Apartmanın ortak su tesisatının patlaması sonucu oluşan zararın sorumluluğu

İyi günler değerli meslektaşlarım.
Dava konusu, kiracının kendi bağımsız bölümü içerisinde patlayan su borusunun eşyalarına vermiş olduğu zarar ve bu zararın binada ki diğer kat malikleri tarafından tazmini istemi yönündedir.Bildiğim kadarı ile su tesisatının tamiri,bakımı,onarımı için gerekli masraflar ortak olarak karşılanır ama söz konusu eşyaların zarar görmüş olmasının apartmanda ki kat maliklerinin sorumluluğu dışındadır.Buna karşılık davacı taraf zarar gören eşyaları için davalı kat maliklerine karşı 14.300 TL değerinde bir alacak davası açmıştır.K.M.K nu araştırdım ama yoruma açık.Siz değerli meslektaşlarımdan bu konu ile ilgili tavsiyelerinizi bekliyorum.Kat malikleri kiracının eşyalarında oluşan zarardan sorumlu tutabilirler mi?Şimdiden tavsiyeleriniz için teşekkür ederim.
Saygılar...

Bu konuda, bina ve yapı malikinin sorumluluğu yoluna gidilebilir. Ortak bölümlerde meydana gelen zararlardan dolayı, her kat maliki kendi hissesi dışında kalan miktar için uğradığı zarar bölümü uyarınca diğer kat maliklerine karşı BK m. 58 uyarınca talepte bulunma imkanına sahip olduğunu düşünüyorum. Zira bu madde uyarınca, her bağımsız kat malikinin aynı zamanda zarar gören sıfatına sahip olmasını engelleyen bir durum yok.

Davaci vekili 15.10.1993 tarihinde kayda geçen dava dilekçesinde özetle; Davaci vekili tarafindan Asliye Hukuk Hakimligimize verilen dava dilekçesinde müvekkilinin Milli Savunma Bakanligina ait 57. Sok. Balkan Apt. 11/4 adresindeki Oran Lojmanlarinda oturdugunu, söz konusu lojmanin kanalizasyon sorununun basindan beri devam ettigim Milli Savunma Bakanligi insaat Emi. Bsk. ligina lojman sakinlerince sifahi olarak hatta 9 ve 11 numarali bloklarin yönetim kurulu baskanlarinca yazili olarak basvuruda bulunuldugunu, bu basvurudan lojmanin çevresinde bulunan lagim çukurlarinin baskanlik emrinin de görevli temizleme ekiplerince hemen temizlenmesinin istendigini, bu istege ragmen herhangi bir islem yapilmadigini, müvekkilinin izinli bulundugu ve bu izinim kullanmak için memlekete gittigi sirada kiracisi bulundugu lojman dairesine apartman kanalizasyon foseptik çukurlarinda asiri ariza olmasi ve dolmasi bununda temizlenmesi nedeniyle üst katlardaki pis sular ve foseptik kanalizasyon sularinin akmasi ve kanallarin arizali ve dolmus bulunmasi, mal sahibi idarece zamaninda gerekli tedbir alinmamasi sebebiyle lagim ve pis sularin banyo ve tuvalet süzgeçlerinden tasarak evin sular altinda kaldigini, tüm ev esya ve sergilerinin hasara ugrayarak kullanilmaz hale geldigini, müvekkilinin bu zararinin 33.600.000. TL. oldugunun Ankara 1. Sulh Hukuk Man. 992/841 sayili karari ile tesbit edildigini, bu hasarin davali idarece karsilanmasi gerektigini iddia ederek 33.800.000. TL. zararinin olay tarihinden itibaren istenilecek yasal faizi ile birlikte tazminine hükmedilmesin! istemistir.

Dava dosyasinin tetkikinden, MSB. Oran Lojmanlari 57. Sok. Balkan Apt. No: 11/4 nolu dairede ikamet etmekte olan davacinin izinli olarak Ankara disinda bulundugu sirada 24.6.1992 tarihinde, apartman kanalizasyon sistemindeki bir ariza nedeniyle tuvalet ve banyo süzgeçlerinden tasan pis sularin evin içini tamamen doldurdugu ve tüm ev esyalarinin sular altinda kaldigi, davacinin bilahare haberdar edilmesi üzerine 25.6.1992 tarihinde Ankara Nöbetçi Sulh Hukuk Hakimligine basvurarak hasar tesbiti isteminde bulundugu, mahkemece bir bilirkisi marifetiyle yapilan tesbit sonucu 29.6.1992 tarihli bilirkisi raporu ile davacinin 33.600.000. TL. tutarindaki ev esyasi (maddi) hasarin oldugunun belirtildigi, davacinin 4.11.1992 tarihinde davali MSB. ligi aleyhine Ankara 24. Asliye Hukuk Mahkemesinde alacak davasi açtigi adi geçen mahkemenin 12.1.1993 gün ve 1992/856 Esas, 1993/5 karar sayili karan ile davanin AYÎM'in görev alanina girdigi belirtilerek, davanin görev yönünden reddine karar verildigi, söz konusu kararin 8.3.1903 tarihinde davaciya teblig edildigi, söz konusu karara iliskin dava dosyasinin anilan mahkemece dogrudan davacinin istemi üzerine AYÎM'e gönderildigi, Dairemizce 26.5.1993 tarihinde dilekçenin reddine karar verildigi bu karar sonrasinda süresinde açilan davada ise Dairemizce 14.7.1993 tarihinde dilekçenin görevli mercie tevdiine karar verildigi, dava dilekçesinin 19.7.1993 tarihinde davali MSB. ligina teblig edilmesini takiben 60 gün içersinde cevap verilmemesi üzerine 15.6.1993 tarihinde ve süresinde ayni istemli bu tam yargi davasinin açildigi anlasilmaktadir.

Dava konusu olay bina malikinin sorumlulugu ile ilgili bulundugundan, bu konudaki doktrin ve yargi kararlarinin irdelenmeginde yarar bulunmaktadir.

Bilindigi üzere, yapi eseri malikinin sorumlulugu Borçlar Kanunun 58 nci maddesinin birinci fikrasinda ifadesini bulan ve kusura dayanmayan bir sorumluluktur.

Kanun Koyucunun, Borçlar Kanununun 58 nci maddesinde öngördügü hükmün amaci, bozuk yapilan bir yapi eserinden zarar görenlerin, onlara mümkün oldugu kadar dolaysiz bir tazmin imkani saglamak suretiyle korumaktir. BK. 58 Md. geregince sorumlu tutulabilecek malik, gerçek kisi veya özel hukuk yada kamu hukuku tüzel kisisi olabilir. (Bina ve Yapi eseri maliklerinin hukuku sorumlulugu, Nevzat Koç, Dokuz Eylül Univ. Hukuk Flak. Döner Sermaye isletmesi Yayin No. 10 Ank. 1990, sh. 47).

Bu kusun türünde, tesis veya insaadaki bozukluk yada bakim eksikligi malikin bir kusurundan ileri gelmese de, o yine sorumlu tutulacaktir. Bundan çikan pratik sonuçlar sunlardir.

Malikin yapidaki eksiklige sebep olan özensizligi kusur derecesini bulmasa dahi malik yine sorumlu olacaktir.

Malik temyiz kudretine sahip olmasa bile yine sorumlu tutulacaktir.

Yapidaki bozukluk veya bakim eksikligi, umulmayan bir halden ileri gelmis olsa da malik sorumludur.

Yapidaki eksiklik üçüncü bir kisinin (örnegin müteahhitin, mimarin yada baska bir kisinin) eyleminden ileri gelmis olsa ve malik onu seçmekte ve ona gözetimde gerekli özeni göstermis olsa bile, yine sorumlu tutulacaktir. (Kusura dayanmayan sözlesme disi sorumluluk hukuku, ..............., Ank. 1981, sh. 161H162).

Bina veya yapi eseri malikinin sorumlulugunu bazi yasalar ve mahkeme içtihatlari "tehlike" esasina dayandirmaktadir ve özellikle günümüzde büyük binalarin ve baska yapilarin, bunlarda kullanilan makinalarin (asansör, fabrikalarda sabit makinalar gibi) ve çok sayida insanin içlerinde toplanmasinin (sinemalar, spor ve toplanti salonlari, stadyumlar oldugu gibi) bunlari tehlikeli kildigini ileri sürmektedir. Tehlike esasindan baska, binalardan yararlananin bunlarin sebep oldugu zarara katlanma düsüncesi ve bina maliklerinin parasal bakimdan güçlü olduklari, bu yüzden zarari kismen veya tamamen onlara yüklemenin hakkaniyete uygun olacagi gerekçesi de, buna malikinin sorumlulugunu hakli kilmak için ortaya atilmistir. (Haluk Tandogan age. sh. 163).

Söz konusu sorumlulugun olumlu sartlan ise sunlardir :

a. Malik okna sarti,
b. Bir bina veya yapi eserinin varligi,
c. Bina veya baska yapi eserinin yapilmasindaki bozukluktan veya bakimindaki bir eksiklikten bir zararin dogmus olmasi (zararin maddi manevi, esya veya kisiye iliskin olmasi gerekir. Yapilisindaki bozukluk, insaatin fena yapilmasi, insaat zamaninda benzer isler için basvurulan teknik kurallara uyulmamis olmasini ifade eder. Bakimsizlik veya muhafaza noksani ise, insaatin kullanilmaya elverisli ve tehlikeleri önleyecek tarzda .muhafaza edilmemesi anlamindadir. Ayrica zararla yapilmis veya bakim eksikligi arasindaki uygun illiyet bagi olmalidir).

Yapi eseri malikinin sorumlulugu için öngörülen olumsuz sart ise; zararla yapi ve bakim eksikligi arasindaki illiyet baginin mücbir sebep, zarar görenin kendi kusuru veya üçüncü kisinin kusuru tarafindan kesilmemis olmasi gerekliligidir. (Haluk Tandogan age. sh. 164178).

Her gerçek kisi gibi, yapi eseri maliki olan bir özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kisisi de BK. Md. 58'e göre sorumlu olabilir. Türk Hukukunda bazi yasalar, devletin ve diger kamu tüzel kisilerinin, yalniz özel emlaka giren bina ve yapi eserleri için degil, kamu emlakinden sayilanlar için de SB. Md. 45 ve Mk. Md. 656'ya göre sorumlulugunu kabul etmektedir.

Ancak, Yargitay'in 11.2.1959 tarih ve 1959/1715 Esas ve Karar sayili içtihadi Birlestirme Kararinda, (R'G. 11.5.1S59, s. 10202 ".. Amme Kanunlari hükümlerince yapilmis olan tesislere bakma ve o tesisi kullanma mükellefiyetleri de yine amme kanunlarindan dogan mükellefiyetler olduklarindan bu mükellefiyetlere aykiri davranma halleri ve idari karara dayanan fiillerin hiç veya geregi gibi yapilmamasi mahiyetini arz ettiginden dolayi, bunlardan dogan zararlar dahi idari karar ve fiillerden dogan zararlar oldugu cihetle, söz konusu zararlarin tazmini davalari dahi yukarida belirtilen kanun hükmünce tam kaza davalaridir Devlet Karayollari veya Su isleri Umum Müdürlükleri, Belediyeler veya hususi idareler gibi amme tesekküllerinin verdikleri kararlar sonunda ve plan projelere uygun olmak üzere tesisler yaptirmis olmalari veya bu tesisleri kullanabilmeleri ve bu tesislere bakmalari sebebiyle fertlerin ugramis olduklari zararlarin tazminine iliskin davalarin idari davalardan olduklarina..." seklinde belirtilen görüse de isaret etmek yararli olacaktir.

Bu karari, destekler mahiyetteki görüse göre, 1982 Anayasasinin 40/11 ve 129/V nci maddeleri karsisinda devletin ve diger kamu tüzel kisilerinin malik olduklari yapi eserleri yönünden bir ayirim yapmak gerekir. Devlet ve diger kamu tüzel kisilerinin özel mülkiyetinde bulunan yapilarin, bozukluk ve noksanliginin sebep olduklari zararlardan dolayi bu kuruluslar Bk. Md. 58'e göre sorumludurlar. Buna karsilik hizmet mallari (okul, üniversite, hastane, binalari vs. gibi) ile toplumun ortak kullanmasina açik yapi eserleri (yollar, park ve meydanlar gibi) idarenin bir islemi (karari) sonunda yapildigindan, bunlardaki yapim ve bakim bozukluk ve noksanliklarinin sebep olduklari zararlardan dogan tazminat talepleri, tam yargi davasi niteliginde olup, sorumluluk kamu (idare) hukuku kurallarina tabidir. (Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. II. Fikret EREN,. Ank. 1986, Sh. 328).

...............'a göre ise; bu içtihadi birlestirme kararindan sonra, artik Bk. Md. 58 yalniz özel emlake dahil olan (veya Kitlere ait olan) bina ve insa eserleri için uygulanacak, sözü geçen hükmün kamu emlaki hakkinda uygulanmasi, sadece idari karara, proje ve plana dayanmaksizin veya bunlara uygun olmayarak yapilan bina ve yapi eserleri için söz konusu olabilecektir. Yine ayni yazara göre, idarenin yaptigi insaatin sebep oldugu zararin tazmini, idare hukukunda "risk" kavraminin baslica uygulama alanlarindan birini olusturdugu için, idarenin Bk. Md. 58 yerine, 521 sayili Danistay Kanunun 30. maddesinin (B) bendine dayanilarak sorumlu tutulmasinin, zarar görenin durumunu pek güçlestirmeyecegi savunulmaktadir. (Haluk Tadogan, age, sh. 187).

Ögretide bir baska yazar da, kamu mallari için Bk. Md. 58'in uygulanabilecegini kabul etmek gerektigini, ancak söz konusu Yargitay 1BK. dan sonra BK. Md. 58'in kamu mallarinin verdigi zararlara uygulanma knkanmin oldukça azalmis bulundugunu, Türk Hukukunda idarenin kusursuz sorumlulugu ilkesinin benimsenmesinin, Bk. Md. 58'in kamu mallan için uygulama alaninin daralmasindan dogabilecek sakincalarin ortadan kaldirilmasi imkaninin saglandigini ifade etmektedir. (Nevzat Koç, age. sn. 125).

Ögretide yer alan yukaridaki özet görüslerin isiginda dâva konusuna dönüldügünde, gerçek anlamda mülkiyeti milli emlake dahil olmakla beraber, fiilen davali Milli Savunma Bakanligi bütçesine konulan ödenekle ve davali idarenin bir birimi olan Ins. Emi. Bsk. liginin denetim ve gözetiminde ihale usulüyle yaptirilip kabulü yapilan ve yine fiilen MSB. ligina tahsisli ORAN Lojmanlarinin alt yapisindaki eksiklik, hatali yapim ve kusurdan ve (87.2) sayili MSB. tahsisli konutlarin bakim onarim ve isletme hizmetleri yönergesine göre geregi gibi bakim ve onarimi yapilmayan binadan dogan bir karar söz konusudur. Davali MSB. ligi bu binalarin bakimi ve onarimi ile isletmesi için özel bir birlik ihdas etmistir. Tamamen asker kisilerden olusan bu birligin yaptigi hizmetin askeri hizmet oldugunda kusku yoktur. Davacinin zarari da davali idarenin bu askeri ünitesinin üstlendigi askeri kamu hizmetini geregi gibi yerine getirmemesinden dogmustur. Bu bakimdan davacinin zararinin BK. 58 nci maddesindeki bina malikinin sorumlulugunun idare hukuku alanindaki yansimasi biçiminde uygulanarak kusursuz sorumluluk ilkeleri geregince davali idarece giderilmesi gerektigi sonucuna ulasilmistir.

Olay bir, mücbir sebepten degil, olsa olsa umulmadik hal olarak degerlendirilebilecek, ancak önceden tedbir alinsaydi zararsiz geçistirilebilecek kanalizasyon tikanmasindan dogmustur. Bu bakimdan davali idarenin zarardan sorumlu tutulamayacagina iliskin savunmasina itibar edilmemistir.

Davaci, olaydan sonra, her tedbirli insan gibi Hukuk Mahkemesine basvurarak 'zararini hakim marifetiyle tespit ettirmistir. Davali idare, mahkemenin bu tespitinin yerinde ve fahis olduguna iliskin hiçbir kanit getirememistir. Bu nedenle Kurulumuzca davacinin ugradigi maddi zararin Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 992/841 sayili kararinda tesbit edilen 33.600.000. TL. oldugu kabul edilmistir.

Açiklanan nedenlerle DAVANIN KABULÜ ILE;

1. Davacinin ugradigi zarara karsilik 33.600.000. TL. (Otuzüçmilyon altiyüzbin TL.) maddi tazminatin davali idareden alinarak davaciyaverilmesine,
2. Hükmedilen bu tazminata olay tarihi olan 25 HAZIRAN 1902 tarihinden itibaren ödeme tarihine kadar % 30 (YÜZDE OTUZ) Kanuni Faiz YÜRÜTÜLMESINE,


Dergi No:9
Karar Dairesi:AYÎM.2.D.
Karar Tarihi:9/21/1994
Karar No: E. 1994/802
Karar No: K. 1994/1517

Meslektaşlarım Merhaba,

Kat mülkiyeti olan bir apartmanın pis su giderinin geri tepmesi sonucu giriş kattaki müvekkilimizin evini su basmıştır. Müvekkilim basan suyu temizletmiş ve eşyalarını yenilemiştir. Bu zararının karşılanmasını talep etmektedir.

Görevli Mahkeme Hususu

Apartmanda kat mülkiyeti olması sebebiyle, ilgili davamızın KMK madde 19 "Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. ..Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur." hükmü gereğince sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği kanaatindeyim. Ancak yapı malikinin sorumluluğu ilkeleri gereği asliye hukukta açılması gerektiğini belirten meslektaşlarım da oldu.

Husumet Hususu

Oluşan zarardan kat maliklerinin arsa payı oranında sorumlu olması sebebiyle, husumeti tüm kat maliklerine karşı mı (tüm kat maliklerini tek tek belirtmek suretiyle ) yoksa kat maliklerini temsilen yöneticiye mi yöneltmem gerekir emin olamadım.

Saygılarımla.