Elbirliği mülkiyeti

Sayın meslektaşlar,İştirak halinde mülkiyet olan miras malını hissedarın biri tek başına kendi hissesini bir başkasına satabilir mi.Yani henüz paylı mülkiyet değilken.Böyle bir durumda şufa hakkı kulanılabilir mi.Teşekkür ederim.

Taşınmaz ise;
TMK II. Miras payı üzerinde sözleşme

Madde 677 - Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği, noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Sözleşme bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; sadece paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar.

Uyarınca noterden Satış vaadi sözleşmesiyle satabilir. Ancak tapuda hala satanın ismi gözükecektir. Ne zaman paylı mülkiyete geçildi o zaman Vaat alacaklısı kendi adına tescili isteyebilir.

Şufa hakkı; vaat alacaklısının kendi üzerine tescili talebinin kesinleşmesi üzerine diğer paydaşlar tarafından istenebilir.

T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi

Esas: 2011/12623
Karar: 2011/14393
Karar Tarihi: 13.12.2011

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI - ÖNALIM BEDELİNİN DAVA TARİHİNDE BELİRLENECEK PAY DEĞERİ OLMASI GEREKTİĞİ - ÖNALIM HAKKININ KULLANILDIĞI TARİHTEKİ PAYIN DEĞERİ ÜZERİNDEN DAVANIN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ - HÜKMÜN BOZULDUĞU

ÖZET: Satış vaadi sözleşmesi tarihiyle dava tarihi arasında 20 yıl 5 aylık süre geçmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere bu durumda önalım bedelinin dava tarihinde belirlenecek pay değeri olması gerekir. Yargılama sırasında mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu payın dava tarihindeki değeri, ……. TL olarak belirlenmiş ise de, mahkeme kararın kesinleşme tarihi itibariyle ……. TL üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar vermiştir. Oysa mahkemenin yapacağı iş, önalım hakkının kullanıldığı tarihteki payın değeri üzerinden davanın kabulüne karar vermekten ibarettir. Bu itibarla, davacıya davaya konu payın dava tarihindeki değeri üzerinden önalım bedelini depo etmesi için süre ve olanak tanınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

(4721 S. K. m. 732, 733) (6100 S. K. Geç. m. 3)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararın temyiz incelemesi, duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle, gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine, belli günde davalı vekili ile davacı vekili geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Dava, önalım hakkına konu edilen payın iptaliyle davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece 67.391.22 TL önalım bedeli üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davacının davaya konu payın dair bulunduğu 87 No’lu parselin paydaşlarından olduğunu, anılan taşınmazın paydaşlarından A. Ç.’nin 112/128 payını 20.04.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 50 TL bedelle davalıya satmayı vaat ettiğini, daha sonra davalının söz konusu satış vaadi sözleşmesine dayanarak A. Ç. hakkında tapu iptali ve tescil davası açtığını, 22.11.2005 tarihinde kabulle sonuçlanan davanın 19.11.2007 tarihinde kesinleştiğini, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptaliyle davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın gerçek davacısının davacı değil, davacıyı bu davayı açmaya ikna eden İ. E. olduğunu, dava dilekçesinde dava değeri 7.500 TL olarak gösterilmiş ise de, payın yirmi yıl önce satış vaadi sözleşmesiyle alındığını, 1992 yılında payın davalı adına tescili için dava açıldığını, davanın onbeş yıl sonra sonuçlandığını, arsanın bugünkü değerinin 9.000.000 TL civarında olduğunu, davacının bu bedeli depo etmesinin gerektiğini, satış vaadi sözleşmesiyle dava tarihi arasında zaman farkı varsa dava tarihindeki değerin esas alınmasına dair içtihatların bulunduğunu, davanın süresinde açılmadığını, davacının tescil davasını ve kesinleştiğini anında öğrendiğini, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın 3. şahsa satılması halinde diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaşla alıcı arasında kapsam ve şartları satıcıyla davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeliyle davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Bununla birlikte davaya konu edilen pay davalıya satış vaadi sözleşmesiyle satılmış ve tapuda ferağ verilmemiş ise, bu sözleşmeye dayanan cebri tescil davaları sözleşmede gösterilen bedel esas alınarak açılır. Sözleşme borçlusu edimini yerine getirmediği takdirde alacaklı tarafından açılan tescil davasına muhatap olur. Alınan cebri tescil kararının kesinleşmesi ile de mülkiyet satış vaadi alacaklısına geçer ve paydaşın o tarihte önalım hakkını kullanma yetkisi doğar. Normal olarak satış vaadi sözleşmesindeki satış bedelinin önalım bedeli olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak sözleşmenin kurulduğu tarihle önalım davası arasında uzunca bir süre geçmiş ise bu durumda önalım bedeli önalım davasının açıldığı tarihteki pay değeridir.

Olayımıza gelince; davaya konu edilen payın dair bulunduğu 87 parsel no’lu taşınmazın paydaşlarından A. Ç., taşınmazdaki hak ve hisselerini noterden düzenlenen 20.04.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle davalıya satmayı vaat etmiştir. Ancak tapuda ferağ işlemi yapılmadığından davalı tarafından satıcı paydaş hakkında Kartal 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005 / 387 esas 2005/678 karar sayılı dosyasında tapu iptali ve tescili davası açılmış, kabulle sonuçlanan bu dava 19.11.2007 tarihinde kesinleşmiştir Söz konusu pay yargılama sırasında 28.02.2011 tarihinde davalı adına tescil edilmiştir. Dava ise 15.09.2009 tarihinde açılmıştır.

Görüldüğü üzere satış vaadi sözleşmesi tarihiyle dava tarihi arasında 20 yıl 5 aylık süre geçmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere bu durumda önalım bedelinin dava tarihinde belirlenecek pay değeri olması gerekir. Yargılama sırasında mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu payın dava tarihindeki değeri, 6.864.375 TL olarak belirlenmiş ise de, mahkeme kararın kesinleşme tarihi itibariyle 65.238.36 TL üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar vermiştir. Oysa mahkemenin yapacağı iş, önalım hakkının kullanıldığı tarihteki payın değeri üzerinden davanın kabulüne karar vermekten ibarettir. Bu itibarla, davacıya davaya konu payın dava tarihindeki değeri üzerinden önalım bedelini depo etmesi için süre ve olanak tanınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle (6100 Sayılı H.M.K.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3 üncü madde hükmü gözetilerek) H.U.M.K.nun 428 inci maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve bozma sebebine göre davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına ve Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir olunan 825 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine ve istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 13.12.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.