Fuzuli işgal-tecavüzün önlenmesi-ecrimisil

Merhaba;
A ve B tapuda bir taşınmaza %50 ortakken A, B'nin de de hissesini satın alıyor. Satımdan önce taşınmazı B kullanıyormuş. Satım sonrası A, B'ye taşınmazdan çıkması için 10 günlük süre veriyor sözlü olarak. Fakat B 3 aydır taşınmazı boşaltmıyor(daha doğrusu birçok eşyayı alsa da ufak tefek bazı şeyler kalıyor ama anahtarı teslim etmiyor). Aralarında başkaca alışverişten dolayı da B, A'yı zarara uğratıyor. Benim müvekkilim olan A, tahliye ve 3 aylık kullanım için bedel talep ediyor.
B'yi taşınmazdan çıkarmak ve 3 aylık kullanım bedelini alabilmek için ne yapılabilir?
Zaman ayıracak meslektaşlarıma şimdiden teşekkürler..

Bir yandan ihtar çekip temerrüde düşürüp, müdahalenin meni ve ecrimisil istenebilir. Diğer yandan da Hakkı olmayan yere tecavüz nedenyile suç duyurusunda bulunulabilir. Çok kısa ve amaca götüren bir yol olduğunu düşünüyorum.

sayın meslektaşım ;

müvekkiliniz olan A , düşünceme göre 6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkında kanun'a göre 'yeni malik' olmuştur ve kiracı olan B'yi çıkarmak için aynı kanunun 7. maddesinin 'd' ve 'e' bendlerine dayanarak tahliye davası açabilir.

eğer ki 'd' bendine , yani yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye yoluna başvuracak olursanız eliniz boş kalacaktır. Şöyle ki ; taşınmazı iktisap etmenizden itibaren 1 ay içinde bu durumu kiracıya bildiren ve ihtiyacınız ile taşınmazı tahliye etmesi için uygun bir süreyi içeren noter onaylı bir ihtarname tebliğ ettirmeniz gerekmektedir. fakat sizin olayınızda bu şart gerçekleşmemiştir.

eğer ki 'e' bendine , yani kira bedelinin zamanında ödenmemesinden dolayı aynı yıl içinde 2 defa haklı ihtar nedeniyle tahliye yoluna başvuracak olursanız , ödenmemiş olan 3 aylık kira bedellerine dair B'ye ihtarname çekmiş iseniz tahliyeyi sağlayabilirsiniz düşüncesindeyim.

açmak niyetinde olduğunuz müdahalenin men-i ve haksız işgal tazminatı davasına gelince ; müdahalenin men-i davası ayni bir hak davasıdır ve zamanaşımına tabi değildir. yalnızca Medeni Kanun'da belirtilen kazandırıcı zamanaşımı ile sınırlandırılmıştır. haksız işgal tazminatı (ecrimisil) ise 5 yıllık zamanaşımına tabidir.

bu davalar için müvekkiliniz ile B arasında bir kira sözleşmesi bulunmadığı veyahut sona erdiği ve uzatılmadığı veyahut B'nin söz konusu taşınmazda bulunması için hiçbir hukuki nedenin bulunmadığını ileri sürerek müdahalenin hukuka aykırı olduğunu ; bununla birlikte B'nin bu haksız müdahalesi sonucunda müvekkilinizin bir zarara uğradığını ispatlamanız gerekecektir.

iyi çalışmalar dilerim.

Sayın Meslektaşlar,
m argun'un ilk cümlesine katılıyorum.Ancak "hakkı olmayan yere tecavüz nedeniyle suç duyurusunda bulunmayı" anlayamadım.Öncelikle teknik olarak suç duyurusu yerine bunun şikayet olduğu konusunda anlaşalım.Suçtan doğrudan zarar gören kişinin yapacağı başvuru suç duyurusu değil şikayet olmalıdır.Savcılığın buna "olay hukuki bir ilişkiden kaynaklanmaktadır" diyerek takipsizlik kararı vereceği açıktır.
Sayın Anıl Göksel'in düşüncelerine ise katılmam mümkün değil.Arada bir kira ilişkisi yoktur.B kiracı değildir.
Men'i müdahale ve ecrimisil(ihtarnameden sonra) üzerinde durulmalı.
Av. MEHMET SEYREK

Merhabalar;

Sn. Seyrek'in mesajının tamamına katılıyorum. İhtarname keşide edip ardından dava açabilirsiniz...

Saygılarımla...

Öncelikle teknik olarak şikayetin de suç duyurusunda bulunmak olduğunu, suç duyurusunun bir üst terim olup şikayeti kapsadığı konusunda anlaşalım. (Mesela Ali beni dövdü, Ahmet de şahittir. Gereğini arz ederim. imza veli. Diye bir dilekçe yazıldığı zaman şikayet yokluğu nedeniyle takipsizlik mi veriliyor ? Tabiki hayır.)

TCK 154/1 bize hukuki bir sebebe dayanmadan taşınmazımızı kısmen veya tamamen kullananın cezalandırılacağını söylüyor. Biz zaten müdahalenin meni davasını hukuki bir sebebe dayanmadan taşınmazımızı kullandığı için açmıyormuyuz? Bu görüşüme katılıp da 154/1'e dair görüşüme katılmamak çelişkidir. Yani kişi hem fuzuli şagil olacak hemde hukuki sebebe dayanarak kullanıyor olacak. Fuzuli şagil'in aynı zamanda hakkı olmayan yere tecavüz ettiği açıktır. zaten fuzuli şagilin anlamı da odur.

Sayın Seyrek üslubunuz bana sanki birazcık sert geldi.

Sn. Argun;

(Gerçi siz katıldığım mesajın sahibine hitaben yazmışsınız ama "katıldığım" için ben de yazmak gereği hissettim )

Cezai sorumluluk için şartlar oluşmuş olabilir, bu tartışılır. Ben bu hususun Cumhuriyet Savcılığınca aynen Sn. Seyrek'in belirttiği gibi "ihtilafın hukuki mahiyette olduğu" gerekçesiyle takipsizlik kararı verileceğini düşündüğüm için katıldım.

Saygılarımla...

Alıntı: Yazan Mare Nostrum Merhaba; A ve B tapuda bir taşınmaza %50 ortakken A, B'nin de de hissesini satın alıyor. Satımdan önce taşınmazı B kullanıyormuş. Satım sonrası A, B'ye taşınmazdan çıkması için 10 günlük süre veriyor sözlü olarak. Fakat B 3 aydır taşınmazı boşaltmıyor(daha doğrusu birçok eşyayı alsa da ufak tefek bazı şeyler kalıyor ama anahtarı teslim etmiyor). Aralarında başkaca alışverişten dolayı da B, A'yı zarara uğratıyor. Benim müvekkilim olan A, tahliye ve 3 aylık kullanım için bedel talep ediyor. B'yi taşınmazdan çıkarmak ve 3 aylık kullanım bedelini alabilmek için ne yapılabilir? Zaman ayıracak meslektaşlarıma şimdiden teşekkürler..

Zaman ayırdığınız için teşekkür ederim;fakat müvekkilimin bugün verdiği bilgilerle sanırım tartışmamız yeni bir boyut kazanacak. Taşınmaz işyeri olarak kullanılıyor.B %50 payını A'ya devretmeden önce(Mart 2010) A'ya ayda 1.000 TL ödüyor(Aralık 2006'dan beri).(Emsal dükkanların aylık kiraları yaklaşık 4.000TL)Ödemeler banka havalesi yoluyla yapılıyor.Fakat son 18 aydır 1.000 TL ödeyemiyor. Hem burdan olan 18.000 TL'lik borcu hem de diğer bazı borçları nedeniyle taşınmazdaki %50 payını A'ya devrediyor.
1-Bu durumda kira sözleşmesinin varlığı kabul edilebilir mi?
2- Müvekkilin talebi sadece son 3 aya ilişkin ve emsal dükkan kiraları 4.000 TL olduğundan 12.000 TL talep edilebilir mi?

Sayın Meslektaşım,
Alıntı Prof.Dr.Erdener Yurtcan'dan.
Kitap:Ceza Muhakemeleri Usulü Kanunu Şerhi ve İlgili Mevzuat.Cilt:2 sayfa 41:
Suç Haberinin Öğrenilmesi
Hazırlık soruşturması suç haberinin , suçları koğuşturmakla görevli makamlara ulaşması ile başlar.Bu üç biçimde gerçekleşir:
1.Koğuşturma organının suçu kendisinin öğrenmesi
2.Suç duyurusu (ihbarı)
3.Şikayet

sayfa43:
Şikayet üzerine öğrenme:Koğuşturması şikayete bağlı suçları öğrenme yolu şikayettir.Şikayet bir yargılama koşulu olduğundan, bu koşulun gerçekleşmesiyle yargılama işlemlerine de başlanabilir.Her ne kadar koğuşturması şikayete bağlı olmayan suçlarda da şikayetten söz edilirse de, bu aslında bir suç duyurusu niteliğindedir.Bu bakımdan onun kural ve koşullarına tabi olmak gerekir.Şikayet ancak koğuşturması şikayete bağlı suçlar için bir suçu öğrenme yolu olabilir.
KOLAY GELSİN
Av. MEHMET SEYREK

sayın meslektaş(lar)ım ;

bahsedilen olayda , üzerinde birlikte mülkiyet mevcut olan bir taşınmaz dükkan olarak kullanılmakta ve bu mekanı kullanan şahıs müvekkilinize sahip olduğu paydan dolayı bir karşılık ödemektedir. bu durumda müvekkiliniz ile diğer şahıs arasında bir kira sözleşmesini varlığı tartışmasızdır. zira kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmemektedir , yazılı sözleşme bir ispat aracıdır ve şekli kurucu bir unsur değildir.

anlatmılarınıza göre B , söz konusu taşınmazı kullanımından kaynaklanan kira borcuna ve bazı diğer borçlarına karşılık olarak taşınmaz üzerindeki payını müvekkilinize satmıştır. bu durum kanuna aykırı değildir , keza satış işleminin mutlaka nakit ödenmesi sureti ile yapılması şartı yoktur.

lakin ; bu satış işleminin tam olarak hangi borçlara karşılık yapıldığı açıkça gösterilmelidir. hangi aylara dair kira borçları karşılığında satış yapıldığını bilmediğimiz için müvekkiliniz A'nın talep ettiği üç aylık kira bedelinin bu kapsamda olup olmadığını söyleyemiyoruz. Ayrıca , yapılan satış ile kira ilişkisinin bitip bitmediği de belli değildir.

eğer ki satış işlemi ile kira ilişkisi sona ermiş ise , B'nin kiralanan taşınmazı boşaltmaması durumunda haksız işgal söz konusu olacaktır ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası açarak müvekkilinizin zararını giderebilirsiniz.

eğer ki satış işlemi ile kira sözleşmesi sona ermemiş ise , B'nin ödemediği kira borçları için icra takibine başvurabilir veyahut 6570 sayılı kanunun ilgili hükümlerine göre tahliye davası da açabilirsiniz. bununla birlikte 'kira tespiti' davası açarak devam etmesi muhtemel kira sözleşmesindeki kira borcunu emsal dükkan kiralarına göre tespit ettirebilirsiniz.

ancak hayatın olağan akışına göre sizin verdiğiniz bilgileri değerlendirecek olursak , söz konusu payın satışı ile B'nin müvekkiliniz A'ya olan tüm borçlarını kapatmak istediği ve bununla birlikte kira ilişkisinin de bittiği sonucu çıkmaktadır. keza B , dükkanı boşaltmasa da kullanmamaktadır. bu durumda aradaki kira ilişkisine değil de haksız kullanımdan kaynaklanan bir zararın varlığına dayanarak açacağınız bir haksız işgal tazminatı davası ile sonuca ulaşabilineceği görüşündeyim.

iyi çalışmalar dilerim.