Kira Tespit Davası Hükmünün Geçerli Olacağı Başlangıç Tarihi

Merhaba meslektaşlarım. Müvekkilin kiraya veren olduğu 15.01.2019 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde 5. yıl 15.01.2024'te doldu. Ancak 5.yılın dolmasından 1 ay önce kira bedelinin artırılması için ihtar çekilmemiş. Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm var. Biz 5 yılın dolması sebebiyle kira tespit davasını 15.05.2024 tarihinde açtık ve 15.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere tespit edilmesini istedik. Ancak ihtar olmadığı için 15.01.2025 tarihinden itibaren mi geçerli olacak yoksa kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm mevcut olduğu için 15.01.2024 tarihinden itibaren mi geçerli olarak artırılacak?

TBK m. 345/2: "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur." hükmüne dayanarak 15.01.2024 tarihinden itibaren artırılacağını düşündüm ancak emin değilim.

Teşekkürler.

Talep ettiğiniz tarih doğrudur, kira bedeli 15.1.2024 tarihinden itibaren belirlenecek. Gerekçe de sizin de yazdığınız 345/2 maddesi.

Peki artış maddesi sözleşmeye elle eklenmiş ve karşı tarafın elindeki sözleşmeye eklenmesi unutulmuşsa ne yapılması gerekir?

Alıntı: Yazan av.seenerb Peki artış maddesi sözleşmeye elle eklenmiş ve karşı tarafın elindeki sözleşmeye eklenmesi unutulmuşsa ne yapılması gerekir?

Elle eklenen kısma karşı tarafın imzası/parafı vs. alınmamışsa takdir edersiniz ki bu durumda o madde yok hükmündedir.


Aksini kabul ederseniz, herkes kendi elindeki sözleşmeye elle birşeyler ekleyip karşı tarafı bağlar.

Cevabınız için teşekkür ederim. 01/07/2024 tarihinde yeni kira dönemi başlayacak sözleşmede kira tespit davası en geç hangi tarihte açılabilir ? Yeni kira dönemine etkili olması isteniyorsa

(Artış şartının geçerli olmadığı ve ihtar da çekilmediği varsayımıyla) BK 345/2 gereğince 30 gün önce açılması gerekir. Ancak Yargıtay bazı içtihatlarında davanın açılış tarihini değil, dava dilekçesinin tebliğ tarihini esas alıyor, o nedenle riske girmemek açısından dava açmak yerine önce HIZLI POSTA ile ihtar çekmeniz daha doğru olabilir düşüncesindeyim. İhtar tebliğ olursa, davayı yıl içinde istediğiniz zaman açabilirsiniz.

Zaten artış maddeniz geçersiz kabul edilecekse, ihtar çekmenizin zorunlu olduğunu da hatırlatmalıyım.

Aynı düşünce ile ihtarı gönderdik ancak sanırım bugün tebliğ edilemeyecek bu durumda 30 günlük süreyi kaçırmış oluyoruz galiba

Alıntı: Yazan av.seenerb Peki artış maddesi sözleşmeye elle eklenmiş ve karşı tarafın elindeki sözleşmeye eklenmesi unutulmuşsa ne yapılması gerekir?

Matbu sözleşmelerin neredeyse tümünde bir sonraki yıl için artış şartına ilişkin madde yer almakta ancak oran kısmı taraflarca doldurulmak üzere boş bırakılmaktadır. Eğer sizin olayınızda da kiracıdaki nüshada artış maddesi var fakat oran elle yazılmamış ise dahi artışın kararlaştırıldığı kabul edilir. Artışın oranının ihtilaflı olması, artış iradesini gösteren sözleşme hükmüne halel getirmez.

Yargıtay'ın uygulaması da bu yöndedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2012/7445 K. 2012/10805 sayılı ilâmı:


"Taraflarca kabul edilen kira sözleşmesi 1.1.2008 başlangıç tarihli olup 1 yıl sürelidir. Sözleşmenin özel şartlarının 6. maddesinde “Kiracı kontrat bitiminde kira rayiç bedelini % (-) oranında artışını şimdiden kabul ve taahhüt eder.” şeklindeki hüküm bulunmaktadır. Sözleşmedeki bu hüküm ile herhangi bir artış oranı belirlenmemiş ise de; yenilenen dönemde artış iradesi ortaya konulmuş olduğundan, artış şartının varlığı kabul edilmelidir.

Böyle bir şart, 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında anılan ihtarın hukuksal önemini ortadan kaldırmaktadır. Başka bir ifade ile sözleşmede böyle bir şartın kabul edilmesi halinde, kiralayan ihtar çekmeye gerek kalmaksızın, o dönem içinde kira parasının tespiti için dava açabilir."

Haklısınız meslektaşım ancak sözleşmeye yeni bir madde olarak eklenmiş, maalesef matbu madde bulunmuyor.