6306 sayılı yasa kapsamında riskli yapı tespiti-yıkım-yeniden yapım ve paylaşım

Merhabalar, iyi çalışmalar..
Olay şöyle; müvekkilimin de dairesi bulunan bir apartmanda riskli yapı tespiti yapılıyor, rapora itiraz edilmiyor. Müvekkilim bu sürece aktif olarak katkıda bulunuyor. Daha sonra kat malikleri kurulu toplanıyor ve riskli yapı olarak tespit edilen binanın yıkımı ve yeniden yapımı hususunda UYGUN GÖRÜLECEK BİR MÜTEAHHİDE verilmesi hususunda oybirliği ile karar alınıyor. Daha sonra müvekkilim dışındaki malikler bir müteahhit ile Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi imzalamak suretiyle yeniden yapım işini veriyorlar. Yıkılacak bina zemin artı üç kat, yapılacak bina zemin artı beş kat. Ancak imzalanan bu sözleşmeye göre diğer maliklerin alacakları daireler belirleniyor, kalanların müteahhide ait olacağı hüküm altına alınıyor.
Sorular şunlar;1-Müvekkile ait olacak daire ne oldu?Müteahhit hangisini verirse onu mu alacak?
2-Bu paylaşıma itiraz etme hakkımız var mı? Varsa nasıl kullanırız? Neticede kanun 2/3 çoğunluk arıyor(Her ne kadar müvekkile hangi dairenin verileceği hususunda sözleşmede hüküm bulunmasa da)
3-Paylaşımın adil olması için bir kura çekimi talep edebilir miyiz? Örneğin bir noter kurası.
4-Bu ve bunlar dışında yapabileceğimiz şeyler varsa hangi hukuki yolla talep edebilir? Açabileceğimiz davalar neler? İhtiyati tedbir talep etme hakkımız var mı?Çünkü Belediyeden de 60 gün içinde yıkımın gerçekleşmesi hususunda ihtar geldi.

Saygılarımla...

Uygun görülecek muteahhite verilmesi kararının bir geçerliliği yok. Alınan kararda müth. ismi de belirtilecek ve katılmayana da noterden tebliğ edilmesi gerekecekti. Kaldı ki, müth. vekalet verilmediği sürece sorunda yok. Çünkü, Belediye, inşaat ruhsat alınması aşamasında tüm paydaşların vekaleti olması şartı arıyor. Oysa ki, paylaşımda kanuna " mevcut fiili resmi kullanım alanları esas alınarak/inşaat yaptırılmasına " gibi bir cümle ile digerlerinin 1/3 in hakkını yasa koyucu düşúnmüş olsa idi, bu gün yaşanan ( arsa payına göre talep / çogunluğun husumeti olana az m2 vermesi / kendilerine fazla m2 almaları gibi ) haksızlıklar çekişmeler de olmazdı. Ancak, her koşulda var ise hak kaybına ilişkin şerh konularak 2/3 kararlarına mutlak katılmalı. Yasa ve Yönetmeliğe tekrar bakılmalı ve İst. Baro Nisan- Mayıs dônemi dergide yasa ile ilgili makaleye de göz atılmalı. KKİ Sözleşme aşamasında da, sözleşme imzalanıyormuş zannı verilerek hile yolu ile vekalet istihsal edilmemesine,. vekalet verilcek ise, içeriğinde " temlik - yônetim planı - ortak yerler " yetkileri bulunmamasına dikkat edilmelidir. Kira başlangıcı da, son paydaşın tahliye tarihinden itibaren hükmü konulması bu yönde muhtemel zararları önleyebilir. En önemlisi, müth. pay devri inşaat aşamasına göre yapılmalıdır.

Ayrıca 6306 kanunun uygulama yönetmeliği m.15'de aşağıda ki düzenleme mevcuttur;
"............ noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır.
a) Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır.
b) (a) bendinde belirtilen usule göre oybirliği ile anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tesbit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir."

Bu kapsamda kat malikleri kurulu toplantıya usulüne uygun davet edilmiş mi, araştırmanızı tavsiye ederim.

Yine uygulama yönetmeliği diğer sorularınıza da cevap verecektir.

Saygılarımla.

Öncelikle cevaplar için teşekkür ediyorum.
Toplantıya usulüne uygun çağrılmış ve karar alınmış. Bende şimdi İstanbul Barosu dergisini okuyunca farkettim. Kat Malikleri Kurulu toplantısında binanın UYGUN GÖRÜLECEK bir müteahhide verilmesi kararlaştırılmış ancak binanın Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi ile yapılacağı yönünde bir karar yada binanın kaç katlı yapılacağı yönünde alınan bir karar yok. Bu kapsamda BK 38/2 uygulanabilir kanaatindeyim.Ayrıca düzenlenen sözleşmede müvekkile ait hisse de müteahhide bırakılmış. Uygulama yönetmeliğinde de sorumun cevabını bulamamıştım. Zira yönetmelikte uyuşmazlık halinde nasıl çözüleceğine ilişkin neredeyse hüküm yok gibi.

Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33'de kat malikleri kurulu kararının iptali düzenlenmiş. Buna göre maddede "MADDE 33 - (Değişik 1. fıkra: 5711 - 14.11.2007 / m.17) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.

Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim plânına vebunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine görederhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder." düzenlemesi mevcut.

Olayınızı bir de bu yönden değerlendirmek lazım gelir.