5 Yıl Sonrası Kira Tespitinde Süre

Değerli meslektaşlarım,

1- Kira sözleşmesi başlangıç tarihi 10.04.1918. Dolayısıyla 11 gün sonra 5 yıl dolacak.
2- Sözleşmede, "kira bedelinin ÜFE'ye göre artırmayı" denmiş.

Sorularım:

1- Artışla ilgili ifade belirli ve açık mıdır(Eski tarihli bir kararda "Tüfe oranında artış" açık olmadığı için kabul edilemez denmiş. Uygulamada bir değişiklik var mıdır?)? Sözleşmedeki ifade, TBK 345/2'deki " kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm" ifadesini karşılıyor mu?

2- Eğer 345/2 mevcutsa, 344/3 halinde de yeni dönem içinde dava açılabilir mi? Yani 5 yıllın dolması nedeniyle açılacak dava, sözleşmede artış miktarı belirliyse, 6'ncı yıl içinde de açılabilir mi?

3- Sözleşmede artış miktarı yoksa ya da ifade geçerli sayılamıyorsa, 5 yıl dolmadan önceki 30 günden önce dava(344/3 dayanaklı) açılmalı. Bu süreyi kaçıran kirayaveren, 10'uncu yılı mı beklemeli, yoksa 6'ncı yıldan önce de bu hakkını kullanabilir mi?

Teşekkür ederim.

1- Ben bu hükmün yeterli olacağını düşünüyorum. Bahsettiğiniz olumsuz içtihadı görmedim, ama şerhimizde onun tersi yönünde içtihatlar mevcut:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17201
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17203
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17205
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=17204

2- 345/3'deki dava 5.yıldan itibaren HER YIL İÇİN açılabilir, mutlaka 5. yılda açılması gerekmiyor. Buradaki tek istisna, bu dava açılıp X yıl için hakkaniyete göre kira belirlendikten sonra, müteakip 4 yılda yine endeksin uygulanmasıdır. Bir diğer deyişle daha önce 345/3'e hiç başvurmadıysanız -örneğin- 8. yılda da başvurabilirsiniz ama 8. yılda başvurduysanız, sonrasında 10. yılda başvuramazsınız, en erken 13. (8+5) yılda başvurmanız gerek.

3- Sözleşmede artışa ilişkin hiçbir hüküm yoksa, kira tespit davası açmak için 345/2'deki şartlardan birinin yerine gelmesi gerekir (30 gün önce dava açılmalı veya 30 gün önce eline geçecek şekilde ihtar çekilmeli). Bu sözleşmeler açısından bu şart her türlü kira tespit davası için yerine gelmiş olmalıdır. Yani hem 344/2, hem de 344/3 için bu şart aranır, şart yerine gelmeden dava açılmışsa, tespit edilecek kira bir sonraki yıl için geçerli olur, içinde bulunulan yıla teşmil edilemez.