Sözleşmeye Aykırılık ve 3. kişiye Karşı Talep Hakları

Değerli hukukçular.Bir konuya ilişkin görüşlerinizi istirham ediyorum. (A) bir balık restorantı işletmecisidir.Restorantı 5 yıllığına (B) den kiralamıştır.Bir süre sonra (A) restorantı işletme hakkını (C) ye ... ... YTL. bedelle devrediyor.Devir sözleşmesinde ödeme şartları belirtiliyor.İlk taksit olan ... ... YTL. ödenmediği takdirde sözleşmenin münfesih olacağı ve diğer talep hakları sıralanıyor.Bu arada (A) kira sözleşmesini feshediyor ve yeni kira sözleşmesi;restorantı devralan (C)nin eşi (Ş) ile mülk sahibi (B) arasında yine 5 yıllık olarak yapılıyor.(C) parayı ödemiyor. (C)nin eşi (Ş) 6 aydır restorantı işletmekte.

Sorum şu: Alacaklının sözleşmeyi fesih hakkını kullandığını varsayarsak (Ş)'ye karşı talep haklarını kullanması mümkün olabilir mi? İşletme hakkının (A)'ya dönmesi dolayısıyla (Ş)'ye karşı nasıl bir hareket tarzı izlenmelidir? Ne önerirsiniz? Saygılar.

Neden (B)'ye karşı bir talepte bulunmuyorsunuz, A ile B arasında bir kira akdi mevcutken, B sözleşmeye aykırı davranarak kiralananı Ş'ye kiralamıştır.

Kira aktinin feshini gerektiren durumlarda kira akti tek taraflı olarak feshedilemez. Sizin olayınızdan örneklendirecek olursak, A, B den kirayı devir yetkisi almadan burayı devretmişse akte aykırı davranmış olur.Ancak B bu nedenle tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedemez.Öncelikle A'ya karşı bir intar göndererek eski hale getirilmesini yani akte aykırılığın giderilmesini isteyecek, A verilen bu sürede akte aykırılığı gidermezse ona karşı aktin feshi ve tahliye istemli ve devrettiği kişiye karşı da ayın dava içinde tahliye davası açmalıdır.Yani ben akte aykırılık buldum bu yüzden burayı senden aldım başkasına veriyorum diyemez. Mahkemece aktin iptaline karar verilmediği sürece akit geçerlidir ve halen yürürlüktedir.A halen burada kiracıdır.Tüm haklarını kullanabilir.Örneğin bu durum nedeniyle yaşadığı zarar varsa bunu B den isteyebilir ya da halen kiracı olan kişiye karşı fuzuli işgal nedeniyle tahliye davası açabilir.

Sayın Emirakif;
Olayınızda A, işletmesini C'ye devretmiştir. Hukukumuzda işletme devri, aktif ve pasif varlığıyla yapılır. Alacakların devri yazılı usule tabii iken, işletmenin pasif varlığı yani borçları B.Kanunu hükümleri gereği kendiliğinden geçer. İşletme kiralanan da faal olmakla devir sizleşmesine bağlı olarak kira sözleşmeside devredilmiştir. Kira sözleşmesinin devri alacağın temliki hükümlerine tabiidir. Olayınızda; A tarafından C'ye işletme hakkı belirli bir süre için mi devredilmiş (2-3 yıl gibi) belirli değil ve anlatımınıza bakılırsa süreli olmaksızın satış niteliğinde devredilmiş. Bu durumda işletme hakkının devri yönünden, işletmenin mevcut demirbaş varlıkları satılmış, alacakları temlik edilmiş ve borçlarıda temlik edilmiş olmaktadır. Ayrıca A, bu devir sözleşmesine görede, B ile olan kira sözleşmesini de feshetmiştir. Bu durumda; devre ilişkin sözleşmenizde düzenlemeler önem taşımaktadır. Devir sözleşmenizin esaslı unsurları yönünden, sözleşmenin münfesih olması halinde; sözleşmenin feshiyle birlikte kiralayan B ve kiracı Ş (Ş iyi niyetli üçüncü kişi olmadığından) aleyhine kiracılığınızın tespitinide talep edebilirsiniz diye düşünüyorum. Ancak; bu tür kiralık işletmelerin devrinde, devir konusunu kira sözleşmesi ve mevcut demirbaş eşyanın satımı oluşturur. Eğer mevcut demirbaş eşyada yok ise devrin konusu oluşturan bedelin ne olduğunun iyi tetkik edilmesi gerekir. Unutmayınız ki; B.K.hükümlerine göre bu tür işyeri devirlerinde piyasada "hava parası" diye tabir edilen devir bedeli hukuka uygun değildir ve kanun talep hakkı vermez. Başarılar...