Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yapılan inşaattan daire alan üçüncü kişilerin durumu ve dava yolu

Bir müvekkilim, 2008 yılında Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesiyle yapılmakta olan bir apartmandan daire satın alıyor. Daireyi gördüğünde, apartmanın kabası bitirilmiş durumda, ancak doğramalar ve iç kısımlar yapılmamış. Müvekkil alımı ise tapuda yapıyor arsa payına karşılık olarak. İlerleyen tarihte ise yüklenici firma inşaatın kabası bitirilmiş şekilde işi terk ediyor ve bitirmiyor.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 38. maddesinde dairelerinin satış yetkisinin ne zaman verileceği belirtilmiş. Buna göre, kabası bitmiş bir inşaatta 3 daire 1 dükkanın satış yetkisinin verilmiş olması gerekiyor. Ancak arsa sahibi, kabadan sonra yapılacak işlemlerden sonra verilecek satış yetkisini de inşaat bitirilmeden vermiş durumda. Bu durumda geriye kalan 2 daire ve 2 dükkanında kaba inşaat halindeyken satışı verilmiş.

Bu tarihten sonra müvekkil, arsa sahibi ile görüşüyor, arsa sahibi kat karşılığı inşaat sözleşmesini fesh ettiğini sözlü olarak beyan ediyor. Yine aynı şekilde müvekkil "yeni bir yüklenici bulup, inşaatın bitirilmesini" teklif ediyor. Ancak, arsa sahibi önce bunu kabül edip, daha sonra bu kabülünden dönüyor.

Şuan bahsi geçen inşaatın, yükleniciye ait tüm payları üçüncü kişilere satılmış durumda. Bu sebeple, tüm üçüncü kişiler birleşerek inşaatı farklı bir yükleniciye, ceplerinden masrafları karşılamak kaydıyla vermek istiyor. Ancak, arsa sahibi( 7 adet daireye sahip) kendisine düşücek payı vermek istemiyor.

Arsa sahibinin sözlü beyanı yükleniciyle sözleşmenin fesih edildiğine dair lakin buna pek güven olacağını düşünmüyorum. Ayrıca yaptığım araştırmalar sonucunda yüklenici firmanın ve ortaklarının üzerinde yoğun bir haciz baskısı var, kısaca işi bitiremeyecekleri ortada. Onlara karşı dava yöneltmeden, arsa sahibini kabası bitmiş inşaatın bitirilmesi konusunda ne tür bir dava ile zorlayabilirim? Bu durumda en akılcı çözüm sizce ne olmalıdır?

Herkese iyi forumlar dilerim.

kat irtifaki hükümlerine dayanmayı düşünün ,kat mülkiyeti kanunu bence uygulanabilir

Geçen zaman içerisinde bir yol çizdim kendime. İlk başlarda karışık bir iş olduğu için tam bir çıkış noktası bulamamıştım.

Netice olarak, Hakim eliyle yönetici atanmasını ve inşaatın tamamlanması için gereken bedelin tespitini aynı davada istemeyi düşünüyorum.

Yalnız şuan "davalı" sıfatında kafam karışık. Yargıtay kararlarına göre, diğer kat irtifakı sahipleri dinlenebiliyorsa dinlensin denmekte. Yani aslında hasımsız olan bir dava olarak düşünmekteyim. Yani onların da düşüncesini, beyanını al diyor. Bu onlara davalı sıfatı mı kazandırıcaktır? Diğer yandan bir kaç yargıtay kararında "davacı" ve "davalı" olarak nitelendirme var.

Ben yönetici atanması davasının hasımsız olacağını düşünmekteyim. Tabi bu işin içine tespit davasıda karışıyor ki, onun da hasımsız olacağını düşünüyorum.

Sizce de hasımsız bir dava mı bu yönetici atanması? Kanunda açık hüküm yok bu konuyla ilgili. Forumda da benzer bir şey bulamadım. Cevaplarınızı dört gözle bekliyorum, saygılar.

Her şeyden önce, müvekkiliniz yapılmakta olan apartmandan bir daireyi, müteahhitten mi yoksa, arsa saibinden mi alıyor? Onu yazmamışsınız veya ben göremedim. Öte yandan, bu uyuşmazlıkta yönetici atanması gerekli midir? Bana göre, hayır. Şimdilik kolay gelsin.

Sayın meslektaşım içinden çıkılmaz ve sonuçları ağır bir durum aynı öreneği yaşadıkarsa sahibi sözleşmeyi fesheder ve devamında tapu iptallerini açar,çok mağdur olursunuz!Arsa sahibine karşı başvurabileceğiniz bir dava yok en güzeli anlaşarak başka bir yüklenici bulmakDava olarak ancak müteaahhide karşı talepleriniz olabilir,kolay gelsin...

Daireyi müteahhitten alınan daireler söz konusu.

Burada yönetici atanması talebinin asıl sebebi arsa sahiplerinin 5 yıla yakın süredir bina adına hiç bir işleme yanaşmamaları. Diğer yandan, yüklenici iflas etmiş durumda. Kısaca yönetici atanması ve ortak yerlerdeki eksikliğin bedel olarak tespiti binanın oturulacak hale gelmesi için gerekli.

KMK 26.maddenin uygulanabilmesi için bir yönetici şart, yöneticinin şart olması gibi bedelinde mahkeme kanalıyla tespiti yararımıza olacak görüşündeyim.

Bu dava konusunda kafamda herhangi bir tartışma söz konusu değil. Olası riskler ve davalar göze alınmış durumda.

Önemli olan "yönetici atanması davası" hasımsız bir dava mı? Veya bahsettiğim dava için davalı gösterilmesi gerekiyor mu?

Nazife Hanım, dediğiniz geriye ve ileriye etkili fesih ve tapu iptal talepli davalar açısından risk değerlendirmesi yapıldı. Ancak, yükleniciye başvurmak pek akıllıca da gelmiyor.

Kısaca, müvekkillerim her olasılığı göze almış durumda. Ve mevcut durum içerisinde, bir yerden başlamak gerekiyor. Arsa sahibiyle anlaşılması mümkün değil. Kaldı ki tapu iptal davası açacağı muamma. Bu durumda bina yıllarca boş bekleyecek, zarar görecek.

Alıntı: Yazan Av.Nazife Eytemiş BAŞAR Sayın meslektaşım içinden çıkılmaz ve sonuçları ağır bir durum aynı öreneği yaşadıkarsa sahibi sözleşmeyi fesheder ve devamında tapu iptallerini açar,çok mağdur olursunuz!Arsa sahibine karşı başvurabileceğiniz bir dava yok en güzeli anlaşarak başka bir yüklenici bulmakDava olarak ancak müteaahhide karşı talepleriniz olabilir,kolay gelsin...

"Sayın meslektaşım içinden çıkılmaz ve sonuçları ağır bir durum aynı öreneği yaşadık"
denilmekte olup, uyuşmazlığın niteliği, gerçek ve yerinde olarak Sayın Başar tarafından saptanmıştır. Saygılarımla.

Sayın C_Okyay,

Sonuçlarının ağır olduğunu biliyorum. Bu konuda herhangi bir sıkıntımız yok, ya hep ya hiç diyerek bir yola girdik. Kaldı ki, arsa sahibinin %100 tapu iptal davasını kazanabileceği bir durum söz konusu değil. Hukuki hataları mevcut.

Benim başlık açısından öğrenmek istediğim şey, yönetici atanması davasının hasımlı ya da hasımsız bir dava olduğudur.

Eğer bu konudaki görüşünüzü paylaşırsanız beni mutlu edersiniz.

Alıntı: Yazan Av.Buğcan Çankaya Sayın C_Okyay, Sonuçlarının ağır olduğunu biliyorum. Bu konuda herhangi bir sıkıntımız yok, ya hep ya hiç diyerek bir yola girdik. Kaldı ki, arsa sahibinin %100 tapu iptal davasını kazanabileceği bir durum söz konusu değil. Hukuki hataları mevcut. Benim başlık açısından öğrenmek istediğim şey, yönetici atanması davasının hasımlı ya da hasımsız bir dava olduğudur. Eğer bu konudaki görüşünüzü paylaşırsanız beni mutlu edersiniz.

Değerli meslektaşım,
Yönetici atanması, bu uyuşmazlığın dışında, kat mülkiyeti kanununda düzenlenmiş olup, onun da şartları yine aynı kanunda, mahkemeye yönetici atanması için koşullar ve önceden yapılması gereken işler olarak yer almıştır. Bu konuda bu yasaya ve bu konudaki yargısal uygulamalara baş vurmak gerekecektir. Kolay gelsin.

Cevabınız için teşekkürler. Her ne kadar konuyla yakın ilgisi olmasa da, konunun gidişatı ve izlediğim yolun bilinmesi adına ve başlık kirliliği yapılmaması adına burdan devam ettim.

KMK'nın yönetici atanmasıyla ilgili maddelerinde davanın hasımlı olup, olamayacağı konusunda herhangi bir yorum getiremiyorum.

Madde 17'ye göre yönetici talebinin madde 34'deki şekliyle yapılabileceğini öngörüyorum. Her ne kadar bir malik talep eder ve mümkünse diğerleri dinlenir anlamı çıkmaktaysa da, Yargıtay kararları içerisinde "dinlenme kısmına" değinilmiş olup, "davalı" sıfatı geçirilmiştir. Bu durumda, davanın hasımlı ya da hasımsız olması gerektiği konusunda kafamda soru işareti oluşmuştur.

En nihayetinde, bu işi Ankara Adliyesinde çözebileceğimi düşünüyorum. Yardımlarınız için teşekkür ederim. Sulh Hukuk Mahk.'nde dava örneklerini incelemek en akılcı çözüm olacak sanırım.

İyi çalışmalar...

şimdi öncelikle yönetici atanması davasına gerek varmı yokmu? ,çoğunluk zaten sizde ise doğrudan karar defteri onaylatıp yöneticinizi seçin daha sonrada kararlar alarak bunun uygulanmasını isteyin , aidatı ödemeyenleri de mahkemeye yada icraya verin yani takibe girişin bence bu daha hızlı ve aynı etkiye sahip olur. ama illa yönetici atanması için dava açacağım derseniz, o zaman kat maliklerininde davalı olarak gösterilmesi gerekir. dava açmak isteyenlerin hepsinin vekili olarak girerseniz, karşı taraf aleyhine hükmedilen vekalet ücretini de daha rahat tahsil edersiniz.

Sanırım bu 2 Yargıtay kararı iş görecektir.


------------------------------------------
T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 1992/10606

K. 1992/11914

T. 27.11.1992

• KAT MÜLKİYETİ ( Kat Malikleri - Anagayrimenkulün Yönetiminde Anlaşamama )

• YÖNETİCİ ATANAMAMASI ( Gayrimenkulün Bulunduğu Yerin Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru )

• SULH HUKUK MAHKEMESİNİN YÖNETİCİ ATAMASI ( Kat Maliklerinden Birinin Müracaatı Üzerine )

• KAT MALİKLERİNDEN BİRİNİN MÜRACATI ( Sulh Hukuk Mahkemesi Tarafından Yönetici Atanacağı )

634/m.34

ÖZET : Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa o gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesince kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra gayrimenkule bir yönetici atanır.

DAVA : Dava dilekçesinde yönetici atanması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinin 6. fıkrası hükmüne göre kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa o gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesince kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra gayrimenkule bir yönetici atanır.

Dosya içerisinde bulunan anagayrimenkulle ilgili uyuşmazlıkları yansıtan dosyalardan ve özellikle Küçükçekmece Sulh Hukuk Mahkemesinin 1991/1168 esasında kayıtlı dosyada yürütülen dava sonunda verilen 11.6.1991 günlü karardan anlaşıldığına göre kat malikleri usulüne uygun toplanamamakta ve bundan dolayı da yönetici atayamamaktadırlar. O halde 112 adet bağımsız bölümden ibaret olan bu taşınmazın yönetiminde anlaşmazlık mevcut olduğu ve yöneticinin atanamadığı açık seçik belli olup 34. madde uyarınca hakimin müdahalesi koşulları gerçekleşmiş bulunmaktadır.

Mahkemece sözü edilen madde hükmü dikkate alınarak diğer kat maliklerine de çağrı çıkartılıp gelenler dinlendikten sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.

Yukarıdaki hususlar dikkate alınmadan varit olmayan gerekçelerle davanın reddi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.11.1992 gününde oybirliğiyle karar verildi.

-------------------------------------------
T.C.

YARGITAY

18. HUKUK DAİRESİ

E. 1998/1318

K. 1998/3385

T. 30.3.1998

• SULH MAHKEMESİNCE KAT MÜLKİYETİNE TABİ BİNAYA YÖNETİCİ ATANMASI ( Şekil ve Şartları )

• KAT MÜLKİYETİNE TABİ BİNAYA SULH MAHKEMESİNCE YÖNETİCİ ATANMASI ( Şekil ve Şartları )

• MAHKEME YAZIİŞLERİ MÜDÜRÜ ( Kat Mülkiyetine Tabi Binaya Yönetici Atanamayacağı )

• DAVAYA MÜDAHALE EDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SAHİPLERİNİN DİNLENMESİ MECBURİYETİ ( Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmaza Mahkemece Yönetici Atanmasında )

634/m.34

ÖZET : Kat mülkiyeti kanununun 34. Maddesinin 6. Fıkrasına göre, aynı maddenin 2. fıkrasında zorunluluk nedenine bakılmaksızın kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlar ise o gayrımenkulün bulunduğu yer Sulh Mahkemesince kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra gayrımenkule bir yönetici atanır.

DAVA : Dava dilekçesinde yönetici tayini istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm bağımsız bölüm malikleri Mete ve Gürsel tarafından temyiz edilmiştir.

KARAR : Hükmü temyiz eden kat malikleri davalı olarak gösterilmemiş ve taraf değil iseler de, Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinin 6. fıkrası hükmü gereği mahkemece alınan karar kendilerini ilgilendirdiği ve mahkeme kararı da kendilerine tebliğ edilmiş olduğundan temyize hakları bulunduğu kabul edilerek süresinde olan temyiz üzerine dosyadaki tüm belgeler incelendi.

Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesinin 6. fıkrasına göre, aynı maddenin 2. fıkrasında zorunluluk nedenine bakılmaksızın kat malikleri ana gayri menkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlar ise o gayrı menkulün bulunduğu yer Sulh Mahkemesince kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra gayrı menkule bir yönetici atanır.

Mahkemeye başvuranların dışında kalan kat malikleri durumdan haberdar olmaları ve gerekçelerini açıklayarak kendilerinin de davaya dahil edilmelerini ve dinlenmelerini 4.11.1997 günlü dilekçe ile mahkemeden istedikleri halde mahkemece bunlar çağrılıp dinlenmeden ve dışardan yönetici atanmasına ilişkin olarak somut olgular toplanmadan yönetici tayin edilmiş olması doğru görülmemiştir.

Üstlenmiş olduğu kamu görevinin gereği tüm mesaisini görevli olduğu mahkemede yapmak durumunda olan bir yazıişleri müdürünün dışardan yönetici tayin edilmiş olması da yasaya uygun olmayan ve ayrıca bozmayı gerektiren bir keyfiyettir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 30.3.1998 gününde oybirliğiyle karar verildi.


----------------------------------

Bu durumda hasımsız açılabiliyor kanaatine vardım. Mahkemenin, diğer maliklere davayı ihbar etmesi ve gelenleri dinlemesi gerektiği aranmakta.

"Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur."

KMK 34. maddeside aynı şeyi söylemekte.

Ancak uygulamada sanırım bazı meslektaşlarım hasımlı, bazıları hasımsız açmakta. Bu yüzden Yargıtay kararlarında "davalı" sıfatı geçmekte ya da müdahil olanlar var. Anladığım kadarıyla durum bundan ibaret.

Herkese çok teşekkür eder, davayı açtıktan sonraki gelişmeleri de burdan paylaşacağımı belirtirim.

""Mahkemece sözü edilen madde hükmü dikkate alınarak diğer kat maliklerine de çağrı çıkartılıp gelenler dinlendikten sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.""

Örnek karardaki bu cümle, bana, davacı kat malikleri dışında kalan kat maliklerinin davalı olarak gösterilmesi gerektiğini düşündürmektedir. Hakimin müdahalesini isteyeceğiz, kime karşı?
Öte yandan, hakimin müdahalesini isteyen kat maliki/ malikleri, diğerlerinin TÜMÜNE mahkemeden çağırı kağıdı gönderecektir ki, aynı sonuca varılmaktadır.

Alıntı yaptığınız cümleye, dosya önümüzde olmadığından farklı anlamlar yüklenebilir. Bana göre ise, örneğin 3 kat maliki dinlenmiştir, Yargıtay diğerleri de dinle demektedir. Davalı sıfatından bahsetmediği gibi, diğer kararda açıkça "davalı gösterilmeden" ibaresi bulunmaktadır.

Gün içerisinde Adliyede de araştırdım konuyu. Sulh hukuk hakimlerimiz bu davaya çok rastlamadıklarını söylediler genel olarak. Ancak daha önce bir davaya bakmış bir hakimimiz, hasımsız açılmıştı, malikleri çağırdık dinledik ve karar verdik dedi. Kalem personeli arkadaşlarımız ise hasımsız açıldığını söyledi genel olarak. Daha sonra ihbar edilerek dinlenenler oluyormuş, davalı sıfatı alanlar oluyormuş vs.


Şimdi benim bu davayı, davalıları belirterek açmam mantıken çok zor. Neden diyeceksiniz? Adres bilgilerini tek başıma elde edemem, malum zaten bina boş, kullanılmıyor.



Ancak en temel noktaya da değinmek gerekiyor. Davanın temeli, kat maliklerinin yönetim planında belirtildiği şekilde toplanamamaları. Bu duruma sebebiyet veren şey ise, malik sayısının fazlalığı, bir çoğunun birbirini tanımaması, tanıyanların bir araya gelmekten imtina etmeleri. Bu durumda, bu davayı açacak kat malikine, sen hepsini bul, davalı sıfatı ver, yöneticiyi atayayım demek zaten davanın konusuna aykırı. Bunu yapabilen malik zaten toplantıyı yapma konusunda daha fazla adım atmıştır, davayı açmak son çare olarak düşünüldüğünde bunun göz önünde bulundurulması gerekiyor.

Diğer yandan mevcut tapu kayıtlarıyla kişilerin adreslerinin tarafımızca bulunması imkansız. Bu durumda davalı gösterip tebligatlarını yapmak ve sayınında fazla olması gibi bir durumda dikkate alındığında, basit bir dava yaklaşık 6 ay tebligat aşaması sebebiyle bekler, sağlanmaya çalışılan hukuki yarar daha başlangıç aşamasında zedelenir diye düşünüyorum.

Zaman gösterecek herşeyi sanırım, ben hasımsız açtım. Red olursa ona göre davalı şekilde de açabilirim, temyiz hakkımı kullanırım vs. Ancak uygulamada neredeyse hiç karşılaşılmayan bir dava söz konusu ve yasal düzenleme hiçte açık değil.

Dava ilk incelemeden geçti. Tapu müdürlüğünden, maliklerin isimlerini gösterir kayıtlar vs. istendi.

Bu tip bir dava açacak meslektaşlarım "hasımsız" yolu deneyebilirler. Gelişmelerden haberdar edeceğim.

İyi çalışmalar.