On yılı dolduran kiracının tahliyesi

Sayın meslektaşlarım. Malumunuz yeni Borçlar Kanunu on yılı dolduran kiracıların gerekçesiz tahliyesini öngörüyor. Olayımızda müvekkilimiz dört yıl önce bir taşınmaz satın alıyor. Taşınmazı satın aldığında taşınmazda altı yıldır kiracı olan kiracı vardı. Aynı kiracı müvekkilimiz taşınmazı satın aldıktan sonra da 4 yıldır kiracı. Yani önceki malik döneminde yedi yıl, müvekkilimiz satın aldıktan sonra 4 yıl olmak üzere 11 yıldır kiracı. Bu durumda kiracının 10 yılı doldurmuş olması nedeni ile tahliyesini isteyebilir miyiz? Diğer bir deyişle, müvekkilimizin müvekkilimizin taşınmazı satın almasından önceki 7 yıllık süre yasadaki 10 yıllık süreye dahil edilebilir mi?
Saygılarımla

Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun

GEÇİCİ MADDE 2 - (1) Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.

Sayın meslektaşım cevabınız ve ilginiz için teşekkür ederim. Taşınmazı sonradan satın alan malik de geçici 2.madde hükmünden yararlanabiliyor mu? Anlamak istediğim husus bu.

eski kira kontratının tarafı olarak mı kira ilişkisi devam etti yoksa yeni bir kontrat mı yapıldı acaba?

1.Soru:

Alıntı: Yazan Demir71 kiracının 10 yılı doldurmuş olması nedeni ile tahliyesini isteyebilir miyiz?

Cevap: Hayır(Geçici2.MaddeNedeniyle)

2. Soru
[/quote]Diğer bir deyişle, müvekkilimizin taşınmazı satın almasından önceki 7 yıllık süre yasadaki 10 yıllık süreye dahil edilebilir mi?[/quote]

Cevap: Evet(Sözleşme yenilenmediyse)

Sayın meslektaşım yukarıda belirttiğim üzere mesajınızda esasında 2 soru bulunmaktadır. Soru da verilen bilgiler çerçevesinde eklediğim 2 nolu mesaj ikisini de kapsamaktadır.

Açmak gerekirse, eğer yeni malikle yeni sözleşme yapılmamışsa yani eski malikle olan akde dayanarak kullanmaya devam ediliyor ise eski malikle geçen süreler de hesaba dahil edilir. Diğer bir deyişle 7 yıllık süre hesaba katılır. Geçici 2. maddeden yararlanır. Eklediğim madde uyarınca da TBK'nın yürürlüğe girmesinden(1.7.2012) 5 yıl sonra 10 yıl nedeniyle tahliye talep edilebilir.

Eski malik döneminde geçen süreler hesaba dahil edilir. Ancak geçici madde uyarınca süre nedniyle 10 yıla dayanarak tahliye isteyemeyeceği kanaatindeyim. Sözleşmenin başlangıcı önem arz etmektedir.

Alıntı: Yazan Demir71 Sayın meslektaşım cevabınız ve ilginiz için teşekkür ederim. Taşınmazı sonradan satın alan malik de geçici 2.madde hükmünden yararlanabiliyor mu? Anlamak istediğim husus bu.

Kira sözleşmeleri genel olarak malikler tarafından yapılmakla birlikte bunun bir zorunluluk olmadığına dikkatinizi çekmek isterim. Kira kontratı "kiralayan" ile "kiracı" arasında yapılır, tarafları sözleşmeyi yapan "kiralayan" ile "kiracı"dır ve kiralayanın malik olması gerekmediği gibi, malik yasal bir nedenle bu sözleşmeyi üzerine almadığı sürece de bu sözleşmenin tarafı bile olmayabilir.

Dolayısıyla burada tartışılması gereken kavram da, "eski malik", "yeni malik" değildir, "kiralayan"dır. Nitekim dayandığınız kanun maddesine bakarsanız, kanun koyucunun da sözleşmeyi feshih hakkını malike değil, "kiralayana" verdiğini farkedebilirsiniz.

Alıntı: BK. MADDE 347 F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi I. Bildirim yoluyla 1. Genel olarak Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Yasadan kaynaklanan bu tahliye hakkının malike değil, kiraya verene ait olduğunu tespit ettiğimizde de, zaten aslında sorunuz yanıtını bulmuş oluyor, çünkü yeni malik kiracıya çekeceği bir ihtarname ile bu sözleşmedeki "kiraya veren" sıfatını üzerine aldığında, sözleşmeden kaynaklanan tüm hak ve yükümlülükler de (ve bu bağlamda tahliye hakkı da) yeni malike geçiyor. Bu nedenle de satın alma tarihinin ve malikin değişmesinin bu hakkın kullanılmasında bir önemi kalmıyor diye düşünüyorum. Sözleşmenin "kiralayan" tarafı maddede belirtilen şartlar gerçekleştiğinde bu tahliye hakkını tek taraflı olarak kullanabilir.