.Bedel kararlaştırılmıyor ve uzun süre de inşaata başlanmıyorsa ne olurdu sorum.

Sayın law89,

Sorunuz, en küçük nota değişiminin sonucu fazlasıyla etkilediği bir alana dair olmakla önce birkaç hususu belirtip akabinde farazi sorunuzu izaha çalışacağım.
Somut sorunuzda Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi (YDHS) akdedildikten sonra yapı ruhsatı alınmıştır. Yapı ruhsatı alındığına göre K., projelerle ilgili denetimini yapmış, yapı ruhsatı alınması safhasına ilişkin yükümlülüklerini ifa etmiştir (bu aşamada K., hiçbir iş yapmamış veya yapması gereken kadarını değil de daha azını yapmış ise bu durumu ispatlamanız hâlinde elbette K., yapmadığı işin bedelini alamayacaktır; fakat sorunuzda bu şekilde bir iddia yok). Yapı ruhsatının, yapı denetim kuruluşunun yükümünü ifası ile alınmış olması, K.nın, yükümlülüğünün %10'unu ifa ettiği anlamına gelir (tabii dosyadaki belgeler değerlendirilerek işin yüzdesinin daha düşük olduğunun hesaplanması da olasıdır; ben dosya münderecatını bilmeden, ayrıntısız kabulle bu oranı belirttim).

Şimdi daha önce de belirttiğim üzere YDHS'de bedelin belirlenmemesi pek mümkün değil. Diyelim ki belirlenmedi... Sorunuzu daha çok bilinen bir husustan yola çıkarak yanıtlamaya ve konuyu izaha çalışacağım.
Bildiğiniz üzere; eser sözleşmelerinde taraflar, daha önceden bedel kararlaştırmamışsa; yüklenicinin yaptığı işin bedeli, eserin yapıldığı tarih ve yerdeki serbest piyasa rayicine göre hesaplanır:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=13421
Buradaki "serbest piyasa rayici"ni YDHS'ye uyarlayalım. YDHS'de asgari hizmet bedelleri mevzuatla belirlenmiştir. Somut sorunuzdaki 2 yıllık hizmet süresinde asgari hizmet bedeli= (O tarihteki birim maliyet) X (Yapı inşaat alanı) X %3'tür. Yani -tabir-i caizse- YDHS'de işin serbest piyasa rayici karşılığı bu şekilde mevzuatla belirlenmiştir. Dolayısıyla tabiidir ki nasıl ki eser sözleşmesinde işin yapılan kısmının oranı bulunup serbest piyasa rayici ile çarpılıyor ise YDHS'de de işin oranı bulunup yukarıdaki formülle belirlenen asgari hizmet bedeli ile çarpılmalıdır diye düşünüyorum (Bazı hukuki enstrümanlarla bedeli indirtmeye çalışabiliriz belki ama mesela somut sorunuzda her iki taraf tacir, enstrümanların ses vermesi zor).

Ortada fiilen başlanmış, yeri kazılmış, görünmeye başlanmış bir inşaat olmadığından (projeler ve yapı ruhsatı alınması safhasında yapılanlar avukatların işi gibi gözle görülüp elle tutulamıyor ) K.'ya yaptığı işin oranına göre bedel vermeyelim mi?

Diğer husus; uzun süre inşaata başlanmıyorsa... Somut sorunuza ilişkin, bu başlamamanın müsebbibini sormuştum; siz de F. den kaynaklandığını belirttiniz. F. den kaynaklanan bir engelden dolayı K.'yı sorumlu tutamazsınız. Farkındaysanız K.'dan kaynaklanan engel ortaya çıktıktan sonraki aşamaya ilişkin K.'nın olası zararı tazmin talebinden bahsetmedim. Kusur kimde ise sonucuna da o katlanır... (Denetçi eksikliğinin giderilmemesinden mütevellit yeni sözleşme yapmak zorunda kalan F.nin zararı varsa ve ispatlarsa bundan da K. sorumludur...gibi...)

Saygılar...

Öncelikle değerli vaktinizi ayırdığınız için çok teşekkür ederim. Benim adil olmayacağını söylediğim husus, yapı denetim kuruluşunun tüm bedeli almasına ilişkindi. Yoksa elbette hangi edimi yerine getiriyorsa onun karşılığını almasına sözümüz olamaz. Ancak, başlatmama nedeni ile de o sürenin tamamına hak kazanması ile ilgili.Zira, idareye yapılan bir bildirim var ve bundan yapı denetim şirketinin de haberdar olduğunu ve buna rağmen başlanılmayan süreye kadar olanı istemesi uygun düşmüyor.

Alıntı: Yazan law89 Öncelikle değerli vaktinizi ayırdığınız için çok teşekkür ederim. Benim adil olmayacağını söylediğim husus, yapı denetim kuruluşunun tüm bedeli almasına ilişkindi. (1) Yoksa elbette hangi edimi yerine getiriyorsa onun karşılığını almasına sözümüz olamaz. Ancak, başlatmama nedeni ile de o sürenin tamamına hak kazanması ile ilgili.Zira, idareye yapılan bir bildirim var ve bundan yapı denetim şirketinin de haberdar olduğunu ve buna rağmen başlanılmayan süreye kadar olanı istemesi uygun düşmüyor.(2)

Rica ederim...

(1) Tüm bedeli alabileceğine/yapmadığı işin bedelini isteyebileceğine dair bir şey yazmadığım için sorunuzu bu şekilde algılamamıştım. O sebeple yaptığı işin bedelini almasına dair açıklama yaptım

(2) "Başlanılmayan süreye dair sözleşme bedelini alabilir" de demedim. İspatı hâlinde zararın tazmini tutarı ile sözleşme bedeli farklıdır (ki 4 no'lu mesajımda farka dikkatinizi çekmek için koyulaştırdım) . Bu meyanda menfi-müspet zarar; kâr mahrumiyeti v.b. konuları inceleyebilirsiniz...
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=13673

Saygılar...

Benim de düşüncem bu yönde, yani sadece uğradığı zarar varsa onu isteyebilecek olması. Cevaplarınız için teşekkür ederim.