Farklı bir emlakcı ile anlaşma yapıldı iddiası ve ispat sorunu

Müvekkilim emlakçı, alıcı ile aralarında yazılı olarak yer gösterme sözleşmesi yapmıştır. Sözleşmede gerçek satış ....... inşaat'tan alınan taşınmazın bedelinin %3 ' ü hizmet bedeli olarak ödeneceğini ve 1,2 ve 3. dereceye kadar yakınlarının evi alması halinde de ödemeyi taahhüt ettiğini yazıyor.
Sorum ise şu ; Alıcı başka bir emlakçıdan aldığını ve ücret ödediğini iddia ediyor. .....İnşaat'ın 2 blokluk yerinde çoğu ev satılık durumda ve başka bir emlakçı olması muhtemel tabi ama ilk olarak müvekkilim gösteriyor.(Bence yalan söylüyor. Müteahhit bize tanıklık edebilir) İcra takibi yapsam itiraz sonucu itirazın iptali davasında tanık dinletemeyeceğim için kaybederim . Çünkü ;
T.C.
YARGITAY
13. Hukuk Dairesi

E:2003/1009
K:2003/5710
T:06.05.2003



Taraflar arasindakı alacak davasının yapılan yarğılaması sonunda ilamda yazılı nadenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, emlak komisyonculuğu yaptığını, davalının taşınmaz almak için kendilerine başvurduğunu ve 10.9.2000 tarihli sözleşmeyi imzalayarak bir çok taşınmaz gösterdiklerini ve davalının bu taşınmazlardan birini satın almasına rağmen sözleşmede öngörülen komisyon bedelini ödemediğini belirterek 3000 dolar komisyon bedelinin faizi ile davalıdan alınmasını istemiştir.
Davalı, davacı ile imzalanan sözleşmenin geçerli olmadığını, başka bir firma aracılığı ile taşınmaz satın aldığını belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 1.978.580.160 TL nın dava tarihinden faizi ile davalıdan alınmasına karar verilmiş, bu hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında yazılı tellallık sözleşmesi bulunduğu dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. Davacı BK 404 ve devamı maddelerine göre edimini yerine getirdiğinden bahisle ücret istemiş, davalı ise taşınmazı başka bir tellal aracılığı ile satın alıp tellallık ücretini ödediğini bildirerek belgesini ibraz etmiştir. Tellallığın tanımını yapan BK 404 maddesi; "Tellallık, bir akittir ki onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeye memur edilir. " hükmünü getirmiş, 405. md ise; " yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut akdin icrasına müncer olunca tellal ücrete müstehak olur" hükmünü taşır. Şu hale göre tellalın yaptığı hazırlık ve icra eylediği tavassufu akdin icrasına müncer olunca ücrete hak kazanır. Oysa dosyada davacının satıcı ile alıcıyı biraraya getirip anlaştırdığına ilişkin delil bulunmamaktadır. Salt yer göstermenin ücrete müncer olacağına ilişkin bir hüküm bulunmadığından davacıdan bu konuda yasal delilleri sorulup sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA,peşin harcın istek halinde iadesine, 06.05.2003 gününde oybirliğiyle karar verilmiştir.
Soru 2 ; Alacak davası mı açmalıyım yoksa ? İcra takibi yaparsam tapu da ki satış bedeli ile rayiç bedel arasında uçurum varsa hangi bedele göre takip yapmalıyım ? Alacak davası açarsam belirsiz alacak davası şeklinde açabilir miyim ?
Son sorum ; Sözleşme alıcı olarak kızının ismi ve imzası var ama tapuda annesi almış. Sözleşmede ki yazılanlar bu sorunu ortadan kaldırır mı ?

Merhaba,

Öncelikle sözleşmenin tam olarak forma yazılması durumunda farklı yorumlar çıkabilir. Sözleşme yazılan metinden ibaret ise; komisyon ücretinin belirlenmesi mümkün değil ise öncelikle bir ihtarname çekmeni ve rayiç bedelin %3'ü oranında komisyon ücreti talep etmeni ödenmediği tadirde alacak davası açmanı tavsiye ederim. Alacak davasını bedel belirtmeden açman mümkün değil fakat HMK madde 107'de belirtildiği şekilde ; Davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hâllerde, alacaklı, hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktar ya da değeri belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası açabilir ve mahkemede tapudaki meblağın rayiç değerlerden çok düşük olduğunu belirterek keşif talep edebilirsin.

Son sorunuzun cevabı zaten sözleşme metninde cevaplanmış 1, 2 ve 3. dereceye kadar yakınlarının evi alması halinde de ödemeyi taahhüt ettiğini belirtmiştir.

Bence burda önemli olan sözleşmenin içeriği müvekkilinizin bu bedele hak kazanıp kazanamadığı hususu. . Sözleşme komisyon sözleşmesi olarak düzenlenmemiş ve sadece satış halinde bedele hak kazanılacağı belirtilmiş tarafların bir araya getirilmesi durumunda da söz konusu komisyon bedeline hak kazanılamayacağı belirtilmiş ise davanın kazanılması çok da mümkün gözükmüyor.

İyi çalışmalar dileğiyle