Yargıtay Kararı Arıyorum

Değerli meslektaşlarım,

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27.09.1995 tarih, 8725 E. 8925 K. Sayılı kararına ihtiyacım bulunmaktadır.

Yardımlarınızı rica ederim.

maalesef kazancıda bulamadım.

Corpus ve Meşe'de de yok.

Kararı bulamadıysanız konu kira ama ne yönde karar arıyorsunuz?

T. C.
Y A R G I T A Y
HUKUK GENEL KURULU
Esas : 2004/6-434
Karar : 2004/564
Tarih : 01.01.2004

Taraflar arasındaki "tahliye ve alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 1.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 11.9.2003 gün ve 2003/894-977 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,YARGITAY 6.Hukuk Dairesinin 04.12.2003 gün ve 8598-8719 sayılı ilamı ile ; (.... Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağının TAHSİLİNE İLİŞKİNDİR. Mahkemece dava reddedilmiş, hükmü davacı vekili TEMYİZ ETMİŞTİR.

Taraflar arasındaki ilk uyuşmazlık kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış şartının istenen yıl yönünden geçerli olup OLMADIĞI NOKTASINDADIR. Kira sözleşmesi 15.9.1994 başlangıç tarihli, 10 YIL SÜRELİDİR. Özel şartlar başlıklı 15.9.1995 tarihli belgede kira bedellerinin hiçbir ihtara hacet kalmaksızın %70 oranında muntazam artırılacağı hükmüne YER VERİLMİŞTİR. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. 15.9.1999 tarihi itibariyle kiratespit kararının verilmiş olması sözleşmenin bu hükmünü ortadan kaldırmaz. İnceleme ve değerlendirmenin buna göre yapılması gerekirken yazılı gerekçe ile ret kararı verilmesi HATALI OLMUŞTUR.

Hüküm bu NEDENLE BOZULMALIDIR...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki KARARDA DİRENİLMİŞTİR.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ.

Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili İSTEMİNE İLİŞKİNDİR.

Davacı (kiralayan), davalı (kiracı) ile 10 yıllık kira sözleşmesi yaptıklarını ve sözleşmede yıllık kira artışını %70 olarak belirledikleri halde davalının bu artışa uymayarak kirayı eksik yatırdığını ileri sürerek eksik yatırılan kira alacağının tahsilini, kira akdinin feshiyle kiralananın tahliyesini TALEP ETMİŞTİR.

Davalı (kiracı) kira sözleşmesinin beşinci yılında İzmir 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 1999/1233 Esas, 2000/149 Karar sayılı ilamıyla yıllık kira bedelinin belirlendiğini daha sonra Anayasa Mahkemesince iptal edilen yasa uyarınca %25 artış uygulandığını, bu nedenlerle sözleşmedeki kira artış oranının geçersiz olduğunu savunarak davanın reddine karar VERİLMESİNİ İSTEMİŞTİR.

Yapılan yargılama sonucunda, yerel mahkemenin sözleşmede öngörülen %70 artırımşartının tespit kararı ve 4531 sayılı Yasayla ortadan kalktığı gerekçesiyle davanın reddine dair verdiği karar, Özel Dairece yukarıda belirtilen gerekçeyle BOZULMUŞTUR.

Uyuşmazlık, sözleşmede yazılı kira artış oranının geçerli olup OLMADIĞI NOKTASINDADIR.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira parasının günün koşullarına intibakını sağlayan, kira miktarını tespit eden dava, sözleşmenin sadece kira parasına ilişkin bölümünde değişiklik yapar; kira artış oranıyla varsa diğer koşullarında bir değişiklik yapmaz. Öte yandan 4531 sayılı Yasa da, sadece yürürlükte olduğu yıllar için geçerli olup sözleşme şartlarında herhangi bir değişikliğe neden olmaz.

Somut olayda 15.9.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 10 yıl süreli olup, özel şartlar kısmında kira artış oranı %70 OLARAK BELİRLENMİŞTİR. 15.9.1999 tarihinden geçerli olmak üzere mahkeme kararıyla kira parası saptanmış ise de, yukarıda açıklanan nedenlerle kira sözleşmesindeki %70 artış şartında herhangi bir DEĞİŞİKLİK OLMAMIŞTIR. Bu bakımdan davanın reddine karar verilmesi DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR.

O halde Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve YASAYA AYKIRIDIR.Bu nedenle direnme KARARI BOZULMALIDIR.

S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 20.10.2004 tarihinde OYBİRLİĞİYLE KARAR VERİLDİ.

T. C.
Y A R G I T A Y
HUKUK GENEL KURULU
Esas : 2010/6-721
Karar : 2011/210
Tarih : 20.04.2011

- YARGITAY İLAMI -

Taraflar arasındaki "itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesince davanın kısmen kabulüne, dair verilen 17.12.2008 gün ve 2008/80 E- 2008/390 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili ve davalı vekilince istenilmesi üzerine, YARGITAY 6. Hukuk Dairesinin 05.11.2009 gün ve 2009/3553-9443 sayılı ilamı ile;

("...1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, kararın dayandığı gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları YERİNDE DEĞİLDİR.

2 - Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili 1.12.2007-1.12.2008 kira döneminde eksik ödenen kira bedelleri için yapılan icra takibine itirazın kısmen iptaliyle inkar tazminatının tahsilini istemiş, davalı davanın REDDİNİ SAVUNMUŞTUR. Dava dışı önceki malik Salih Zeki Irkdaş açtığı 2006/38 esas nolu dava dosyasındaki dava dilekçesinde 1.12.2005-30.11.2006 dönem kirasının 84.895,77.-YTL olduğunu davalının 48.748.-YTL ödemede bulunduğunu belirterek, bakiye 36.147.-YTL için yapılan takibe itirazın iptalini istemiş, mahkemece 30.11.2005-2006 kira döneminde yıllık kiranın 93.414,89.-YTL olduğu davalının 55.172,59.-YTL ödemede bulunduğu gerekçesiyle taleple bağlı kalınarak 36.147,32.-YTL'den itirazın iptaline karar verilmiş ve bu karar YARGITAY denetiminden GEÇEREK KESİNLEŞMİŞTİR. Davacı kiralananı 19.6.2006 tarihinde iktisap etmiş, kesinleşen bu karardaki 93.414,89.-YTL yıllık kira bedelini esas alarak 1.12.2007-2008 kira döneminde yıllık kiranın 110.121,45.-YTL olduğu davalının eksik ödemede bulunduğu iddiasıyla 31.790.-YTL eksik kira ve 750.-YTL işlemiş faiz olmak üzere 32.540.60.-YTL'lik icra takibi yapmış ve davalının icraya 19.684.05.-YTL ödemesinin mahsubu ile 11.701,97.-YTL asıl alacak ve işlemiş faiz üzerinden itirazın iptali ve inkar tazminatı İSTEMİNDE BULUNMUŞTUR.

Davacının yıllık kira bedelini hesaplarken esas aldığı mahkemenin 2006/38 Esas nolu dava dosyasında 1.12.2005-2006 dönem kirası her ne kadar gerekçe de 93.414,89.-YTL olarak belirtilmiş ise de davacı önceki malikin talebi yıllık kiranın 84.895,77.-YTL olup, mahkeme de taleple bağlı olarak davacının istediği miktardan itirazın iptaline KARAR VERMİŞTİR.

Bu durumda 1.12.2005-2006 dönem kirasının 84.895,77.-YTL olarak kabulüyle uyuşmazlığın bu doğrultuda çözümü gerekirken, yazılı şekilde 2006/38 Esas nolu dosyanın gerekçesinde açıklanan rakam üzerinden hesap yapılarak hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün BOZULMASI GEREKMİŞTİR...")

gerekçesiyle oyçokluğuyla bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki KARARDA DİRENİLMİŞTİR.

TEMYİZ EDEN : Davalı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:

Dava, itirazın iptali İSTEMİNE İLİŞKİNDİR.

Mahkemece, "...mahkememizin 2006/38-276 sayılı kararında 2005-2006 yılında kira bedeli 93.414,89 YTL OLARAK KESİNLEŞMİŞTİR. Bu miktar üzerinden %6,75 ÜFE (TEFE) oranı uygulandığında 01.12.2007-31.11.2008 dönemine ilişkin kira borcu 108.296,34 YTL OLMAKTADIR. Davalının ödediği 78.736,13 YTL düşüldüğünde 29.560,21 YTL ödenmeyen kira bedeli kalmakta, icra dosyasında ödenen 19.684,03 YTL düşüldüğünde davalının 9.876,18 YTL daha ödemesi GEREKTİĞİ ANLAŞILMAKTADIR." gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne dair verilen karar; Özel Dairece, yukarıda metni aynen yazılı gerekçeyle BOZULMUŞTUR.

YEREL MAHKEMECE, önceki gerekçeler tekrarlanarak direnme KARARI VERİLMİŞTİR.

Direnme kararını, davalı vekili TEMYİZ ETMİŞTİR.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 01.12.2007-31.11.2008 döneminde yıllık kira bedelinin miktarının ne kadar olduğu; burada varılacak sonuca göre, davacının alacak miktarının tespiti NOKTALARINDA TOPLANMAKTADIR.

Kiracının kiralananı kullanmasının karşılığı olarak kiralayana belli zamanlarda ödemeyi kabul ettiği bedel, KİRA BEDELİDİR.

Kural olarak, sözleşme serbestisi prensibi gereği, taraflar kira bedelini, artış şartını ve ödeme zamanını serbest iradeleriyle sözleşmede kararlaştırabilir. Bu taktirde kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan zamanda, kararlaştırılan miktarda ÖDENMESİ GEREKİR.

Öteki deyişle; kira alacağı davalarında, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle sözleşme hükümlerine başvurulmalı, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları hükümler DİKKATE ALINMALIDIR. Kira parası artış şartının sözleşmede belirli ve muayyen olarak KARARLAŞTIRILMASI YETERLİDİR.

Bu saptamada bulunduktan sonra; kira alacağı davalarında alacak miktarının belirlenmesinde şayet kira parası kiratespit davasıyla belirlenmemiş ve daha önce bir kira alacağı davasına konu edilmiş ise, o davada hüküm altına alınan ve kesinleşen kira parası sadece dava konusu edilen kira dönemine mahsusen uygulanır. Daha sonraki kira dönemine ilişkin olarak açılacak bir davada ise, bu davada belirlenen kira miktarı dikkate alınmayıp, kira sözleşmesinin kira parasının artırımını düzenleyen özel hükümlerine dönülerek ve sözleşme hükümleri esas alınmak suretiyle yeni dönem kira parasının belirlenmesi YOLUNA GİDİLECEKTİR.

Dolayısıyla bir döneme ait kira alacağı davasında verilen hükmün diğer kira alacağı davasında bağlayıcı kabul edilmesi OLANAKLI DEĞİLDİR.

Somut olayda; davacının bayii olan önceki kiralayan ve malik Salih Zeki IRKDAŞ davalı arasında 01.12.1999 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiş; bu kira sözleşmesinde kira parasının aylık net 3.000 USD, yıllık 36.000 USD olduğu ve peşin ÖDENECEĞİ KARARLAŞTIRILMIŞTIR. Daha sonra taraflar, 06.02.2002 tarihli ek protokol ile, 01.12.2001 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, aylık kira parasının net 3.300.000.000 TL olarak aylık ödeneceği ve kira parasının her dönem Devlet İstatistik Enstitüsü (DİE) tarafından belirlenen yıllık ortalama Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE) oranında artırılacağını kararlaştırarak, kira sözleşmesinin kira parası ve artış şartına ilişkin kısmını TADİL ETMİŞLERDİR. Sözleşmede kararlaştırılan bu kira parası ve artış şartı belirli ve muayyen olup tarafları bağlar.

Davacı Tülin D., kiralananı eski malikten, 19.06.2006 tarihinde satın almış ve satın aldığını davalı kiracıya 30.10.2006 tarihli ihtarnameyle BİLDİRMİŞTİR.

Davacının bayii olan önceki kiralayan Salih Zeki I. tarafından davalı hakkında başlatılan icra takibinde; 01.12.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ve eki 06.02.2002 tarihli protokol hükümleri çerçevesinde, 01.12.2005 ila 01.12.2006 kira döneminde yıllık kira parasının 84.895.77 YTL olarak ödenmesi gerekirken 48.748.45 YTL ödendiği belirtilerek 36.147.32 YTL kira alacağının tahsili istenmiş, borçlunun itirazı üzerine önceki malik 07.02.2006 tarihinde açtığı davayla itirazın iptaline karar VERİLMESİNİ İSTEMİŞTİR.

Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006/38 Esas 2006/276 Karar sayılı dosyasında kira sözleşmesi ve eki protokol kapsamında uzman bilirkişilerden alınan raporda, 01.12.2005-30.11.2006 dönem kirasının yıllık net 93.414.89 YTL olduğu saptanarak, davacının 36.147.32 YTL istediğinden taleple bağlı kalınmak suretiyle itirazın 36.147.32 YTL üzerinden iptaline karar verilmiş, karar YARGITAY denetiminden GEÇEREK KESİNLEŞMİŞTİR.

Davacı yeni malik, davalı kiracı hakkında Karşıyaka 4. İcra Müdürlüğünün 2008/105 Esas sayılı dosyasında 07.01.2008 tarihinde başlattığı icra takibi ile de 2007-2008 döneminde eksik kalan 31.790.00 YTL kira alacağının tahsilini istemiş, borca itirazı üzerine davacı tarafça itirazın iptaline ilişkin eldeki DAVA AÇILMIŞTIR.

Mahkemece, 2005-2006 dönem kirasının Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006/38 Esas, 276 Karar sayılı dosyasında yıllık net 93.414.89 YTL olarak kesinleşmesi sebebiyle bu dönem kirası esas alınarak ek protokol kararlaştırılan artış oranı uygulanmak suretiyle bilirkişiden rapor alınmış, 2007-2008 dönem kirasının yıllık 108.296.34 YTL olarak saptanması üzerine davalı tarafça takipten önce ve takip dosyasına yapılan ödemeler düşüldükten sonra ödenmesi gereken 9.876.18 YTL üzerinden itirazın iptaline, bu miktar üzerinden takibin devamına, fazlaya ilişkin isteğin reddiyle davacı yararına icra inkar TAZMİNATINA HÜKMEDİLMİŞTİR.

Direnmeye konu dava, kiralananı önceki malikinden (kesinleşen davanın davacısı) satın alan yeni malik tarafından 2007-2008 dönemine ilişkin OLARAK AÇILMIŞTIR. Satın alan, cüz'i halefiyet yoluyla satıcının sahip olduğu hakları DA DEVRALMIŞTIR.

Hal böyle olunca, davacı yeni malik, önceki malik kiralayanla davalı arasında düzenlenen 01.12.1999 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile bu sözleşmenin tadil edildiği 06.02.2002 tarihli ek protokol gereğince kiralayanın sahip olduğu haklara SAHİP OLMUŞTUR.

Diğer bir değişle davacı yeni malik sözleşmenin ve ek protokolün tarafı konumuna geldiğinden, sözleşme gereğince önceki malikin ileri sürebileceği tüm hak ve yetkileri kiracıya karşı ileri sürebilir.

Davalıyla davacı arasındaki uyuşmazlık 2007-2008 döneminde aylık kira parasının ne kadar olduğu, dolayısı ile bu döneme ilişkin davacının kira alacağı bulunup bulunmadığı noktasında olduğuna göre, öncelikle bu uyuşmazlığın çözümlenmesi icap eder.

Yukarıda bahsedilen ana kural gereğince, kiralayan önceki malik tarafından açılan 2005-2006 dönemine ilişkin kesinleşmiş mahkeme kararı, kiratespit davası niteliğinde olmayıp, alacak davası niteliğinde olduğundan, davacı yeni malik, bu mahkeme kararına dayanarak 2007-2008 dönemi kira parasının BELİRLENMESİNİ İSTEYEMEYECEKTİR. Bu durumda, davacı tarafından dava konusu edilen, 2007-2008 dönemi kirasının sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenmesi ve sorunun bu şekilde ÇÖZÜMLENMESİ GEREKECEKTİR.

Hal böyle olunca; mahkemece taraflar arasında çekişmesiz olan 06.02.2002 tanzim tarihli ek protokolle kararlaştırılan, 01.12.2001 tarihinden itibaren aylık net 3.300.000.000 TL kira parasına, her yıl DİE tarafından belirlenen TEFE oranı uygulanmak suretiyle dava konusu edilen 2007-2008 dönemi kira miktarı belirlenmeli, bundan sonra davalının ödemeleri de dikkate alınarak, davacının alacağının bulunup bulunmadığı belirlenerek varılacak uygun sonuç çerçevesinde bir KARAR VERİLMELİDİR.

Yukarıda belirtilen maddi ve yasal olgular dikkate alınmadan yazılı şekilde hüküm tesisi DOĞRU GÖRÜLMEMİŞTİR.

Sonuç itibariyle, direnme kararının açıklanan değişik gerekçelerle BOZULMASI GEREKİR.

SONUÇ : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçeyle HUMK.'un 429 uncu maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesin, 20.04.2011 tarihinde yapılan üçüncü görüşmede OYBİRLİĞİYLE KARAR VERİLDİ.

aradığınız kararının konusu tahliye mi ?

Tahliye değil. Kira tespitinden sonra da sözleşmedeki artış şartı uygulanır.

Alıntı: Yazan Avukat Safiye Tahliye değil. Kira tespitinden sonra da sözleşmedeki artış şartı uygulanır.

Safiye Hn.

Sormuş olduğum karar metnine rastladım. Sizin gönderdiklerinizle farklı yönde.


Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 27.09.1995 gün ve 8725/8925 E.K.
Özü : Sözleşmedeki kira bedelinin her yıl belli bir oran kabuledilerek artırılacağı şartı geçerlidir. Kira tespit davası açılıp mahkemece tespit yapılmadığı sürece sözleşmeye uymak ve temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmediğini ona göre saptamak gerekir.

Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine istemine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş ve hükmüdavacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı taraflar arasındaki yazılısözleşmenin özel şartların 4.maddesinde yıllık kira miktarlarının ne kadararttırılması gerektiğinin belirtildiğini, buna rağmen davalının sözleşmeyeuygun artırma yapmadığını eksik ödeme üzerine keşide ve tebliğ olunan ihtarlıödeme emrinin fayda sağlamadığını iddia ederek icradaki itirazın iptali ileicranın devamını ve kiralananın tahliyesini istemiştir.

Davalı vekili, taraflar arası anlaşmanın belirttiği kira bedeli artış oranın kati ve belirgin olmadığını esasen sözleşmede dahi artırım şartının ancak sözleşmenin ilk kararlaştırılansüresinden sonraki bir yıl için geçerli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

01.01.1991 tarihli sözleşmeninözel şartların 4.maddesinde ilk kararlaştırılan kira bedelinin artırımının neoranda olacağı kararlaştırılmış ve kira ilişkisi devam ettiği sürece son kiramiktarı üzerine o artırım oranında ilave yapılacağı açıklanmıştır. Bu özel şart geçerlidir. Sözleşmenin ilk kararlaştırılan süresi sonunda oradaki orana göreartırım zorunlu olup, ondan sonraki yıllar için kira tespit davası açılabilmesiaçısından ve böyle bir dava açıldığı takdirde sözleşmedeki artırım oranınınileriki yıllarda uygulanamayacağı içtihatlarla kabul edilmekte ise de, böylebir kira tespit davası açılmadığı sürece artırım şartının diğer yıllarda dauygulanması gerekir. Bu bakımdan tarafların diğer iddia ve savunmaları üzerindedurulup temerrüt oluşup oluşmadığının değerlendirilmesi gerekirken sözleşmedekiartırım şartının sadece bir yıl geçerli olduğunun kabulü ile davanın reddedilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Çok haklısınız. Zaten Yargıtay kira konusunda yıllara ve davaya göre içtihat değiştirmektedir. Benim eklediklerimin yeni tarihli ve HGK kararı olması mahkemede dikkate alınacaktır. Bu konuda size belirtmeyi unuttuğum eskiden ilk kira dönemi için artış şartı sonraki yıllarda (3 yıl için) enflasyon uygulanıp mahkemelerce tespit yapılırdı. Sonra dediler ki "Bu artış şartı kaldırılmadığı sürece geçerlidir; sözleşme kira bedeli hariç tüm hükümleri ile yürürlüktedir; artış şartı uygulanmalıdır.". Yorumlarsak içtihatların eski hali ile 1. dönem hariç sonraki yıllarda otomatik enflasyonu uygulayacaksın yani sözleşmede öngörülen şart kaldırılmış olacaktır. Yani bir nevi bir uyarlama sonucu doğmaktaydı. Oysa ki taraflar isteseydi zaten enflasyonu belirtirdi.