Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin tespiti

Değerli arkadaşlar
Müvekkilimin kiracısı 2004 yılında işyerine girmiş, fakat arada yazılı bir kira sözleşmesi olmadığı gibi kiracının hangi ayda girdiğini de tam olarak bilemiyor, tahmini olarak Nisan ayı olabilir diyor. Elektrik ve su abonelikleri de müvekkilin adına olduğundan bu yolla tespit edilemiyor. Vergi dairesinde de bu konuda kayıt yok.
Ancak kiracı her yıl Ocak ayında kira bedelinde artış yapmış. Kira bedelleri düzenli olarak banka hesabına yatırıldığından kira artış tarihleri banka eksresinden görüle-biliyor.
Bu durumda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olarak mal sahibinin tahmini olarak belirttiği tarih mi yoksa son kira artışının yapıldığı tarih mi esas alınmalı.
İkinci olarak düzenli olarak her yıl kira artışı yaplması kira sözleşmesini belirli süreli, hale sokar mı? Bu durumda Borçlar Kanununa göre 6 aylık dönemler için üç ay önce kiracıya fesih ihbarnamesi mi tebliğ edeceğiz?
Saygılarımla

Yazili bir sozlesme olmadigi icin kira baslangic tarihi bilinmiyor. Bu durumda sozlesmeyi sona erdirmek icin ihtar gerekir diye dusunuyorum

Alıntı: Yazan Demir71 Değerli arkadaşlar Müvekkilimin kiracısı 2004 yılında işyerine girmiş, fakat arada yazılı bir kira sözleşmesi olmadığı gibi kiracının hangi ayda girdiğini de tam olarak bilemiyor, tahmini olarak Nisan ayı olabilir diyor. Elektrik ve su abonelikleri de müvekkilin adına olduğundan bu yolla tespit edilemiyor. Vergi dairesinde de bu konuda kayıt yok. Ancak kiracı her yıl Ocak ayında kira bedelinde artış yapmış. Kira bedelleri düzenli olarak banka hesabına yatırıldığından kira artış tarihleri banka eksresinden görüle-biliyor. Bu durumda kira sözleşmesinin başlangıç tarihi olarak mal sahibinin tahmini olarak belirttiği tarih mi yoksa son kira artışının yapıldığı tarih mi esas alınmalı. İkinci olarak düzenli olarak her yıl kira artışı yaplması kira sözleşmesini belirli süreli, hale sokar mı? Bu durumda Borçlar Kanununa göre 6 aylık dönemler için üç ay önce kiracıya fesih ihbarnamesi mi tebliğ edeceğiz? Saygılarımla

Sorudan anlaşıldığı kadarıyla, mecur B.K. değil; 6570 S.K. kapsamındadır. 6570 S.K.da ise, süre bitimi nedeniyle tahliye imkanı tanınmamıştır.

Mecur 6570 SK. kapsamında. Ancak biz süre bitimi nedeni ile değil bir kira yılı içinde iki haklı ihtar nedeni ile dava açmak istiyoruz. Bunun içinde iki haklı ihtarın bir kira yılı içinde olup olmadığını belirleme açısından kira başlangıç tarihi gerekli.
Saygılarımla

Alıntı: Yazan Demir71 Mecur 6570 SK. kapsamında. Ancak biz süre bitimi nedeni ile değil bir kira yılı içinde iki haklı ihtar nedeni ile dava açmak istiyoruz. Bunun içinde iki haklı ihtarın bir kira yılı içinde olup olmadığını belirleme açısından kira başlangıç tarihi gerekli. Saygılarımla

Oysa, ilk mesajınızda iki haklı ihtar nedeniyle dava açılacağına dair tek kelime yoktur. Tam tersine B.K.daki feshi ihbardan söz etmektesiniz.

Alıntı: Bu durumda Borçlar Kanununa göre 6 aylık dönemler için üç ay önce kiracıya fesih ihbarnamesi mi tebliğ edeceğiz?

Kiracıya kira akdinin hitamında iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davası açılacağı konusunda ihtarname göndermenin gerekli olduğu kanaatinde olduğumdan feshi ihbardan bahsettim. Sorumu sorarken biraz karıştırdığımın farkındayım. Ancak bir kira yılının tespiti için mutlaka kira başlangıç tarihinin belirlenmesi gerekli.
Asıl sorun şu; kira artışının yapıldığı her tarih yeni bir kira yılının başlangıç tarihi olarak niteledirilebilir mi?

Alıntı: Yazan Demir71 Kiracıya kira akdinin hitamında iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davası açılacağı konusunda ihtarname göndermenin gerekli olduğu kanaatinde olduğumdan feshi ihbardan bahsettim. Sorumu sorarken biraz karıştırdığımın farkındayım. Ancak bir kira yılının tespiti için mutlaka kira başlangıç tarihinin belirlenmesi gerekli. Asıl sorun şu; kira artışının yapıldığı her tarih yeni bir kira yılının başlangıç tarihi olarak niteledirilebilir mi?

peki o zaman her sene kira artışı yaparken farklı bir aya denk gelecek şekilde mi kira artışı yapmış kşracı mesela geçen sene ocak ayında kşra artışı yapmış bu sene kasımda kira artış yapmış gibi görünüyor elinizdeki belgelerde? benim kanatime göre kira artış ayı hangi ayda yapılmışsa o tarih kira başlangıç tarihi kabul edilmelidir diye düşünüyorum kaldı ki her sene aynı ayda kira artışı yapmışsa bu düşüncem bana göre daha kesin gibi göründü gözöme ..aslında banka dekontları var demiştiniz kiranın bankadan ödendiği ilk dekonta da bakabilirsiniz kira akdi herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Sizin açınızdan sorun kira başlangıç tarihinin ispatı yönünden olacaktır. bu tarihi de her türlü delille ispat etmeniz olanaklı olcaktır

T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 1


Esas No.
2001/3752
Karar No.
2001/5402
Tarihi
01.05.2001


1086-HUKUK USULÜ MUHAKEMELERİ KANUNU (HUMK)/288/292/293
818-BORÇLAR KANUNU/248


YAZILI DELİLLE İSPAT
YEMİN
KİRA SÖZLEŞMESİNİN İSPATI
TANIKLA İSPAT KURALI


ÖZET
KİRA SÖZLEŞMELERİ, TARAFLARIN ANLAŞMASI SURTİYLE YAZILI VEYA SÖZLÜ YAPILABİLECEĞİ GİBİ ZIMNİ ( ÜSTÜ KAPALI ) OLARAK DA VÜCUDA GETİRİLEBİLİR. ANCAK, KİRA İLİŞKİSİ BİR HUKUKİ FİİL DEĞİL, BİR HAKKIN DOĞUMUNA, DEĞİŞTİRİLMESİNE VEYA ORTADAN KALDIRILMASINA NEDEN OLMA NİTELİĞİ İTİBARİYLE BİR HUKUKİ İŞLEMDİR. BU NEDENLE, HUMK.NUN 288.MADDESİ UYARINCA L.L.1998 TARİHİNDEN İTİBAREN 20.000.000 LİRAYI AŞAN ( 23.6.1996 GÜN VE 4146 SAYILI YASAYA GÖRE ) SÖZLEŞMELER HAKKINDA TANIK DİNLENİLEBİLMESİNE OLANAK YOKTUR; KİRA SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞI, ANCAK YAZILI DELİLLE İSPAT EDİLEBİLİR. SÖZÜ EDİLEN MİKTAR, YILLIK KİRA TUTARINA BAKILARAK BELLİ EDİLİR. SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİ KURULDUĞU YOLUNDAKİ SAVUNMANIN, İLGİLİSİNE ( DAVALIYA YA DA DAVALILARA ) YEMİN TEKLİF ETME HAKKI VEREBİLECEĞİ; AYRICA HUMK.NUN 292 VE 293. MADDELERİNDE DEĞİNİLEN AYRICALIKLARIN DA GÖZETİLMESİNİN GEREKECEĞİ KUŞKUSUZDUR.


DAVA : Davacı tarafından,davalı aleyhine açılan elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasının yapılan yargılamasında Mahkemece davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafından Duruşma istemli temyiz edilmekle, duruşma günü olarak saptanan 1.5.2001 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili avukat Ali K. geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen vekili avukat gelmedi yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı,bilahare dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Davacı kayden maliki olduğu 139 parsel sayılı taşınmazdaki 2 nolu bağımsız bölüme elatmanın önlenmesini istemiştir.

Mahkemece davalının uzun yıllardır taşınmazda oturduğu ve kiracı olduğundan bahisle davanın reddine karar verilmiştir.

Gerçekten,dosya içeriğinden toplanan delillerden davalı damadın davacı kayınpederinin muvafakatına dayalı olarak çekişmeli yerde oturmaya başladığı taraflarında kabulündedir. Her ne kadar bilgisine başvurulan davacının kızı ve aynı zamanda davalının eşi olan tanığın davacının işlerinin bozulması üzerine taraflar arasında kira sözleşmesi kurulma girişiminden söz etmişse de dosyaya her hangi bir kira sözleşmesi ibraz edilmiş değildir.

Bilindiği üzere Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarakta vucuda getirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural l8.3.l942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.

Nevarki kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil, bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem ( muamele )dir.

Bu nedenle,HUMK.nun 288.maddesi uyarınca l.l.1998 tarihinden itibaren 20.000.000 lirayı aşan ( 23.6.1996 gün ve 4146 sayılı yasaya göre ) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak yoktur; kira sözleşmesinin varlığı, ancak yazılı delille ispat edilebilir.Hemen belirtilmelidirki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın,ilgilisine ( davalıya yada davalılara ) yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca HUMK.nun 292 ve 293.maddelerinde değinilen ayrıcalıklarında gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca,yukarıda değinilen anlamda bir kira sözleşmesi dosyaya ibraz edilmediği gibi Borçlar Kanunun 248 maddesinde deyimini bulan kiranın esaslı unsurunu teşkil eden bedel ödeme yönünden de belgelendirme işleminin yapılamadığı önceden verilen muvafakatın ise bu davanın açılması ile geri alındığı hususları gözetilerek davanın kabulü gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir.

SONUÇ : Davacının temyiz itirazları yerindedir.Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine 16.5.1999 tarihinde yürürlüğe giren avukatlık ücret tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 65.000.000 lira duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına 1.5.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yuakarıda sözlü kira sözleşmesinin ispatı ile alakalı yargıtay kararları var. Umarım yardımı olur. İyi çalışmalar

Alıntı: Yazan Demir71 Kiracıya kira akdinin hitamında iki haklı ihtar nedeni ile tahliye davası açılacağı konusunda ihtarname göndermenin gerekli olduğu

Böyle bir ihtarname gerekli değildir.