Başkasının arsasına inşaat (2): Tazminat talebi.

Merhaba,

Başkasının arazisine yapılan inşaat, arazinin bütünleyici parçası olacağından;arazinin maliki kimse inşaatin sahibi de o olacaktır.Arazi sahibi bu binayı istemezse ve şartları da varsa binayı yıktırabilir.Eğer arazi sahibi binayı yıktırmazsa ya da yıktıramazsa, binanın sahibi, artık arazi sahibidir.İster bu binada kendisi oturur,ister kiralar,isterse başkasına satar.

İşte bu durumda arazi sahibi sebepsiz zenginleşecektir.Ve kanun koyucu bu gibi durumlarda binayı yapan malzeme sahibine tazminat talep etme hakkı tanımıştır.

Binayı yapan malzeme maliki ne kadar tazminat talep edecektir?

Tazminatın miktarı, binayı yapan kişinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişecektir.Eğer binayı yapan malzeme maliki iyiniyetli ise uygun tazminat talep edebilecektir.(MK.m.723-f.1)
Genellikle bu hususta kullanılan malzemenin değeri ile yapıdaki emeğinin toplam değeri hesaplanır.

Eğer Malzeme sahibi kötüniyetli ise,malzemenin en az değerine hükmedilecektir.(MK.m.723-F.son)Bu konudaki yargıtay içtihatlarına daha sonra değinilecektir.

Tazminat için dava açılması:

Binayı yapan malzeme sahibi arazi malikinden genel yetkili ve görevli mahkemede uygun tazminat talebinde bulunacaktır.Şimdi burada çok önemli bir husus var:
Eğer arazi sahibi men'i müdahale ve binanın yıkılması davası açıldığında ve bu davanın reddi halinde, davacıya malzeme parası olarak bir şey ödemek isteyip istemediğinin sorulması gerekmektedir. Yani sadece ayrı bir dava olarak değil meni müdahale davası içinde de resen bir tazminata hükmedilebilir.

Arsa üzerindeki binayla birlikte üçünçü bir şahsa temlik edilirse;

Bu durumda malzeme sahibi binayı yapan, yeni malike karşı böyle bir istem ileri süremez.Yani yeni malike karşı tazminat talebinde bulunamaz.


Tazminat için zamanaşımı süresi:

Yasada tazminat talebine ilişkin hakkın kullanılması için bir süre öngörülmüş değildir.Ancak Yargıtay kökleşmiş içtihatlarına göre, BK.m.66 taki zamanaşımın uygulanması gerektiği kabul edilmiştir.

(Devam Edecek)

Bu karara dikkat:

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU, Esas.1980-2348, Tarih 19/10/1983





Taraflar arasındaki "elatmanın önlenmesi" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Asliye 4.hukuk mahkemesince davanın reddine dair verilen 4.5.1979 gün ve 486 - 226 sayılı kararın incelenmesi davacı hazine tarafından istenilmesi üzerin yargıtay 1. hukuk dairesinin 14.11.1979 gün ve 12207 - 12866 sayılı ilamı :

(... Nizalı yer üzerinde bulunan ve davalı tarafından yapıldığı saptanan binanın yıkılmasını aşırı zarar doğurduğu anlaşıldığına göre MK.nun 649. maddesi uyarınca ve davacı hazinenin yararlanma derecesi de gözönünde tutularak asgari levazım bedelini geçmeyecek surette takdir olunacak bir bedel karşılığında binanın hazineye temliki suretiyle hüküm kurulması gerektiği düşünülmeden yazılı olduğu üzere hüküm verilmesi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir. hukuk Genel kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadak kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşülüdü : 1 - Dava konusu 10 parsel sayılı taşınmaz istanbul şişli belediye hudutları içerisinde bulunduğuna göre hükümden sonra yürürlüğe giren 2805 sayılı yasanın 13/b-1 maddesi gereğince mülkiyetinin yerel belediyeye geçip geçmediği araştırılması; mülkiyeti belediyeye geçen yerlerden ise davacı hazinenin aktif dava ehliyetinin ortan kalktığı gözönünde tutularak sonucuna göre bir karar verilmelidir. 2 - Bilindiği gibi; Mk.nun 649. maddesi hükmün göre arsa malikinin açtığı ve yapının yıktırılması ağaçların sökülmesi istemin kapsayan davalarda aşırı zarar gerçekleşmiş olursa ( hakka uygun bir tazminat verilmedikçe) yıkmaya veya sökmeye karar verilemez. Nitekim özel daire bu ilkeyi bozma ilamında açıkça dile getirmiştir. O halde 4.3.1953 gün ve 10/3 sayılı içtihadı birleştirme kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada istikrar kazanmış bulunan (HGK.9.9.1964 gün ve E.1/256 K. 546 ve yine HGK. 3.11.1973 gün ve E. 1/93 K. 830 ve 14.9.1983 gün 1980/1-2532 E. 1983/813 K. ilke uyarınca binanın yıkılmasına yada ağaçların sökülmesini de kapsayan elatmanın önlenmesi davalarıda aşırı zarar doğuracağı nedeniyle yıkmaya sökmeye imkan olmadığının anlaşılması halinde malzeme parası olarak birşey ödeme isteyip istemediği mahkemece sorulmak ve arsa maliki olan davacı bu isteği kabul etmediği takdirde davalının ayrı bir dava ile inşaat yada garsiyat için harcadığı parayı istemekte serbest olduğunu gözönünde tutarak yıkma yada sökme isteğinin reddine karar verilmek; buna karşın davacı hakka uygun bir tazminat ödemeyi kabul ettiği takdirde de MK.nun 649. maddesi hükmünce gerekli inceleme yapılarak davalının isteyebiliceği haklı (muhik) tazminat tesbit edilerek hüküm bağlanmak gerekir. Yargıtayın artık kurallaşmış bulunan bu uygulaması ile başkaca bir dava açılmasına gerek kalmaksızın taraflar arasındaki uyuşmazlık daha az giderle daha çabuk ve kolay daha sağlıklı bir şekilde çözülecektir ki, bu çözüm tarzı anayasanan 141/son ve HUMK.unun 77. maddeleri hükümlerine de uygun düşecektir. Kaldıki bu davada bozma ilamına uyulmasına isteyen davacı hazine yukarıda vurgulanan ve bozma ilamında da açıkça ifadesini bulan bu esası benimsediğine göre hukuk genel kurulunca da benimsenen özel daire bozma ilamına uyulmak ve o çevrede gerekli işlem yapılmak gerekirken yasaya uygun düşmeyen gerekçelerle eski kararında direnmesi ayrıca ve kabul şekli bakımından bozmayı gerektirir. SONUÇ : Davacı hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının özel daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen sebeplerden dolayı BOZULMASINA, 19.10.1983 gününde oybirliğiyle karar verildi.

zamanaşımı konusunda da şu içtihatı bir göz gezdirin derim.



YARGITAY 13. HUKUK DAİRESİ, Esas.1981-7470, Tarih 24/12/1981






Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda; ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü :

KARAR : Davacı, davalıların maliki oldukları taşınmazlarda inşaat yaptığını ve fidan diktiğini, sökülmesinde aşırı zarar bulunduğunu ileri sürerek, MK. m. 649 uyarınca adalete uygun (muhik) giderim olarak 130.201.85 liranın ödetilmesi için istemde bulunmuştur. İleri sürülüş biçimine göre, davacı, kendi gereçleriyle başkasının toprağına yapı yapmış ve de kendi fidanını başkasının toprağına dikmiştir. MK.m.648/II uyarınca, bir kimse kendi gereçleriyle başkasının toprağına yapı yaparsa, bu gereçler, toprağın bütünleyici parçası olur. Bir kimse kendi fidanını başkasının toprağına dikerse, MK.m.655 ile yapılan yollamadan ötürü, MK. m. 648 vd. uygulama alanı bulur. Davacı, dava temelini oluşturan MK. m. 649 uyarınca adalete uygun (muhik) giderim istemiştir. Bu giderim alacağı, nedensiz edinme (zenginleşme) den doğan bir geri alma alacağı niteliğinde olduğundan, bu giderime, BK. m. 66'daki zamanaşımının uygulanması gerekir. Öyleyse, iyi niyetli olduğunu savlayan davacınına giderim istemi yönünden BK. m. 66'daki 1 yıllık zamanaşımının işlemeye başladığı günün belirlenmesiyle yerel mahkemenin zamanaşımına dayanarak davayı reddetmesinin doğru olup olmadığı ortaya konabilir. Geçerli olmayan kütük dışı satışa dayanarak eline (zilyetliğine) geçirdiği taşınmazda inşaat yapan alıcının iyi inançlı sayılması ve satıcının bu yönden ötürü=altık (zımni) onamının (rızasının) bulunduğunun kabulü gerekir. Yargıtay'ın 5.7.1944 gün ve 12/26 sayılı inançları Birleştirme Kararı ile de benimsenen görüş böyledir. Somut olayda elatmanın önlenmesi davası açılıp böylece taşınmazların geri istenmesiyle davacı, kamusal biçime uyularak taşınmaz mülkiyetinin kendisine geçirilmeyeceğini öğrenmiş bulunmaktadır. Şu durum karşısında, yapı ve dikilen şeylerin davacının (gereç malikinin) zilyetliğinde bulunmasından ötürü, 1 yıllık zamanaşımının başlangıcı, taşınmaz malikinin "iadeyi talep ettiği tarihtir". Öyleyse, davacıya karşı elatmanın önlenmesi davası, (972/62 esas sayılı dosya ile) 1972 de açılıp kesinleştiğine, böylelikle taşınmazların 1972'de "iadesinin talep edilmiş" olmasına ve de MK. m. 649'dan kaynaklanan giderim alacağının ödetilmesi davasının 1979'da açılmış bulunmasına göre, 1 yıllık zamanaşımı gerçekleşmiştir. Durum böyle olunca, davanın zamanaşımı yönünden reddine ilişkin yerel mahkeme kararı onanmalıdır. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, hükmün ONANMASINA,onama harcının peşin harçtan çıkartılmasıyla arta kalan 1000 liranın istek olursa iadesine 24.12.1981 oybirliği ile karar verildi.

Tazminat Talebinde bulunanın kötüniyeti:


Artık nerdeyse tüm içtihatlarda geçen ibare:"Davacı başkasına ait taşınmazda,kendi levazımı ile bina ve eklentilerini yapan kişi kötüniyetlidir.Yani tapulu bir taşınmaza inşaat yapan kişi kötüniyetidir." Aksini davacı ispatlamak zorundadır.

Kötüniyetli Binayı yapan ancak asgari levazım değerini isteyebilir, tazminat olarak.Bazı içtihatlarda ve uygulamada bilirkişi raporlarında "enkaz bedeli" de denmektedir.

Asgari levazım bedeli nasıl hesaplanacaktır?

13.HD'sinin 2002-13054E ve 2003-1148K ve 6.2.2003 Tarihli kararında "...gerek öğreti de gerekse sapma göstermeyen uygulama ile asgari levazım değerinin yapıda kullanılan tüm malzemenin işçilik ve yapımcı karı gibi unsurlar gözetilmeksizin piyasadaki en düşük değerinden yapım yılı ve yıllarına göre yıpranma düşüldükten sonra elde edilecek miktar şeklinde hesaplanacağı benimsenmiş bulunmaktadır." demektedir.Bu içtihat artık kökleşmiştir.

Arazi sahibi binayı yıktırmak isterse fakat talep reddedilirse ve men-i müdahale davası içinde tazminata hükmedilirse bu hakkaniyete aykırı değil midir?
Saygılarımla...

Sayın Alp,

Hakkaniyete aykırı olmasa bile bilinen tüm usul hukuku ilkelerine aykırıdır.

İşte bazen yargıtay kanun manun dinlemiyor.malzeme maliki lehine bir tazminata hükmedilebilmesi malzeme malikinin bu konuda bir talebi olması gerekir.Böyle bir talep yoksa hakim re'sen tazminata hükmedemez.
Yani bu içtihatın kanuni dayanağı yoktur.

İlginize teşekkür ederim.

sayin korayad
hakkin korunmadigi yerde hukuk ne ise yararki

iyi günler üstadlarım, konuyla ilgili yorumlarınızı paylaşırsanız çok sevinirim, müvekkil hazineye ait taşınmaz üzerine yıllar önce bir restoran işletmesi yapmış, bir dönem kira sözleşmesine istinaden restoranı işletmiş son 3 yılda ise ecrimisil bedelini hazineye ödeyerek işletmiş. Bundan sonra taşınmaz hazine tarafından Emniyet Genel müdürlüğüne tahsis edilmiş ve müdürlükçe işletme içindeki tüm yapılar yıkılmış.Sizce yapıların değerini , yaptığım iyileştirmeleri isteyebilir miyim? Teşekkür ederim.