Kat Mülkiyeti - Bağımsız Bölümün Bekarlara Kiralanmaması Kararı - Hakimin Müdahalesi

Sayın meslektaşlarım,
Müvekkilimin yöneticilik yaptığı sitede kat maliklerinin çoğu bekar yaşayan kimselere dairelerini kiraya vermemektedir. Geçmişte bu konuda huzursuzluk yaşamışlardır. Dairelerin bekarlara kiraya verilmemesi hususunda oy çokluğu ile karar almışlardır. Ancak sitede bir kişi dairesini bekar yaşayan bir kimseye dairesini kiraya vermiştir. Daireyi kiralayan kişi ise siteye arkadaşlarını davet etmekte alkol amakta arkadaşlarıyla havuza girmektedirler. Site sakinleri ise aile ile yaşadıkları için bu durumdan rahatsız olmaktadırlar. Kiraya verme ise bir yıllık olmayıp 8 ay gibi kısa süreli kiraya vermektedir. Site sakinleri de bu durumdan rahatsız olmaktadırlar. Kiracı olarak yaşayan kişinin kat mülkiyeti kanununa göre dava açıp siteden uzaklaştırılabilir mi? Ayrıca site havuzuna dişarıdan kimsenin girmemesi için oyçokluğu ile alınacak karar geçerli olabilecek midir?
Saygılarımla...

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************
Kanun No: 634
Kat Mülkiyeti Kanunu
Kabul Tarihi: 23.06.1965
R.G. Tarihi: 02.07.1965
R.G. No: 12038

I - Genel kural:

Madde 18 - Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.

(MÜLGA FIKRA RGT: 28.11.2007 RG NO: 26714 KANUN NO: 5711/24) (KOD 1)

VIII - Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.

(DEĞİŞİK FIKRA RGT: 28.11.2007 RG NO: 26714 KANUN NO: 5711/12) (KOD 1)
Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(DEĞİŞİK FIKRA RGT: 28.11.2007 RG NO: 26714 KANUN NO: 5711/12) (KOD 1)
Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 1997/5489
Karar: 1997/6171
Karar Tarihi: 10.06.1997

ÖZET: Mesken niteliğindeki bağımsız bölümün randevu evi olarak kullanılması ancak işyeri olarak tanımlanabilirse de davalı R.’in kabule göre sabit olan eylemi geceleri dışarıda kalıp sabahın erken saatlerinde muhtelif erkeklerle birlikte eve gelmesidir. Bu husus bağımsız bölümün randevu evi olarak kullanılması anlamına gelmediği gibi dinlenen tanıkların ifadeleri böyle bir kabule de yeterli değildir. Bu durumda mahkemece yasa hükümlerinin doğrudan uygulanması söz konusu olup hukuki nitelendirmenin mahkemeye ait olduğu ve bağımsız bölümün maliki ile kiracıları arasındaki akdin feshini isteme hakkının bağımsız bölüm malikine ait bulunduğu esasları göz önünde bulundurularak 33. maddenin 2 ve 3. fıkralarının uygulanması söz konusu iken, yasal dayanağı olmayan biçimde ve ihtar ile süre verilmeksizin doğrudan tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiştir.

(634 S. K. m. 18, 24, 33)

Dava: Dava dilekçesinde tahliye istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Dava ana gayrimenkulde kat maliki bulunan E. Çelik ile bağımsız bölümü davalılara kiralayan Y. Taşkale tarafından davalıların ahlaka aykırı yaşam sürdürdükleri, gürültü yapıp diğer kat maliklerini rahatsız ettikleri gerekçelerine dayanarak tahliye istemi ile açılmış olup, mahkemece kiraya verenin akde aykırılık nedeni ile açtığı davanın aktif husumet koşulunun gerçekleşmediği nedeniyle reddedilmiş, ancak davalıların Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı davranışları varit görülerek bağımsız bölümü kullanan <davalı R.’in geceyi dışarıda geçirip sabahın erken saatlerinde değişik erkeklerle eve geldiğinin sabit olduğu, bu davranışının ise bağımsız bölümün randevu evi olarak kullanıldığı> gerekçesi ile ve taşınmazın kiralama amacı dışında gayri ahlaki maksatla kullanıldığı belirtilerek tahliyeye karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesi, kiracılar dahi kat malikleri gibi bağımsız bölümü kullanırken doğruluk kaidelerine uymalarını ve birbirlerini rahatsız etmekten kaçınmalarını, birbirinin haklarını çiğnememelerini öngörmüş ve bağımsız bölüm malikini bu konuda kiracılar ile birlikte müteselsilen sorumlu tutmuştur. Aynı yasanın 33. maddesinde ise bu Kanunda öngörülen borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında diğer kat maliklerince mahkemeye başvurma hakkı tanınmış, hakimin iddiayı sabit görmesi halinde ilgililerin yasaya aykırı kullanım ve davranışlarına son verilmesine, bunun için belli bir süre verilmesine ve bunun tefhim veya tebliğine karar verileceğini hükme bağlamıştır. Hakimce tespit edilen sürede bu kararın yerine getirilmemesi halinde maddenin son fıkrasında cezai müeyyide getirilmiştir.

Bu suretle 18. madde ile 33. madde birlikte incelendiğinde rahatsız edici durumlar sebebiyle bağımsız bölümlerin tahliyesinin öngörülmediği, bu hususun ancak 24. maddede öngörülen yasak işlerde geçerli olduğu görülür. Kötü kullanımın devam etmesi halinde ve koşulların gerçekleşmesi durumunda Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde öngörülen devir ancak söz konusu olabilir ki böyle bir dava açılmamış ve koşulları da araştırılmamıştır.

Mesken niteliğindeki bağımsız bölümün randevu evi olarak kullanılması Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesi kapsamında ancak işyeri olarak tanımlanabilirse de davalı R.’in kabule göre sabit olan eylemi geceleri dışarıda kalıp sabahın erken saatlerinde muhtelif erkeklerle birlikte eve gelmesidir. Bu husus bağımsız bölümün randevu evi olarak kullanılması anlamına gelmediği gibi dinlenen tanıkların ifadeleri böyle bir kabule de yeterli değildir.

Bu durumda mahkemece yasa hükümlerinin doğrudan uygulanması söz konusu olup hukuki nitelendirmenin mahkemeye ait olduğu ve bağımsız bölümün maliki ile kiracıları arasındaki akdin feshini isteme hakkının bağımsız bölüm malikine ait bulunduğu esasları göz önünde bulundurularak yukarıda sözü edilen 33. maddenin 2 ve 3. fıkralarının uygulanması söz konusu iken, yasal dayanağı olmayan biçimde ve ihtar ile süre verilmeksizin doğrudan tahliyeye karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 10.06.1997 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

1. Sözleşme serbestisi kuralları çerçevesinde mal sahibi istediği kişiye dairesini kiraya verebilir. Fakat tüm mal sahiplerini bağlayacak şekilde karar alınmayacağı kanısındayım. Kanunlar karşısında insanlar eşittir. Kanunların uygulanmasında evli-bekar ayırımcılığı yapılması imkanı bulunmamaktadır. Alınan kararın bence geçerliliği mecvut değidir. İtiraz edildiğinde mahkemece iptal edilebilir.

2. Havuzdan yabancıların yararlanmasının önlenmesi hk.da oyçokluğu ile alınan karar geçerli sayılır. Kat maliklerine ve kiracılara bilezik dağıtılarak havuzun yönetimi yönetim tarafından denetlenebilir.

3. Bazı kiracıların taşkın ,rahatsız edici harekette bulunmaları halinde Kat Mülkiyeti K.33 mad.göre bu hareketlerin önlenmesi için Sulh Hakimine başvurulabilir. Hakimin kararına uymayanlar hakkında kanun para cezası öngörmüştür. Bu nedenle diğer kat malikleri ve kiracılar tahliye isteyemez.

Diye düşünüyorum.