Eski Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

Sayın meslektaşlarım,

Müvekkil mal sahibi, 05/02/2021 tarihinde kiracı ile sözleşme imzalamıştır. Kira kontratı şu an belirsiz süreliye dönmüştür. Tarafımızca kiracıya 25/08/2022'de ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi gönderilmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerine dayanarak, ihtiyaç sebebiyle tahliye istemli açılan davalar, sürelere uyulmadığı gerekçesi ile usulden reddedilmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerini dikkate aldığımızda tahliye davasını ne zaman açabiliriz?

Cevaplarınız için şimdiden teşekkür ederim.

Merhaba meslektaşım, sorunuzdan anladığım kadarıyla sözleşme konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bir sözleşme değil zira özel hükümlere göre süreler farklılık gösteriyor. Sizin olayınızda kira sözleşmesi başlangıçta belirli süreli olarak yapılmış ancak genel hükümlere tabi bir kira sözleşmesi olduğundan belirsiz süreliye dönmüş. Bu durumda hesaplama yapılırken kira başlangıcı dikkate alınmalı. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olduğundan kiralayan altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerinde davayı açmak durumundadır.

05.02.2021 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir altı ay fesih dönemidir. Buna göre 05.02.2021 – 31.08.2022 ilk fesih dönemi, 01.09.2022 – 28.02.2023 ikinci fesih dönemidir. Kiraya veren en geç 30.11.2023 tarihine kadar kiracıya bildirimi ulaştırmak ve 01.03.2023 – 31.03.2023 tarihleri arasında tahliye davasını açmak zorundadır. Siz 25.08.2022 tarihinde ihtarname göndermişsiniz. Bu ihtarname ikinci fesih dönemi için geçerlidir. Dolayısıyla 01.03.2023 – 31.03.2023 tarihleri arasında tahliye davasını açabilirsiniz.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerindeki sürelere ilişkin elimdeki Yargıtay kararını da paylaşmak isterim, umarım faydalı olur.

T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
E. 2017/7129 K. 2017/17713 T. 14.12.2017
* KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ ( Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi - 6101 S.K. Geçici 2.Maddesi Uyarınca Bu Kanunun Yürürlüğe Girmesinden Önce TBK’nın 347. Maddesinin Birinci Fıkrasının Son Cümlesinde Öngörülen Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresi Dolmamış Olmakla Birlikte Geri Kalan Süre Beş Yıldan Daha Kısa Olanlar Hakkında Yürürlüğe Girdiği Tarihten İtibaren Beş Yıl/On Yıllık Uzama Süresi Dolmuş Olanlar Hakkında da Yürürlüğe Girdiği Tarihten İtibaren 2 Yıl Sonra Uygulanacağı )

* BİLDİRİM YOLUYLA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ ( Kiracı Belirli Süreli Sözleşmelerin Süresinin Bitiminden En Az Onbeş Gün Önce Bildirimde Bulunmadıkça Sözleşmenin Aynı Koşullarla Bir Yıl İçin Uzatılmış Sayılacağı )

* ON YILLIK UZAMA SÜRESİ ( Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi - Kiraya Verenin Sözleşme Süresinin Bitimine Dayanarak Sözleşmeyi Sona Erdiremeyeceği/Ancak On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiraya Verenin Bu Süreyi İzleyen Her Uzama Yılının Bitiminden En Az Üç Ay Önce Bildirimde Bulunmak Koşuluyla Herhangi Bir Sebep Göstermeksizin Sözleşmeye Son Verebileceği )

* GEÇMİŞE ETKİLİ OLMAMA KURALI ( TBK'nın Yürürlüğe Girdiği Tarihten Önceki Fiil ve İşlemlere Bunların Hukuken Bağlayıcı Olup Olmadıklarına ve Sonuçlarına Bu Fiil ve İşlemler Hangi Kanun Yürürlükte İken Gerçekleşmişse Kural Olarak O Kanun Hükümlerinin Uygulanacağı - TBK'nın Yürürlüğe Girmesinden Sonra Bu Fiil ve İşlemlere İlişkin Olarak Gerçekleşecek Temerrüt Sona Erme ve Tasfiyenin TBK Hükümlerine Tabi Olacağı )

* BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kiracının Her Zaman Kiraya Verenin İse Kiranın Başlangıcından On Yıl Geçtikten Sonra Genel Hükümlere Göre Fesih Bildirimiyle Sözleşmeyi Sona Erdirebileceği )

* FESİH BİLDİRİMİ ( Sözleşmede veya Kanunda Belirtilen Fesih Dönemine veya Bildirim Süresine Uyulmamışsa Bildirimin Bir Sonraki Fesih Dönemi İçin Geçerli Olacağı - Davalıya Tebliğ Edilen İhtarın 6098 S.K. Md. 328/Son Maddesi Uyarınca Bir Sonraki Fesih Dönemi İçin Geçerli Olacağı/Fesih Bildiriminin Altı Aylık Kira Döneminin Sonu İçin Üç Aylık Fesih Bildirim Süresine Uyularak Yapıldığı ve Davanın Süresinde Açıldığı Anlaşılmakla İşin Esasının İncelenmesi Gerekirken Davanın Süre Yönünden Reddinin İsabetsiz Olduğu )

6098/m.328, 347

6101/m.Geç.2

ÖZET : Dava, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

TBK'nın 328/son maddesine göre, "Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur" düzenlemesi bulunmakta olup, davalıya tebliğ edilen ihtar TBK’nın 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi isabetsizdir.

DAVA : Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı; davalının 24.03.1994 yılından itibaren sözlü kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, sözleşmenin belirsiz süreli olduğunu, 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu ileri sürerek, davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı; davanın süresinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, 24.09.2014-24.03.2015 dönemine göre ihtarın sürede olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Olayımıza gelince; Davacı 24.03.1994 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK' nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK' nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.

TBK' nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 05.01.2015 tarihli ihtarı davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 23.10.2015 tarihinde açılmıştır.

TBK' nun 328/son maddesinde;"Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur." düzenlemesi bulunmaktadır. Bu durumda davalıya 09.01.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtar TBK' nun 328/son maddesi uyarınca bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacağından, fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla işin esasının incelenmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle 6100 Sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 14.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Meslektaşım cevabınız için çok teşekkür ederim. Kira sözleşmesi konut ile ilgili yapılmıştır. Kira sözleşmesinin konusu konut olması nedeniyle cevabınızda bir değişiklik olur mu?

Çatılı kiralanan bir yere ait kira sözleşmesi hiçbir zaman belirsiz hale dönüşmez (BK. 347/1 gereğince 1'er yıllık uzar).

Süresinde ihtar çektiğiniz dikkate alındığında BK. 353 gereğince davanızı 06/02/2023 - 5/2/2024 arasında istediğiniz zaman açabilirsiniz.

Meslektaşım cevabınız için teşekkür ederim. Öğrenmek için soruyorum. Yargıtay'ın bir çok kararında, konut ile ilgili sözleşmelerin de belirsiz süreliye döndüğüne dair beyanlar bulunmaktadır. Örnek olarak; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5595 Esas 2019/1993 nolu ve 13 Mart 2019 tarihli kararında; “Belirli süreli kira sözleşmelerinde, belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.“ denilmektedir. Bunu nasıl değerlendirmeliyiz?

Meslektaşım bahsettiğiniz Yargıtay Kararının konusu genel hükümlere tabi kira sözleşmesi orada konut değil cami minaresinin baz istasyonu olarak kullanımı söz konusu. Sizin olayınız genel değil özel hükümlere tabi. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna ilişkin birçok Yargıtay Kararı mevcut. Aşağıda dava açma süresinin hesaplanmasına ilişkin bir Yargıtay Kararı paylaşıyorum incelemenizi tavsiye ederim.

Sizin olayınızda kira başlangıç süresi 5.2.2021 bitiş süresi 4.2.2022’dir. sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzamıştır (Başlangıç 5.2.2022- Bitiş 4.2.2023) Ve 25.08.2022 de ihtar gönderilmekle 5.2.2023 tarihinde sözleşmenin yenilenmeyeceği bildirilmiştir. Normalde kira bitiminden (4.2.2023) itibaren 1 ay içerisinde dava açılmalı ancak ihtarname çekilmesi ile dava açma hakkı 1 yıl uzamış sayılacağından 5.2.2023 – 4.2.2024 tarihleri arasında dava açmanız mümkün. Zannediyorum belirsiz süreliye göre hareket ederek yanlış zamanda dava açılmış, henüz dava açma süreniz gelmedi.


T.C. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
E. 2013/6-2419 K. 2015/1358 T. 15.5.2015
DAVA : Taraflar arasındaki “tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Balıkesir 2.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 27.09.2012 gün ve 2012/120 E. 1081 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 25.02.2013 gün ve 2012/19288 E. 2013/ 3051 K. sayılı ilamı ile;
(... Uyuşmazlık, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye ve kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından tahliye yönünden temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde davalının kiracı olduğu kiralananda müvekkilinin büfe işletmeciliği işini yaparak ailesinin geçiminin temin edeceğini, davalıya ihtarname ile 01.01.2012 tarihinde başlayacak olan yeni dönem için kira kontratının yenilenmeyeceğini, 31.12.2011 tarihinde mecuru tahliye ederek boş olarak teslimini, aksi halde aleyhine ihtiyaç nedeni ile tahliye davası açılacağını, halen ödenmekte olan 250,00.-TL kira bedelinin dükkanın konumu, mevki ve emsallerine göre düşük olduğunu, 01.01.2012 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 900,00.-TL olarak ödenmesinin ihtar edildiğini, davalının ihtarnameye rağmen taşınmazı tahliye etmediğini, müvekkilinin işyeri ihtiyacı bulunduğundan davalının kiralanandan tahliyesini, taşınmazın aylık kira bedelinin 01.01.2012 tarihinden itibaren 900,00.-TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, 2011 yılı aylık kira bedelinin 150,00.-TL olduğunu, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne davalının kiralanandan tahliyesine ve 01.01.2012 den itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 250,00.-TL olarak tespitine karar verilmiştir.
6570 sayılı Yasanın 7/b ve c maddesi (6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 350.maddesinin son fıkrası) hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının İİK.nun 272. maddesinin kıyasen uygulanması suretiyle kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 01.11.1988 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olduğu anlaşılmıştır. Davacı tarafın dayandığı sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri esas alındığında 08.02.2012 tarihinde açılan dava, sözleşmenin bitimini takip eden bir ay içinde açılmadığından süresinde değildir. Mahkemece, süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir..)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava ,işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalının davacıya ait dükkan nitelikli taşınmazda 01.01.1988 başlangıç 31.12.1988 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak bulunduğunu, davacının oğlunun işyeri açmak istemesi nedeniyle taşınmaza ihtiyacı bulunduğunu, tahliye isteğinin 12.12.2011 tarihli noter ihtarnamesi ile davalıya bildirildiğini, 15.12.2011 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameye rağmen taşınmazın tahliye edilmediğini belirterek işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili ; ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Yerel Mahkemece; ihtiyacın samimi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilinin temyizi üzerine hüküm, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece; taraflar arasındaki sözleşmenin başlangıç tarihinin 01.01.1988 olduğu önceden ihtarname de gönderildiği gözetildiğinde davanın süresinde açıldığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01.01.1988 mi yoksa 01.11.1988 mi olduğu, varılacak sonuca göre davanın süresinde açılıp açılmadığı noktasında toplanmaktadır.
Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7/b ve c maddesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesinin son fıkrası) hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının 2004 sayılı İİK.nun 272. maddesinin kıyasen uygulanması suretiyle kira sözleşmesinin bitimini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce veya bu bir aylık süre içerisinde sözleşmenin yenilenmeyeceğine ilişkin tahliye iradesi kiracıya bildirilmiş ise dava bu bildirimi takip eden dönem sonuna kadar dava açılabilir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 01.01.1988 başlangıç 31.12.1988 bitim tarihli olduğu görülmektedir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 12 Aralık 2011 tarihli Balıkesir 1. Noterliği'nin ihtarnamesinde işyeri ihtiyacı nedeniyle 01.01.2012 tarihinde başlayacak dönem için sözleşmenin yenilenmeyeceği belirtilerek 31.12.2011 tarihinde mecurun tahliye edilmesi istenmiş, ihtarname 15.12.2011 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir.Bu durumda 08.02.2012 tarihinde açılan dava süresinde olup yerel mahkemenin bu yöne ilişkin direnme kararı yerindedir.
Ne var ki işin esasına yönelik diğer temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme uygun olup davalı vekilinin işin esasına yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 6.HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 15.05.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.