binanın dış cephesinin mantolanması işinde para ödemeyen maliğe mi yoksa sözleşmeyi imzalayan maliklere mi gidilir?

10 dairelik, yönetimi ve yöneticisi olmayan, herhangi bir karar da almayan bir apartmanda, 6 malik bir araya gelerek mantolama işi yapan müvekkiilimiz ile binanın dış cephesinin mantolanması işi ile ilgili bir sözleşme yapıyor, imzalıyor. Sözleşmede de şöyle bir madde yer alıyor "toplam bedel 17.500,00 TL olup, bu bedel her daire için 1.750,00 TL olarak bölünmüştür." Sonuç olarak imza atmayan maliklerden biri müvekkilimize para ödemiyor. Para ödemeyen maliğe mi yoksa sözleşmeyi imzalayan maliklere mi gidilir?

Sn. Basaran_s;

Müvekkiliniz sözleşmeyi imza eden maliklere gider.

O malikler de KMK'ya dayalı olarak diğer kat maliklerine rücu eder.

Her ne kadar diğerler kat malikleri de dış cephe hizmetinden yararlanacak olsalar da; Kat Malikleri kararı, işletme projesi veya yönetim planı olmayan böyle bir yerde sizin muhatabınız sözleşmeyi imza edenler olmalıdır.

Zira dış cephe montalama, bina yararına bir iş ise de; içerisinde zaruret barındırmadığından 4/5 çoğunluk gerektiren bir kararla mümkündür.

Bilgilerinize....

T.C. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2008/611 K. 2008/4342 T. 14.4.2008
634/m.19, 42
ÖZET : Anataşınmazın sağlamlığına zarar verecek şekilde dış cephenin su alması ve bu durumun ısı kaybına neden olması hallerinde gerekli onarım için kat malikler kurulunun karar almasına gerek olmayıp, kat maliklerinden herhangi birinin işin yapılmasını istemesinin yasa ile tanınmış hak ve yükümlülüğün yerine getirilmesi şeklinde değerlendirilmelidir.
DAVA : Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacılar vekili dava dilekçesinde; anataşınmazın kat malikleri kurulunca 02.02.2006 tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların iptalini, iptal kararı verilmediği takdirde Kat Mülkiyeti Yasası'nın 43. maddesi uyarınca lüks yenilikler için yapılacak harcamalardan bağışık tutulmalarını istemiş, mahkemece davalılardan Turgay ve Müjdat dışındakiler yönünden davanın kabulüyle anataşınmazın kat malikleri kurulunun 02.02.2006 günlü toplantısında apartmanın dış cephesinin mantolanması ve en iyi cins dış cephe boyasıyla boyanması yönünde alınan kararın iptali yolunda hüküm kurulmuştur.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; iptali istenen 02.02.2006 günlü kat malikleri kurulu kararının dayanağını teşkil eden mantolama işinin, anataşınmazın 03.01.2006 günlü olağan genel kurul toplantısında konuşulduğu, apartmanın dış cephesinin her taraftan su aldığı ve ayrıca ısı kaybı olduğu belirtilip mantolanma işinin yapılması gerektiğinin dile getirildiği ve bununla ilgili olarak 02.02.2006 günü toplantı yapılmasının kararlaştırıldığı, davacılardan 10 numaralı daire maliki Ali'nin de bu karara katıldığı anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin birinci fıkrasına göre, kat malikleri anataşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Anataşınmazın sağlamlığına zarar verecek şekilde dış cephesinin her taraftan su alması ve bu durumun ısı kaybına da neden olması hallerinde, gerekli onarımın ve mantolama işinin yapılması için kat malikleri kurulunun toplanıp karar alınması zorunlu değildir. Kat maliklerinden herhangi birinin böyle bir işin yapılmasını istemesi ona, yasa ile tanınmış bir hakkın ve yükümlülüğün yerine getirilmesi şeklinde değerlendirilmelidir. Yapılacak olan mantolama işleri anataşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada Kat Mülkiyeti Yasası'nın 42. maddesindeki düzenlemede olduğu gibi nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır.
Mahkemece tüm bu hususlar dikkate alınarak davanın reddi yolunda hüküm kurulması gerekirken, kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.04.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sn. Bülent Özkan;
Olayımızdaki binanın durumunun;
"Yapılacak olan mantolama işleri anataşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada Kat Mülkiyeti Yasası'nın 42. maddesindeki düzenlemede olduğu gibi nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır." yukarıda eklediğim karara uygun olduğunu düşünür isek cevabınız değişir miydi?

Alıntı: Yazan basaran_s Sn. Bülent Özkan; Olayımızdaki binanın durumunun; "Yapılacak olan mantolama işleri anataşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada Kat Mülkiyeti Yasası'nın 42. maddesindeki düzenlemede olduğu gibi nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır." yukarıda eklediğim karara uygun olduğunu düşünür isek cevabınız değişir miydi?

Üstad;

Eklemiş olduğunuz karar; kat maliklerinin birbirleri ile olan iç ilişkilerini ilgilendirir.

Karar montalamayı zaruri ihtiyaç saymış ve bu işin yapılması için çoğunluk kararı gerekmediği, karara katılmayan diğer kat maliklerinin de montalama giderine katlanması gerektiği sonucuna varmış.

Ancak siz montalama işini yapan müteahhit olarak kat maliklerinin kendi iç ilişkilerini ilgilendiren karara dayanamzsınız.

Cevabım değişmez. Davanız sözleşmenin taraflarına açılmalıdır.Daha sonra sözleşmenin tarafı olan malikler, diğer maliklerin bu gidere katlanmak zorunda olduklarını eklediğiniz karara dayanarak söyleyebilir ve size ödedikleri bedelden diğer maliklere düşen kısmı onlardan isteyebilirler.

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan basaran_s Sözleşmede de şöyle bir madde yer alıyor "toplam bedel 17.500,00 TL olup, bu bedel her daire için 1.750,00 TL olarak bölünmüştür."

Bana da bu madde, kat maliklerinin iç ilişkisini düzenliyor gibi geldi.Peki madde şöyle olsaydı:"Toplam bedel 17.500,00 TL olup, her malik imalatçıya 1.750,00 TL ödeyecektir."
Bu durumda imalatçı da kendini bağlamış olur muydu?

Bende mantolama sektöründe yer alan bir müvekkil firmayla çalışmaya başladım bir aydır. Firmanın iş hacmi büyük olduğu için sürekli dosya geliyor. Çoğunda da hukuken geçerliliği olan ne bir karar yazısı ne de toplantıya çağrı var. Ben genelde apartman yönetimlerini arıyorum ve mantolama bedelini ödemeyen kat malikine karşı takip açabilmem için vekaletname çıkarmalarını talep ediyorum. Bazısı kabul ediyor bazısı kabul etmiyor. Kabul etmeyenlerde hem yönetime hem de kat malikine karşı takip açıyorum. Birkaç takibe itiraz geldi. Adli tatil sonrası itirazın iptali davalarını açmaya başlayacağım. Yirminin üzerinde bu konuda dava olacak, seyri nasıl olacak merak ediyorum Müvekkil de doğal olarak tamamladığı işlerin karşılığını istiyor. Ama ne yazık ki ülkemizde kat malikleri genel kurul kararları usulüne uygun alınmadığından kabak bizim başımıza patlıyor

Alıntı: Yazan Av.Bülent Özkan Sn. Basaran_s; Müvekkiliniz sözleşmeyi imza eden maliklere gider. O malikler de KMK'ya dayalı olarak diğer kat maliklerine rücu eder. Her ne kadar diğerler kat malikleri de dış cephe hizmetinden yararlanacak olsalar da; Kat Malikleri kararı, işletme projesi veya yönetim planı olmayan böyle bir yerde sizin muhatabınız sözleşmeyi imza edenler olmalıdır. Zira dış cephe montalama, bina yararına bir iş ise de; içerisinde zaruret barındırmadığından 4/5 çoğunluk gerektiren bir kararla mümkündür. Bilgilerinize....

(Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.;Değişik fıkra: 18/04/2007-5627 S.K./16.mad.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Sayın Bülent neden 4/5 çoğunluk aranır dediniz ?

Alıntı: Yazan LaWYeR uA (Ek fıkra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.;Değişik fıkra: 18/04/2007-5627 S.K./16.mad.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Sayın Bülent neden 4/5 çoğunluk aranır dediniz ?

Herkes hata yapabilir. Ancak aynı konu ile ilgili olarak bitirmiş olduğum birkaç dosyada Mahkemeler istisnasız mantolama işini KMK 19/2 kapsamında değerlendirdi. Çünkü mantolama işi sırf ısı yalıtımını hedefleyen bir iş değildir. Dış cepheyi koruma amacı ve su izolasyonu sağlama amacı da vardır. Pek çok amaç birlikte gerçekleşir. Ben de HMK 19/2'ye göre 4/5 çoğunluk gerektiği kanaatindeyim.

KMK Madde 19/2

Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Alıntı: Yazan Av.Bülent Özkan Herkes hata yapabilir. Ancak aynı konu ile ilgili olarak bitirmiş olduğum birkaç dosyada Mahkemeler istisnasız mantolama işini KMK 19/2 kapsamında değerlendirdi. Çünkü mantolama işi sırf ısı yalıtımını hedefleyen bir iş değildir. Dış cepheyi koruma amacı ve su izolasyonu sağlama amacı da vardır. Pek çok amaç birlikte gerçekleşir. Ben de HMK 19/2'ye göre 4/5 çoğunluk gerektiği kanaatindeyim. KMK Madde 19/2 Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Sayın Özkan tabiki herkes hata yapabilir. Ama mahkemelerin mantolamayı 19/2 kapsamında değerlendirmesi bana doğru gelmiyor. Sonuçta mantolama ile elde edilen büyük bir fayda var 42. madde kapsamında değerlendirilmesi daha isabetli olur diye düşünüyorum. Kaldı ki binalarda enerji performansı yönetmeliğine göre mantolama zorunlu hale getirilmese de devlet tarafından oturulan binalarca yaptırılması teşvik edilmektedir. Bir de üstad elinizdeki mahkemenin 19/2 kapsamında değerlendirdiği bir kararı ekleyebilir misinz? saygılar...