|
Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun] |
09-06-2009, 19:06 | #1 |
|
Mecuru Erken Terk eden Kiracının Depozito Tehdidi
Sayin Meslektaslarim,
Kiraci bir beyanname ile kira sozlesmesini tek tarafli olarak fesh ettigini kiralayana bildirir ve evi terk eder. Kiralayan evdeki hasarlari tespit ettikten sonra parasini iade edecegini belirtir. Kiraci evi terk ettiginde ilk gun ki gibi teslim edecegini belirtmis ise de gayrimenkulu baskalarina kullandirarak hasarlar meydana getirmistir. Kiralayanin masraflari depozito bedelinden fazladir, kiraci ise tehdit ile depozito bedelini geri istemektedir. Bu durumda pratikte ne gibi islemlerin yapilmasi gerektigi hususunda dusuncelerinizi paylasmanizi saygiyla dilerim. |
09-06-2009, 19:25 | #2 |
|
Madem hasarınız daha fazla depozitoyu teslim etmeyin, bırakın dava açsın, hasarın miktarını davada tartışırsınız.
Ayrıca siz yeniden kiraya verinceye kadar işlemiş/işleyecek tüm ayların kirası için de ayrı ayrı icra takibi yapın, o kiraları da kiracıdan tahsil edin. Tehditten kastınız, TCK kapsamında tehdit suçu ise, savcılık başvurusunu hatırlatmaya da gerek yok. Forumda pekçok kez tartışıldığı üzere, kiracının canı istediği zaman mecuru terkedip gitmek gibi bir "hakkı" yoktur. Kira sözleşmesi bir akittir, her iki tarafı da sözleşme süresi boyunca bağlar. Kiralayanın borcu kira süresi boyunca mecuru kiralayana tahsis etmek, kiracının ise kira süresi boyunca kira bedelini ödemektir. Kira bedelini ödemeyen kiracıya kira sözleşmesi sonuna kadar her ayın borcu için icra takibi yapınız, fesihte haklı bir nedeni varsa, mahkemede onu ispat etsin. "Canım sıkıldı çıktım", haklı neden değildir. |
09-06-2009, 21:26 | #3 | |||||||||||||||||||||||
|
Sayın Admin'in isabetli görüşüne katılıyorum. Alıntısını yaptığım bölüm için ekleme yapmak istiyorum. Mecurun mevcut durumunu mahkeme marifetiyle tespit ettirin ki, depozitoyu haklı olarak (kira alacaklarının dışında) elinizde tuttuğunuzu kanıtlayabileseniz. Miktar küçük ise, fotoğraf, tanık vs.ile elinizi güçlendirin. |
09-06-2009, 22:03 | #4 |
|
Ben de üstadlarımın söylemlerine katılıyorum. Tespit yaptırılması ileride ortaya çıkması muhtemel hukuki ihtilaflarda oldukça fayda sağlayacaktır.
Ayrıca, kiracının tek taraflı feshi kira süresinin bitiminden evvel ise sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan zararlar da kiracıdan tazmin edilebilir. Yargıtay' ın ortalama 3 ay içerisinde mecura yeni kiracı bulunabileceği, bu 3 aylık kira bedelinin de kiracıdan tazmin edilebileceği şeklinde bir kararı vardı diye hatırlıyorum. Bu husus da ayrıca değerlendirilebilir. Saygılarımla. |
09-06-2009, 22:38 | #5 |
|
Sayın umutlaw,
Birçok Yargıtay kararında belirtildiği üzere; Borçlar Kanunu'nun 98. maddesinin yollamasıyla, sözleşme ilişkilerinde de uygulanması gereken 44. madde hükmü uyarınca, kiralayan da, zararın artmasını önlemek için gereken tedbirleri almak, kiralananı aynı şartlarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken gayreti göstermek zorundadır. Taraflar, sözleşmede kiralayanın bu yükümlülüğünü ortadan kaldıracak şekilde kararlaştırmada bulunabilirler. Haklı neden olmaksızın kiralananın erken tahliye edilmesi durumunda kiracının kalan süreye ait kira parasının tümünden sorumlu olacağına ilişkin hüküm sözleşmeye konulabilir ve böylesi bir kararlaştırma, bir cezai şart olarak hukuken geçerlidir. Ancak, böylesi bir cezai şart, kiracının tacir olmadığı hallerde, B.K.nun 161/son maddesi hükmüne tabidir ve dolayısıyla hakim, bu cezai şartın fahiş olup olmadığı hususunu re’ sen değerlendirecektir. Burada genel olarak kiralananın kiralayan tarafından ne kadar sürede tekrar kiraya verilebileceği değerlendirilip buna göre hesaplama yapılmaktadır. Bu sebeple kira sözleşmesinde anılan şart yoksa ve/veya kiracınız tacir değilse kira süresinin bitmesi tarihine kadar olan kira bedelleri isteminizde bu hususu da göz önünde bulundurmanız yararınıza olacaktır. Saygılarımla… |
09-06-2009, 23:43 | #6 |
|
Erken tahliyede bakiye kira bedeli değil, kiralayanın zararı talep edilir. Yargıtayın son kararları bu yönde.
|
10-06-2009, 00:25 | #7 | |||||||||||||||||||||||
|
Kiralayanın zararın artmasını engellemek için gerekli önlemleri alıp almadığı hususu ise benim görüşüme göre borç içeren yazılı belgeye dayalı bu icra dosyası içinde tartışılamayacağı gibi, ayrıca bu konuda ispat yükü de sözleşmeden doğan tüm edimlerini eksiksiz yerine getiren kiralayana düşmez. Kiracı önce sözleşme sonuna kadar olan kira borcunu icra dosyasına ödedikten sonra, dilerse ayrı bir alacak davası açarak bu iddiasını bu davada ispat etmeye çalışmakta özgürdür. İki tarafı da bağlayan bir sözleşmeyi haksız, keyfi ve tek taraflı feshedenin kiracı olduğunu hatırda tutarsak, bu ilişkide öncelikle korumaya çalışmamız gereken tarafın da kiralayan olması gerektiğine inanıyorum. |
10-06-2009, 01:26 | #8 | |||||||||||||||||||||||
|
Kanun koyucu kiracıyı her konuda şımartırcasına korumaktadır. Bu açıdan bakılırsa erken tahliye konusunda da kiracıya oturmadığı bütün ayların kirasını ödeme külfeti yüklenemeyecektir. Kiracıya ancak yeniden kiraya verilebilme süresi kadar külfet yüklenebilecektir. Gerisi kiralayanın zamanında kiraya verememesinin ceremesi olarak kabul edilecektir. Sizin bütün bu yazdıklarımı benden daha iyi bildiğinizi biliyorum. Sizin yukarıdaki mesajlarınızla bize anlatmak istediğiniz başka bir şey olmalı ama bu gizemi ben henüz anlayamadım. Saygılarımla |
10-06-2009, 09:40 | #9 | |||||||||||||||||||||||
|
Sayın Konyalı,
Dolayısıyla kira ilişkisi devam ederken ve kiracı sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirirken ortaya çıkan ihtilafların değerlendirilmesinde 6570'in bu genel amacının göz önünde tutulması gerektiği konusunda size katılıyorum. Ancak burada tartışma konusu olan durum, kiracının sözleşmeyi tek taraflı, keyfi ve hukuka aykırı şekilde sona erdirmesi durumudur ve ortada korunacak bir barınma ihtiyacı kalmadığı gibi, elimizdeki sorun sözleşmenin haksız feshinden doğan zararın ne olduğu ve nasıl giderileceği sorunudur. Burada 6570 sayılı yasanın barınma ihtiyacının giderilmesi amacına dayalı taraflı bakış açısını değil, BK'nın "sözleşmeye bağlılık" ve "sözleşmenin haksız feshi" mekanizmalarını işletmemiz ve bunu yaparken de bu hukuka aykırılıktan mağdur olan tarafı korumamız gerektiği kanaatindeyim. Nasıl ki, kiracı ev sahibini öldürdüğünde durumu TCK kapsamında değerlendirirken 6570 sayılı yasanın kiracıyı koruduğundan bahsedemezsek, kiracı "sözleşmeyi öldürdüğünde" de aynı bakış açısını benimseyemeyiz diye düşünüyorum. |
10-06-2009, 11:02 | #10 | |||||||||||||||||||||||
|
Bu nedenle Yargıtay'ın "eski kiracıyı yeniden kiraya verilebilecek süre için yükümlü tutması" "sözleşme sonuna kadar yükümlü tutmaması" yolundaki uygulaması bence Kanun'un iki amacına da uygun düşmektedir: 1- Ekonomik bakımdan zayıf olan kiracı korunmuş olur. 2- Sınırlı sayıdaki mecur kira dönemi sonuna kadar boş tutulmamış olur. Saygılarımla |
10-06-2009, 19:03 | #11 |
|
Bir yıllık kira sözleşmesi var diyelim. Mecurun bulunduğu semtte ve sözleşmenin sona erdiği mevsimde yeni bir kiracı bulmak da ortalama 3 ay sürüyor diyelim.
Kiracı evi 11. ayda tahliye ederse bakiye kira olan 1 aylık kira bedeli mi istenecek yoksa, yeniden kiraya verilme süresi olan 3 aylık kira bedeli mi? Saygılar, |
10-06-2009, 19:22 | #12 | |||||||||||||||||||||||
|
Öte yandan Sayın Konyalı'nın ikna edici yorumlarına rağmen kiracı 1. ayda tahliye ederse, mecur kiraya verilinceye kadar 11 ay boyunca sırayla her bir aylık kiranın kiracıdan icra takibi ile tahsil edilebileceğine (ve dahi edilmesi gerektiğine de!) dair görüşümde halen bir yumuşama olmuş değil. |
10-06-2009, 19:35 | #13 | |||||||||||||||||||||||
|
Sayın Admin; Sizinle hemfikirim. Bir önceki benzer tartışmadan beri, benim de görüşümde bir yumuşama olmadı. Benim düşünceme göre, mecuru erken tahliye eden kiracı bakiye kiraları ödemek zorundadır. Bu borçtan hakkaniyet gereği indirim yapılabilir. Her ikisi de aynı rakama tekabül etse bile, hesap yöntemi ve hukuki sebebi farklıdır. ASIL BORÇTAN indirim yapılarak, yeniden kiraya verilebilme süresine kadarki kira kaybına hükmetmekle, yeniden kiraya verilebilme süresine göre ASIL BORCU belirlemek kanımca aynı şey değildir. Doğrusu ilkidir. Saygılar, |
10-06-2009, 20:28 | #14 |
|
Sözleşmenin haksız feshi halinde alacaklı ya sözleşmenin ifasını ya da cezai şartın ödenmesini isteyebilir. Erken tahliye halinde kalan kiraların tamamının istenmesi "alacaklının sözleşmenin ifasını istemesi" şeklinde değerlendirilebilir; diğer taraftan sözleşmede cezai şart olarak "kalan kira bedellerinin tamamının ödenmesi" kararlaştırılmışsa kiracının tacir olmaması halinde BK m.161 e göre hakim, cezai şartın fahiş olup olmadığını değerlendirip bu yönde uyarlamaya karar verebilir ve kiralananın yeniden kiraya verilmesi için hakkaniyet süresinin hesaplanması da bu uyarlamada baz alınan kriter olarak yerleşmiştir diye düşünüyorum.
Saygılarımla... |
11-06-2009, 13:29 | #15 | |||||||||||||||||||||||
|
Sayın Admin, Tazminat hususunun icra dosyası içinde ve dar yetkili icra hakimliği huzurnda tartışılamayacak kadar kapsamlı bir yargılamayı gerektirdiği yönündeki görüşünüze katılıyorum. Ancak; Bilindiği üzere, sözleşmenin süresinden önce kiracı tarafından feshi halinde, kiralayan nezdinde dönem sonuna kadar kira bedelinin ödeneceği beklentisine aykırı davranıp,kalan aylara ait kira bedellerini de ödemediği takdirde; kiracı sözleşme ile yükümlendiği kira bedellerini ödeme "asli edim" borcunu aksatmış olacaktır. Böyle bir durumda diğer taraf (kiralayan) fesih nedeniyle Borçlar hukukunun genel nitelikteki akdin feshi halini düzenleyen BK.106. madde kapsamıyla sözleşmenin feshi nedeniyle uğradığı "müsbet zararını" talep etme hakkına kavuşacaktır. Yine bilindiği üzere müspet zarar, (zarar) iddia eden davacısı tarafından ispatlanmak kaydıyla davada kabul görecektir. Bu itibarla, zararı ispat yükümlülüğü kanaatimce zarar iddiasında bulunan (kiralayan'da)olacaktır. Bu nedenle; varsayalım 3 ay içinde kiraya verilecek bir yer için kiralayan keyfi olarak kiracı aramaz ise; bu durumda sayın Hades'in de vurguladığı gibi BK.98/II atfı ile BK.44/I hükmü kıyasen uygulanabilecektir. Bu açıklamalarım, kira kontratında bağlayıcı özel bir hüküm yoksa geçerlidir. Saygılarımla. |
11-06-2009, 21:34 | #16 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Öncelikle Sayın Admin'e teşekkür ediyorum. Benim yıllardır savunduğum şeyleri yazmıştır. Dolayısıyla, aynı şeyleri yazmaktan kurtarmıştır.
Sayın Adli Tip'in verdiği linkte düşüncelerimi yazdım. Bu forumda ise aşağıda yazacağım kanun maddesi ile Yargıtay kararı göz önüne alınarak yorum yapılırsa sevineceğim.
Madde yoruma açık mı? Bence değil. Ne diyor; 1- Mücbir sebep varsa, 2- 1 yıl ve üzeri sözleşmelerde tam bir tazminat( en az 6 aylık kira bedeli) ödeyerek akdi taraflardan birisi feshedebilir. Maddeyi benden farklı yorumlayan olacak mı? Konuyla ilgili bir de karar aktarıyorum.
|
11-06-2009, 22:44 | #17 | |||||||||||||||||||||||
|
BK.264. maddenin 6570 sayılı kanuna tabi taşınmaz kiralarında uygulanma kabiliyeti var mıdır? |
11-06-2009, 22:49 | #18 |
|
Sayın Ergin,
BK m.264 te "aktin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler" şeklinde kanunun maddesinin uygulanması şartı bulunmaktadır. Bu çerçevede Yargıtay da muhtelif kararlarında (mes: özellikle kriz dönemlerinde dövizde aşırı artışı, tahammül edilmez hale gelme olarak nitelendirerek) 6 aylık tazminat ödenmesi gereğine hükmetmektedir. Acaba farklı birşeylerden mi bahsetmektesiniz?? Saygılarımla... |
11-06-2009, 23:02 | #19 | |||||||||||||||||||
|
Sayın Hades' aynen katılıyorum. Kiracının kira akdini feshederek, kiralananı erken boşaltması halinde BK.264. maddesinin uygulanabilmesi için, sözleşmenin çekilmez hale gelmesine neden olan olay ile ilgili sözleşme koşullarının mahkemece düzeltilmesinin mümkün olmaması icap eder.
Bu hususta Yargıtay 3. HD. nin de benzer bir kararı vardır. Kaldı ki dikkat ederseniz BK.264. maddesinin uygulandığı tüm durumlarda 6570 sayılı yasaya tabi olmayan, arsa, benzinlik, baz istasyonu gibi yerlerin kiralanması söz konusudur.
|
Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk) | |
|
Benzer Konular | ||||
Konu | Konuyu Başlatan | Forum | Yanıt | Son Mesaj |
Aldatan, cana kasteden ve terkeden eşe nasıl boşanma davası açılır? | Konuk | Kadınlara Hukuki Destek Merkezi (KAHDEM) | 1 | 18-11-2008 00:40 |
Kiracinin tadilata izin verme sarti | umutlaw | Meslektaşların Soruları | 1 | 06-10-2008 17:25 |
icra tehdidi - haklı nedenle fesih | Aybüke Kağan | Meslektaşların Soruları | 5 | 07-01-2008 15:40 |
kiralayan mecuru başkasına kiralayabilir mi? | damista | Meslektaşların Soruları | 2 | 23-03-2007 10:55 |
tedaviyi terkeden veremli hasta için kim nasıl ve nereysuç duyurusunda bulunmalı bu | ilkgenc | Hasta Hakları Çalışma Grubu | 4 | 11-02-2007 19:00 |
Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir. |