Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat

Sevgili meslektaşlar, müvekkilim ile müteahit arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır .

Müteahit ,inşaatı,sözleşmede bitirmeyi vaat ettiği sürede bitirmemiş ve iflas etmiş.

Ancak sözleşmeye göre, 10 daireden 5’i müvekkilin,5’ide mütaahitin diye anlaşmışlar.

Müvekkil müteahhide vermesi gereken dairelerdende 4’ünü vermiş ama bir tanesini henüz vermemiş.

Açılacak olan sözleşmenin iptali ve tazminat ile ilgili davada, Bu daire işimize yarar mı .?
Çünkü herhalükarda mahkeme tazminata hükmetse bile karşı taraf iflas ettiği için , karşı tarafta bir şey almak mümkün değil sadece elimizde devretmediğimiz o daire var.


Bir de bu konuda davaları açmaya yönelik yani pratiğe yönelik çok basit anlatımlı, bir kitap öneriniz var mı.?

Yüklenicinin arsa malikine karşı tüm taahhütlerini yerine getirmeden,daire satın alanlar yüklenicinin arsa malikine karşı olan kişisel haklarını temlik almış olurlar. Dolayısıyla sözleşmenin feshi ile uğraşmadan inşaatın kalan kısmının bitirilmesini yeni maliklerden isteyebilirsiniz

Teşekkür ederim ancak sanırım sorumu çok net izah edemedim.

Sonuçta müteahhide vermeyi taahhüt ettiği bir daireyi henüz daha vermedi .


Sizin dediğiniz de elbette bir yol ancak eğer mahkeme kararıyla tamamlanmayan kısım tespit edildikten sonra yine mahkeme kararıyla üçüncü kişilere ya da kendimizin bu eksik kalan kısmı tamamlamak konusunda mahkeme kararını alır isek ve binayı tamamlarsak daha sonra burayı yapılan masrafı, bahsettiğim o dairenin satılması suretiyle karşılayabilir miyiz

Tavsiyem, müteahhit kendi borcunu eksiksiz bir şekilde ifa etmedikçe söz konusu daireyi asla devretmeyiniz. Bu konuya ilişkin Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin bir kararı var, işinize yarama ihtimaline binaen buraya bırakıyorum :

T.C.
YARGITAY
15. Hukuk Dairesi
Esas No:2003/2495
Karar No:2003/5405
Karar Tarihi: 12.11.2003

ÖZET : Taraflar arasındaki sözleşmeye göre yüklenici, sözleşmeye uygun olarak binayı iskan alınmış
şekilde tamamlamadığı sürece iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa tapusunu istemeye haklı kabul
edilemez. Kendi edimini yerine getirmeyen taraf karşı taraftan edimin yerine getirmesini isteyemez.
Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesinde, inşaatın iskan raporunun düzenlenip düzenlenmediği
konusunda bir açıklamaya yer verilmemiştir. Bu husus açıklığa kavuşturulmadan yüklenicinin edimini
ifa ettiği kabul edilemeyeceğine göre, iskan belgesinin alınıp alınmadığı araştırılmalı, iskan izni
alınmış ise şimdiki gibi dava kabul edilmeli, aksi durumda henüz bedele ( tapu istemine ) hak
kazanmadığından davanın reddine karar verilmelidir. Eksik incelemeyle davanın kabulü isabetsizdir

Alıntı: Yazan Av.Burak Can Yaz Tavsiyem, müteahhit kendi borcunu eksiksiz bir şekilde ifa etmedikçe söz konusu daireyi asla devretmeyiniz. Bu konuya ilişkin Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin bir kararı var, işinize yarama ihtimaline binaen buraya bırakıyorum : T.C. YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas No:2003/2495 Karar No:2003/5405 Karar Tarihi: 12.11.2003 ÖZET : Taraflar arasındaki sözleşmeye göre yüklenici, sözleşmeye uygun olarak binayı iskan alınmış şekilde tamamlamadığı sürece iş bedeli olarak kararlaştırılan arsa tapusunu istemeye haklı kabul edilemez. Kendi edimini yerine getirmeyen taraf karşı taraftan edimin yerine getirmesini isteyemez. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesinde, inşaatın iskan raporunun düzenlenip düzenlenmediği konusunda bir açıklamaya yer verilmemiştir. Bu husus açıklığa kavuşturulmadan yüklenicinin edimini ifa ettiği kabul edilemeyeceğine göre, iskan belgesinin alınıp alınmadığı araştırılmalı, iskan izni alınmış ise şimdiki gibi dava kabul edilmeli, aksi durumda henüz bedele ( tapu istemine ) hak kazanmadığından davanın reddine karar verilmelidir. Eksik incelemeyle davanın kabulü isabetsizdir

Teşekkürler ancak zaten mütahit ettiği için bahsetmiş olduğunuz durum söz konusu değil yani elimizdeki kozumuz Şu anda devre edilmeyen o tek daire .

Zaten sorunda bu yani ;
Yani mahkeme burada oluşan zararı, şu anda devredilmeyen daire ile telafi etme gibi bir usulü var mı.?
Yani bu davalardaki pratik uygulamayı bilmediğim için ,
Diyelim ki sözleşmeye göre gecikmeden kaynaklı tazminatlar vs ye karar verirse , elimizdeki bu daireyi satarak mı ödeme kararı verecek aslında kendi vekalet ücretimde riskde.
Bir de piyasada çok kitap var ancak avukatların doğrudan davalarına ve pratiğe yönelik bir kitap göremedim

Alıntı: Yazan üye37975 Teşekkürler ancak zaten mütahit ettiği için bahsetmiş olduğunuz durum söz konusu değil yani elimizdeki kozumuz Şu anda devre edilmeyen o tek daire . Zaten sorunda bu yani ; Yani mahkeme burada oluşan zararı, şu anda devredilmeyen daire ile telafi etme gibi bir usulü var mı.? Yani bu davalardaki pratik uygulamayı bilmediğim için , Diyelim ki sözleşmeye göre gecikmeden kaynaklı tazminatlar vs ye karar verirse , elimizdeki bu daireyi satarak mı ödeme kararı verecek aslında kendi vekalet ücretimde riskde. Bir de piyasada çok kitap var ancak avukatların doğrudan davalarına ve pratiğe yönelik bir kitap göremedim

Alıntı: Müteahit ,inşaatı,sözleşmede bitirmeyi vaat ettiği sürede bitirmemiş ve iflas etmiş.

İlk mesajınızda yukarıdaki ifadeden müteahhitin binayı tamamlayamadığını düşünmüştüm. Soracağım şey müteahhit binanın iskanını da almış mı ?

Bence normal dava seyrinde taleplerinizi ileri sürün. Daireyi devretme borcu sizin üzerinizde, siz sadece karşı taraf edmini yerine getirmediği için bir nevi ödemezlik defi ileri süreceksiniz. Bu da sizin davacı olduğunuz bir davadan ziyade davalı olduğunuz alacak davasında işinize yarardı. KKİS feshedildikten sonra daire zaten sizin mülkiyetinize geçer de, dairelerde iskanlı bağımsız bölüm mü var, inşaata hiç başlanılmadı mı ben tam anlayamadım o kısmı sadece. Eğer daireler iyi niyetli 3. kişilere devir olmuşsa, tapusu da o kişiler üzerine çıkarılmışsa husumeti onlara yönlendirmeniz gerektiği kanaatindeyim.

Alıntı: Yazan Av.Burak Can Yaz İlk mesajınızda yukarıdaki ifadeden müteahhitin binayı tamamlayamadığını düşünmüştüm. Soracağım şey müteahhit binanın iskanını da almış mı ?

Öncelikli olarak teşekkür ederim mütahit tahmini %90’nını bitirdi ama iskanı almadı.

TMK Madde 950 - Alacaklı, borçluya ait olup onun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli evrakı, borcun muaccel olması ve niteliği itibarıyla bu eşyanın alacak ile bağlantısı bulunması halinde, borç ödeninceye kadar hapsedebilir.



Zilyetlik ve alacak ticari ilişkiden doğmuşsa, tacirler arasında bu bağlantı var sayılır.



Alacaklı, borçluya ait olmayan taşınırlar üzerinde de zilyetliğin iyiniyetle kazanılmasının korunduğu ölçüde hapis hakkına sahip olur.

Malsahipleri tarafından yükleniciye devredilmesi gereken gayrimenkul, inşaatın tamamlanmasına yetecek fiyatta ise o taşınmazın yüklenici adına satışına izin verilerek satış bedelinin inşaatın bitirilmesi için gerekli işlerde avans olarak kullanılması için nama ifaya izin davası açabilirsiniz.
(Y. 15. HD, E. 2004/7438, K. 2005/2292, T. 14.05.2005, “...Nama ifaya izin, giderleri yüklenici tarafça karşılanmak üzere onun yerine geçerek inşaatın sözleşmeye uygun tamamlanmasıdır.”)
6098 sayılı yasa 113, 470, 471, 473. Maddeleri

Alıntı: Yazan cmuk Malsahipleri tarafından yükleniciye devredilmesi gereken gayrimenkul, inşaatın tamamlanmasına yetecek fiyatta ise o taşınmazın yüklenici adına satışına izin verilerek satış bedelinin inşaatın bitirilmesi için gerekli işlerde avans olarak kullanılması için nama ifaya izin davası açabilirsiniz. (Y. 15. HD, E. 2004/7438, K. 2005/2292, T. 14.05.2005, “...Nama ifaya izin, giderleri yüklenici tarafça karşılanmak üzere onun yerine geçerek inşaatın sözleşmeye uygun tamamlanmasıdır.”) 6098 sayılı yasa 113, 470, 471, 473. Maddeleri

Teşekkürler.
Aradığım cevap aslında bu.

Arkadaşlar bir şey daha sormak istiyorum .

Sözleşmeyi ileriye dönük olarak fesih talebi ile dava açacağım ve İnşaatta eksik kalan kısımları da tespit ettireceğim.
Tespit edilen masraflara karşılıksa, İskan alındıktan sonra verilmesi müteahhide kararlaştırılan daireye mahsubunu isteyerek ilgili dairelerin müvekilimin üzerine tescilini isteyeceğim.

Sorum şu:
Bu durumda sözleşmede belirlenen cayma bedelini de talep edebilir miyim .?
Çünkü sözleşme baştan itibaren fesedilmiş olmayacak

Sözleşmeyi feshederseniz nama ifaya izin davası açarak dairenin satılmasını talep edemeziniz. Hem sözleşmeyi feshedip hem verilmesi gereken dairenin satılması talep edilemez. Bu dava için sözleşmenin devam etmesi gerekmektedir. Sözleşme feshedilecekse inşaat kaldığı aşamada durur, uğranılan zararlar istenebilir.

Alıntı: Yazan cmuk Sözleşmeyi feshederseniz nama ifaya izin davası açarak dairenin satılmasını talep edemeziniz. Hem sözleşmeyi feshedip hem verilmesi gereken dairenin satılması talep edilemez. Bu dava için sözleşmenin devam etmesi gerekmektedir. Sözleşme feshedilecekse inşaat kaldığı aşamada durur, uğranılan zararlar istenebilir.

Teşekkür ederim.
Ama ileriye dönük olarak fesihdede aynı durummu geçerli.?

Geriye dönük fesh edilirse dediğiniz gibi onu biliyorum.

Biz zaten dairenin satılmasından ziyade, müteahhidin yarım bıraktığı kısma karşılık,sözleşmede ona verilmesi iskandan sonra kararlaştırılan dairenin müvekkilimin üzerine yapılmasını talep etmek istiyoruz.

Dediklerleriniz yine geçerlimi.?

Aslında benim kafama birde şu takıldı, tespit yapıldıktan sonra çıkan masraflar dairenin fiyatına denk gelirse, yukarda bahsettiğim dairenin müvekkilim adına tescili ile belirlenen cayma bedeli aynı anda talep edilebilirmi.

Yani cayma bedeli talep ediliyorsa, o zaman yarım kalan kısımlar ile ilgili talepde bulunulabiliyormu.?
Teşekkürler

Değerli meslektaşlar,bi voltran olup bi el atsanız

Noter sözleşmesinde ilgili yer şu şekilde düzenlenmiş;

'Cayma Bedeli: Her iki taraf için geçerli olup,200.000 TL'dir.
İnşaata başlanıp işin yarıda kalması durumunda,müteahhit firma süre sonunda ekstra bir ücret talep etmeyecek olup kira yoksunluğuyla beraber cayma bedelini ödemek durumundadır.Kira yoksunluğu daire başı 600 TL'den hesaplanacakdır.Bu süre 20+6 :26 ay sonundaki zamanı kapsamaktadır.'


Yukardan anladığım benim şu:
Müvekkile baştan cayma bedeli altında herhangi bir para ödenmemiş.
BEn buradan şunu anlıyorum;
Eğer cayma bedeli talep edilirse, ilave kiradan yoksunluk parasınıda sanırım alabileceğiz ama inşaatın yarım kalan kısımlarının bedelini talep edemiyeceğiz.

Yada cayma bedelini talep etmeyerek,inşaatın eksik kalan kısımları için tesbit yaptırarak bu eksiklerin tazminini isteyebileceğim şeklinde yorumladım.

Sizce nasıl.??