Kat Malİkİ- Hakİmİn MÜdahalesİ

Sayın meslektaşlarım, müvekkilimin dairesinin bulunduğu apartmanın projesıne göre kömürlük ve sığınak olarak görünen yer, 3. şahıs tarafından işgal edilmiş ve daire olarak kullanılmaya başlanmıştır. 2005 yılı sonu ıtıbarı ile yerleşmiş ve hali hazır da da işgal etmeye devam etmektedir. Apartmanda ki daireler kat mülkiyeti şeklinde kuruludur. Ancak apartman yönetim kurulu oluşturulmamıştır.
Apartman içerisinde kı bu işgale karşı iki daire sahibi dava açmak istemektedirler. Müdahalenin önlenmesi ve tahliye talepli dava açılması manasında yada başka bir şekilde bu iki kat malikinin kat mülkiyeti kanunundan yada başka bir yasadan dolayı açabileceği dava veya hukuki yollar hakkında fikirlerinizi paylaşmanızı rica ediyorum
Şimdiden değerli fikirleriniz için teşekkür ediyorum
Saygılar

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************
Kanun No: 634
Kat Mülkiyeti Kanunu

Kabul Tarihi: 23.06.1965
R.G. Tarihi: 02.07.1965
R.G. No: 12038

II - Ortak yerler üzerinde :

Madde 16 - Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2006/18-794
Karar: 2006/816
Karar Tarihi: 20.12.2006

ÖZET: Davalı, diğer paydaşları intifadan men etmiş olmadıkça ortak bahçeyi kullanmasından ötürü herhangi bir ad altında tazminat ödemekle yükümlü değildir. Ancak intifadan men gerçekleştiği takdirde davacı tazminat isteyebilir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; ihtarnamenin davalıya tebliğini izleyen üç günden sonraki tarihten dava tarihine kadar geçen süre için ecrimisil miktarı bilirkişiye tespit ettirilerek, belirlenen miktarın hüküm altına alınmasından ibaret olmalıdır.

(4721 S. K. m. 688, 693) (634 S. K. m. 16, 33)

Dava: Taraflar arasındaki <müdahalenin meni ve ecrimisil> davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 7. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 12.04.2005 gün ve 2004/1181 E. - 2005/517 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 27.03.2006 gün ve 2006/1727-2442 sayılı ilamı ile;

( ...Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle davalının ortak bahçeye haksız el atmasının önlenmesine ilişkin dava yönünden kanıtların değerlendirilmesinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

1- Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesi hükmü uyarınca, davalıya ortak bahçeye yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden uygun ve belli bir süre verilmemiş olması,

2- Dava konusu edilen bahçenin ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğunda kuşku ve tartışma yoktur. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır.

Türk Medeni Kanunu hükümleri gereğince paydaşlardan birinin (veya buna bağlı olarak onun bağımsız bölümünü kullananın) ortak mülkiyete bağlı olan bir yeri kendi kullanımına özgülemesi durumunda diğer paydaşlarca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilmesi için öncelikle o paydaş bu ortak yeri münhasıran kullanmaktan yöntemince men edilmiş olmalıdır. Başka bir anlatımla, diğer paydaşlar bu yerden kendilerinin de yararlanmak istediklerini şagil paydaşa yöntemince ihtar etmiş olmalarına karşın kullanımın sürdürülmüş olması gerekir. Somut olayda ortak mülkiyet hükümlerine tabi olan dava konusu bahçenin belli bir bölümünü kullanarak müdahalede bulunan davalının diğer paydaşlarca İzmir 1. Noterliği'nin 18.06.2004 gün ve 9048 yevmiye sayılı ihtarnamesinin muhataba 01.07.2004 tarihinde bizzat tebliği ile uyarıldığı, bu uyarıda kendisine tebliğden itibaren 3 gün içinde bahçeye müdahalesinin önlenmesi istendiğine göre ecrimisilin sözü edilen uyarının tebliğini izleyen 3 günden sonraki günden başlayarak dava gününe kadarki süre için hesaplanıp buna hükmedilmesi gerekirken, 2003 yılına ilişkin bir yıllık haksız işgal tazminatı (ecrimisil) bedeline hükmedilmiş olması doğru görülmemiştir...),

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu Kararı Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Dava, ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacı ... apartman yönetimi vekili; davalının zemin katta kiracısı bulunduğu ... apartmanına ait ortak bahçeyi, hiçbir haklı nedene dayanmaksızın bar, depo, dolap inşa etmek, masa, sandalye, güneşlik benzeri emtialar koymak suretiyle işgal ettiğini; apartman genel kurul toplantısında alınan karar gereği müdahalenin sona erdirilmesi ve 3.600.000.000.- TL işgal tazminatının ödetilmesi istemini içeren İzmir 1. Noterliği'nin 18.06.2004 gün ve 9048 sayılı ihtarnamesinin davalıya 01.07.22004 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen davalının işgaline devam ettiğini ileri sürerek; davalının ana taşınmazın ortak alanına vaki müdahalesinin men' ine, işgal nedeni ile 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemi için 3.6oo.oo0.oo0.-TL işgal bedelinin yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; müvekkilinin, 1990 yılından beri dava konusu bahçenin kiracısı olup, bazı yıllarda kira sözleşmesinin yenilenip, bazı yıllarda ise uzatıldığını ve apartman yönetiminin bahçe kullanımında zımni muvafakati de bulunduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini cevaben bildirmiştir.

Mahkemenin, yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporunu benimsemek suretiyle ve <dava konusu ortak bahçeyi, kiracısı olduğu dükkanın uzantısı gibi kullandığı keşfen tespit edilen davalının 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemi için 2.800.000.000.- TL ecrimisil ödemesi gerektiğinin anlaşıldığı> gerekçesiyle <davanın kabulü ile, davalının ortak bahçeye el atmasının önlenmesine, 2.800.000.000.TL ecrimisilin davalıdan tahsiline> dair verdiği karar, özel dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; yerel mahkemece, <ecrimisilin, ihtarnamenin davalıya tebliğini izleyen 3 günden sonraki günden başlayarak dava gününe kadarki süre için hesaplanıp buna hükmedilmesi gereğine> işaret eden bozma gerekçesine direnilmiş;

<Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesi hükmü uyarınca davalıya ortak bahçeye yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden uygun ve belli bir süre verilmesi gereğine> değinen bozma gerekçesine ise uyulmuştur.

Kat irtifaklı apartmanda dükkan kiracısı olan davalının, ana taşınmazın ortak yerlerinden olan bahçeye sabit bar, depo ve dolap yapmak, masa, sandalye ve büyük boy şemsiyeler koymak suretiyle tecavüzünün bulunduğu; davacı apartman yönetiminin, tebliğ tarihinden itibaren üç gün içinde müdahalenin sona erdirilmesi istemiyle keşide ettiği ihtarnamenin, davalıya 01.07.2004 tarihinde tebliğ edildiği çekişme dışıdır.

1) Özel dairenin 2 numaralı bozma gerekçesine ilişkin uyuşmazlık; ecrimisil hesabında, davalıya ihtarnamede tanınan sürenin sonundan dava tarihine kadar geçen sürenin mi nazara alınması; yoksa dava tarihinden önceki bir yıllık ecrimisil bedeline mi hükmedilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.

Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. maddesinde, <Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır> hükmü öngörülmüştür.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir.

Görüldüğü üzere, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir.

Öteden beri öğreti ve uygulamada, paylı mülkiyete konu olan taşınmaz paydaşlarından birinin, o taşınmaz malın tamamını kullanmasının, öteki paydaşa ya da paydaşlara bir tazminat ödemesini gerektirdiği kabul edilmiş ve bir paydaşın ötekinden tazminat isteyebilmesi, kullanmadan eylemli olarak alıkonulmasına bağlanmıştır.

Önemle vurgulanmalıdır ki; uygulamada, bu tazminat <ecrimisil> olarak nitelendirilmiş ve Yargıtay, bir paydaşın tazminat ile sorumlu tutulabilmesi için, öbür paydaşı ya da paydaşları <intifadan men> ettiğinin gerçekleşmesi doğrultusunda içtihatlarını kökleştirmiştir ( HGK 11/10/1950 T., 4/17 E. - 49 K.; 6. HD. 03/11/1961 T., 3086 E. - 3988 K.; 11/11/1961 T., 4452 E. - 6190 K.; 02/02/1962 T., 8902 E. 909 K.; 17/11/1975 T., 6103 E. -7132 K.; 08/03/1976 T., 1038 E. - 1578 K.; 3. HD. 14/02/1961 T., 9101 E. -7200 K.; 29/12/1980 T., 6335 E. - 6335 K.; 01/03/1982 T., 729 E. - 847 K.; 05/06/1985 T., 3402 E. - 4111 K.; 2. HD. 21/03/1968 T., 1235 E. 1782 K.; 13. HD. 12/05/1982 T., 2880 E. - 3480 K.).

Şu açıklamalardan anlaşıldığı üzere; paylı mülkiyette paydaşlar, intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesinin ise; ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlı bulunduğu kuşkusuzdur.

Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; kat irtifaklı yapıda ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu kuşkusuz ve çekişmesiz bulunan dava konusu bahçede, kat maliklerinin birlikte ve paylan oranında kullanma hakları mevcut olup; davalı kiracı da mal sahibine izafeten bu haktan yararlanmaktadır. Daha önce dava konusu ortak bahçenin tamamının davalı tarafından kullanılmasına rıza gösteren diğer kat malikleri tarafından keşide edilen ihtarnamede, tebliğden itibaren 3 gün içinde davalının ortak bahçeye müdahalesine son vermesi istenilmiş ve ihtarnamenin 01.07.2004 tarihinde bizzat tebliği ile davalı uyarılmıştır. O halde, bu tarihten önce intifadan men koşulu gerçekleşmemiş olup, diğer paydaşlarca davalıya herhangi bir uyan yapılmamıştır.

Az yukarıda açıklandığı üzere; davalı, diğer paydaşları intifadan men etmiş olmadıkça ortak bahçeyi kullanmasından ötürü herhangi bir ad altında tazminat ödemekle yükümlü değildir. Ancak intifadan men gerçekleştiği takdirde davacı tazminat isteyebilir.

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; ihtarnamenin davalıya tebliğini izleyen 3 günden sonraki tarihten dava tarihine kadar geçen süre için ecrimisil miktarı bilirkişiye tespit ettirilerek, belirlenen miktarın hüküm altına alınmasından ibaret olmalıdır.

Hal böyle olunca; yerel mahkemece, aynı yönde işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen özel daire bozma ilamının 2 numaralı bozma gerekçesine uyulmak gerekirken, intifadan men şartı gerçekleşmeyen dönem için de ecrimisile hükmedilmesi ve bu yönde direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

2) Özel daire bozma kararının 1 numaralı bendinde belirtilen bozma nedenine gelince;

Davalıya, ortak bahçeye yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden uygun ve belli bir süre verilmesi gereğine işaret eden bozma nedenine uyularak oluşturulan yeni hüküm özel dairece incelenmediğinden; bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya özel daireye gönderilmelidir.

Sonuç: 1- Yukarıda (1) numaralı bentte belirtilen nedenlerle davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının BOZULMASINA,

2- Yukarıda (2) numaralı bentte yazılı nedenlerle, davalıya yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden süre verilmesine ilişkin yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 18. Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine, 20.12.2006 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2001/2927
Karar: 2001/3868
Karar Tarihi: 17.04.2001

ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre, kat malikleri bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapamazlar. Aynı Yasanın 16. maddesinde de kat maliklerinin ortak yerlerde sahip oldukları kullanma hakkının ölçüsünün, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlı olduğu öngörülmüştür. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre bu kullanmanın da ortak yerlerin niteliğine ve tahsis amacına uygun bulunması gerekir ve bu yerler, oybirliğiyle alınmış kat malikleri kurulu kararı veya yönetim planında bir hüküm olmadıkça, kısmen de olsa kat maliklerinden birisinin sabit kullanımında tutulamaz Davalıların, Yasanın 4. maddesinin ( a ) bendi hükmü gereği ortak yer niteliğinde bulunan tavanı delip yine ortak yer olan çatı arasını eşya deposu haline getirip kullanmaları yasanın açıklanan hükümlerine aykırılık oluşturur. Hal böyle iken, mahkemece davalı tarafın, 1967 yılında bütün kat maliklerinin yazılı muvafakatinin alındığı yolundaki savunması araştırılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken çatı arasının depo olarak kullanılmasının diğer kat maliklerinin de bu yerden faydalanmasına engel teşkil etmediği şeklinde yasaya uygun düşmeyen bir gerekçeyle bu husustaki talebin reddedilmiş olması doğru değildir.

(634 S. K. m. 16, 19)

Dava: Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak; 1 - Hükme esas alınan bilirkişi raporunda davalıların maliki bulundukları binanın üst katındaki bağımsız bölümlerinin tavanını delerek merdivenle çatı arasına bağlantı kurup bu yeri eklenti gibi eşya deposu olarak kullandığı tespit edilmiştir. Davalılar savunmalarında çatı ile bağlantının 1967 yılında kat maliklerinden yazılı muvafakat alınarak yapıldığını bildirmişler ancak, bu hususta dosyada herhangi bir kanıt bulunmamaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre, kat malikleri bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapamazlar. Aynı Yasanın 16. maddesinde de kat maliklerinin ortak yerlerde sahip oldukları kullanma hakkının ölçüsünün, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlı olduğu öngörülmüştür. Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre bu kullanmanın da ortak yerlerin niteliğine ve tahsis amacına uygun bulunması gerekir ve bu yerler, oybirliği ile alınmış kat malikleri kurulu kararı veya yönetim planında bir hüküm olmadıkça, kısmen de olsa kat maliklerinden birisinin sabit kullanımında tutulamaz. Davalıların, Yasanın 4. maddesinin ( a ) bendi hükmü gereği ortak yer niteliğinde bulunan tavanı delip yine ortak yer olan çatı arasını eşya deposu haline getirip kullanmaları yasanın açıklanan hükümlerine aykırılık oluşturur. Hal böyle iken, mahkemece davalı tarafın, 1967 yılında bütün kat maliklerinin yazılı muvafakatinin alındığı yolundaki savunması araştırılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken çatı arasının depo olarak kullanılmasının diğer kat maliklerinin de bu yerden faydalanmasına engel teşkil etmediği şeklinde yasaya uygun düşmeyen bir gerekçeyle bu husustaki talebin reddedilmiş olması doğru değildir.

Kabule göre de;

2 - Dosyaya getirtilen tapu kaydına göre, davacılardan İ.K. tapu maliki olmadığı halde bu davacı yönünden davanın aktif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddedilmemiş olması,

3 - HUMK.nun 417. maddesinin 1. fıkrasının 2. cümlesi uyarınca, davanın kısmen kabulüne karar verilmesi halinde yargılama giderinin kazanılan ve kaybedilen oranlar dahilinde taksimi yerine tamamının davalı tarafa yükletilmiş olması,

4 - Reddedilen talepler için davalı vekili yararına Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin ikinci kısmın birinci bölümü uyarınca vekalet ücreti takdir edilmemiş olması,

Doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 17.4.2001 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Forumda bu konuda dilekçe örneği sunabilecek meslektaşlarımın cevaplarını beklemekteyim.Saygılar

Sayın meslektaşlarım paydaş olmayan bu 3.kişinin tecavüzünümn önlenmesi için yapılabilecek olan işlemler hakkında yardımcı olmanızı rica ediyorum.
Saygılar

Alıntı: Yazan ahmetyılmaz Sayın meslektaşlarım, müvekkilimin dairesinin bulunduğu apartmanın projesıne göre kömürlük ve sığınak olarak görünen yer, 3. şahıs tarafından işgal edilmiş ve daire olarak kullanılmaya başlanmıştır. 2005 yılı sonu ıtıbarı ile yerleşmiş ve hali hazır da da işgal etmeye devam etmektedir. Apartmanda ki daireler kat mülkiyeti şeklinde kuruludur. Ancak apartman yönetim kurulu oluşturulmamıştır. Apartman içerisinde kı bu işgale karşı iki daire sahibi dava açmak istemektedirler. Müdahalenin önlenmesi ve tahliye talepli dava açılması manasında yada başka bir şekilde bu iki kat malikinin kat mülkiyeti kanunundan yada başka bir yasadan dolayı açabileceği dava veya hukuki yollar hakkında fikirlerinizi paylaşmanızı rica ediyorum Şimdiden değerli fikirleriniz için teşekkür ediyorum Saygılar

Davanızı, K.M.K'na dayandırarak, müdahalenin men'i ve eski hale getirme olarak açıp, ecrimisil talep edebilirsiniz.

Davayı her kat maliki açabilir, yönetimin oluşmamasının önemi yotur.

Dilekçenin de bir özelliği bulunmamaktadır. K.M.K'nun 4-16-19 uncu maddelerine atıfta bulunarak dilekçeyi hazırlayabilirsiniz.

Not: Sorunuza cevap almadıkça, 'cevap veren yok mu' şeklinde mesaj yazmak kurallarımıza aykırıdır.

Saygılarımla