Satiş Vaadi Sözleşmesinin Geçersiz Olmasi

Merhabalar,

Geçenlerde internette bir yargıtay kararına denk gelmiştim. Satış vaadi sözleşmesinin başka bir sözleşmenin garantörlüğü amacıyla kurulması halinde geçersiz olduğunu söyleyen 2016-2017 tarihinde bir karardı. Yani bir borç karşılığında ipotek tesis etmek yerine satış vaadi sözleşmesi kurulduğunda o sözleşmenin geçerli olmadığını söylüyordu karar. Bu kararı bilen varsa ya da benzeri nitelikteki karar paylaşabilirseniz çok sevinirim.

İyi Forumlar herkese.

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2004/14-464
K. 2004/588
T. 10.11.2004
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Ferağa İcbarda Dayanılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi - Teminat Maksadıyla Temlik "Karz Karşılığı Temlik" Niteliğinde Olup Olmadığı ve Bu İşlemin İspatı )
• GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Teminat Sözleşmesinin Kurulması Amaçlanıp da Görünüm Olarak Bu Biçimde Düzenlenemeyeceği ve Teminat Olarak Kullanılamayacağı - Muvazaa/İspat Yükü )
• TEMİNAT SÖZLEŞMESİ ( Gayrimenkullerde İpotek Biçiminde Kurulabileceği/Gayrimenkul Satış Vaadi Biçiminde Düzenlenemeyeceği - Yazılı Delil Başlangıcı Bulunması Durumunda Taraf Muvazaasının Tanık Dahil Her Türlü Takdiri Delille Kanıtlanabileceği )
• YAZILI DELİL BAŞLANGICI BULUNMASI ( Taraf Muvazaasının Tanık Dahil Her Türlü Takdiri Delille Kanıtlanabileceği - Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Teminat Maksadıyla Temlik Niteliğinde Olup Olmadığı/İspat Yükü )
• MUVAZAA ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Teminat Maksadıyla Temlik Niteliğinde Olup Olmadığı - Yazılı Delil Başlangıcı Bulunması Durumunda Taraf Muvazaasının Tanık Dahil Her Türlü Takdiri Delille Kanıtlanabileceği )
• İSPAT YÜKÜ ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Teminat Maksadıyla Temlik Niteliğinde Olup Olmadığı - Yaşamın Olağan Akışına Dayanan Tarafın İddiasını İspatla Yükümlü Olmayacağı )
• HAYATIN OLAĞAN AKIŞINA DAYANMAK ( Kişinin İddiasını İspatla Yükümlü Olmayacağı - Hakimin İddianın Doğruluğunu Yaşam Deneyi Kurallarına Dayanarak Kabul Edebileceği/Bu Durumda Delil Gösterme Yükünün O Olayın Aksini İleri Süren Tarafa Geçeceği )
• DELİL GÖSTERME YÜKÜ ( Hayatın Olağan Akışına Dayanan Kişinin İddiasını İspatla Yükümlü Olmayacağı - Hakimin İddianın Doğruluğunu Yaşam Deneyi Kurallarına Dayanarak Kabul Edebileceği/Bu Durumda Delil Gösterme Yükünün O Olayın Aksini İleri Süren Tarafa Geçeceği )
• HAKİMİN İDDİANIN DOĞRULUĞUNU YAŞAM DENEYİ KURALLARINA DAYANARAK KABUL EDEBİLECEĞİ ( Bu Durumda Delil Gösterme Yükünün O Olayın Aksini İleri Süren Tarafa Geçeceği - Yaşamın Olağan Akışına Dayanan Kişinin İddiasını İspatla Yükümlü Olmayacağı )
818/m. 18, 213
1086/m. 290, 292
4721/m. 706
2644/m. 26
ÖZET : Bir sözleşmenin, gayrimenkul satış vaadine ilişkin hüküm ve sonuçları meydana getirmesi, gerçek niteliği bakımından gayrimenkul satış vaadi olarak kurulmasına bağlıdır. Teminat sözleşmesinin kurulması amaçlanıp da görünüm olarak gayrimenkul satış vaadi biçiminde düzenlenmesi halinde gerçek bir gayrimenkul satış vaadinden söz edilemez. Hukuk sistemimizde şahsi teminat, kefalet; ayni teminat, taşınmazlar için ipotektir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri teminat olarak kullanılamaz. Borçlar Kanunun 18 nci maddesi uyarınca muvazaa sebebiyle geçerli olmayan böyle bir sözleşmeye dayalı olarak tescil kararı verilemez.

Uyuşmazlığa konu olayda üzerinde durulması gereken husus; dayanak sözleşmenin muvazaaya müstenit olup olmadığı, bu yoldaki savunmanın ispatlanıp ispatlanmadığıdır.

Kural olarak bir sözleşmenin tarafları muvazaa iddialarını senede karşı senetle ispat kuralı uyarınca ( HUMK. 290 ) tanıkla ispat edemezler. Ancak; HUMK.nun 292 nci maddesinde belirtilen kurallara uygun yazılı delil başlangıcı bulunması durumunda taraf muvazaasının tanık dahil her türlü takdiri delille kanıtlanması mümkündür. Bunun yanı sıra, genel yaşam deneylerine ve yaşamın olağan akışına dayanan kişi de, artık iddiasını ispatla yükümlü değildir. Eylemli ( ya da beşeri ) karine denen yaşam deneyi kuralları, tarafların olay iddialarının doğruluğu veya bir delilin güvenilebilirlilik derecesi hakkında, hakimin kanaat edinmesine yarayan, yaşam deneylerinin ortaya koyduğu değer hükümleridir. Buna göre hakim, iddianın doğruluğunu, yaşam deneyi kurallarına dayanarak kabul edebilir ve bu durumda delil gösterme yükü, o olayın aksini ileri süren tarafa geçer.

DAVA : Taraflar arasındaki "tapu iptali, tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 6.6.2002 gün ve 1998/1046 E - 2002/665 K sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 28.1.2003 gün ve 9348-499 sayılı ilamı ile, ( ...Dava, 24.6.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı cebri tescil, birleştirilen karşı dava ise; satış vaadi sözleşmesinin, borcun teminatını teşkil etmek üzere muvazaalı olarak düzenlenmesi nedeniyle iptali isteğine ilişkindir.

Mahkeme davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar vermiş, hükmü davalı ( karşı davacı ) vekili temyiz etmiştir.

Davalı-satıcı N. D. 19.6.1997 tarihli vekaletname ile dava dışı kocası S. D.'yi vekil tayin etmiş, o da bu vekaletnamedeki yetkisine istinaden 24.6.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacıya satış vaadinde bulunmuştur. Sözleşme içeriğine göre satış bedeli 10.000.000.000 Lira peşinen ödenmiştir.

Davalı vekili; satış vaadi sözleşmesinin, müvekkilinin kocasının davacıdan aldığı borç paranın güvencesini teşkil etmek üzere düzenlendiğini savunmaktadır.

Bir sözleşmenin, gayrimenkul satış vaadine ilişkin hüküm ve sonuçları meydana getirmesi, gerçek niteliği bakımından gayrimenkul satış vaadi olarak kurulmasına bağlıdır. Teminat sözleşmesinin kurulması amaçlanıp da görünüm olarak gayrimenkul satış vaadi biçiminde düzenlenmesi halinde gerçek bir gayrimenkul satış vaadinden söz edilemez. Hukuk sistemimizde şahsi teminat, kefalet, ayni teminat, taşınmazlar için ipotektir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri teminat olarak kullanılamaz. Borçlar Kanunun 18 nci maddesi uyarınca muvazaa sebebiyle geçerli olmayan böyle bir sözleşmeye dayalı olarak tescil kararı verilemez.

Uyuşmazlığa konu olayda üzerinde durulması gereken husus; dayanak sözleşmenin muvazaaya müstenit olup olmadığı, bu yoldaki savunmanın ispatlanıp ispatlanmadığıdır.

Kural olarak bir sözleşmenin tarafları muvazaa iddialarını senede karşı senetle ispat kuralı uyarınca ( HUMK. 290 ) tanıkla ispat edemezler. Ancak; HUMK.nun 292 nci maddesinde belirtilen kurallara uygun yazılı delil başlangıcı bulunması durumunda taraf muvazaasının tanık dahil her türlü takdiri delille kanıtlanması mümkündür. Bunun yanı sıra, genel yaşam deneylerine ve yaşamın olağan akışına dayanan kişi de, artık iddiasını ispatla yükümlü değildir. Eylemli ( ya da beşeri ) karine denen yaşam deneyi kuralları, tarafların olay iddialarının doğruluğu veya bir delilin güvenilebilirlilik derecesi hakkında, hakimin kanaat edinmesine yarayan, yaşam deneylerinin ortaya koyduğu değer hükümleridir. ( Bilge Umar/Ejder Yılmaz-İspat Yükü 2.Bası-İstanbul 1980 sayfa 165 vd. 174 ve 60 vd ) Buna göre hakim, iddianın doğruluğunu, yaşam deneyi kurallarına dayanarak kabul edebilir ve bu durumda delil gösterme yükü, o olayın aksini ileri süren tarafa geçer.

Bu ilkeler çerçevesinde somut olay değerlendirilecek olursa;

Davalı tarafın muvazaa savunmasını doğrudan kanıtlamaya elverişli, karşı taraftan sadır olmuş yazılı bir kanıtı yoktur. Ancak, muvazaa iddiasının tamamen ispatına yetmemekle beraber, bunun vukuuna delalet eden ve karşı taraftan sadır olmuş yazılı delil başlangıcı niteliğinde belgeler bulunduğu gibi muvazaa iddiasının doğruluğunun kabulünü gerektiren eylemli karineler bulunmaktadır. Şöyle ki; davalı satıcının kocası tarafından keşide edilip davacı tarafından tahsile ve takibe konu edilen çekler, davacı tarafından davalının kocasına muhtelif tarihlerde yapılan havaleler, Kartal Rahmanlar'daki taşınmazlar dışında Gebze, Yalova, Eskişehir, Bursa Orhangazi gibi değişik yerlerdeki pek çok taşınmazın davalı veya kocası tarafından ya tapudan ya da satış vaadi sözleşmeleri ile davacıya satılmış bulunması, bunların bir kısmının muhtemelen ödeme sonucu feshedilmesi veya tapudan satış suretiyle iade edilmesi, hatta bir kısım taşınmazların davalının kocası S. D. ye iade edileceğine dair davacı tarafından 6 Mayıs 1998 ve 13 Mayıs 1998 tarihli belgeler verilmesi muvazaanın mevcudiyeti yönünden fiili bir karine oluşturmaktadır. Artık muvazaa bulunmadığını ispat yükü davacıya düşer. Davacı yan ise bunu kanıtlayamamıştır. Bu itibarla, cebri tescil isteğinin reddi gerekirken kabulü doğru görülmemiştir.

Kabule göre de; satış vaadi sözleşmesinde gösterilen değer üzerinden harç ve vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken fazla harç ve vekalet takdiri doğru bulunmamıştır... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya ay kın dır. Bu nedenle direnme karan bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı ( k. davacı ) vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 10.11.2004 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY YAZISI :

Hukukumuzda bazı istisnalar dışında sözleşme serbestliği kabul edilmiş olup, Borçlar Kanununun 11. maddesi "Aktin sıhhati kanunda serahat olmadıkça hiçbir şekle tabi değildir" hükmünü öngörmüş, 2. fıkrası ile de "Kanunun emrettiği şeklin şumül ve tesiri derecesi hakkında başkaca bir hüküm tayin olunmamış ise akit, bu şekle riayet olunmadıkça sahih olmaz" denilmek suretiyle istisnaları hüküm altına alınmıştır.

Hemen belirtmek gerekir ki, Medeni Kanunun 706, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve Borçlar Kanununun 213. maddesi hükmü uyarınca gayrimenkullerin alım ve satımlarının resmi şekilde yapılmamışsa hukuken hüküm ifade etmeyeceği kuşkusuzdur. Şüphe yoktur ki, bu kuralın konulma amacı, kişiyi muamele yapmadan önce düşünmeye sevk etmek suretiyle toplum düzenini korumak ve sağlamak böylelikle sosyal barışı gerçekleştirmektir. Bir başka ifadeyle, yasa koyucu devletçe tutulan tapu sicillerine azami nitelikte önem vermiş ve taşınmazlardaki mülkiyet değişiklerinin resmi şekilde yapılmadıkça hüküm ifade etmeyeceğini açıkça belirlemiştir. Bu düzenlemenin aynı zamanda kamu düzeniyle ilgili ve mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerekli bir kural olduğu da tartışmasızdır.

Davada ileri sürülen iddianın ve savunmanın içeriğine göre, yanlar arasındaki uyuşmazlık, ferağa icbar davasında dayanılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin teminat maksadıyla temlik ( karz karşılığı temlik ) niteliğinde olup olmadığı ve bu işlemin ispatı noktasında toplanmaktadır.

Öncelikle, uyuşmazlığın sağlıklı bir sonuca ulaştırılması, konuya ilişkin hukuki müesseseler ve kavramlar yönünden özet açıklamalar yapılmasını zorunlu kılmaktadır.

Bilindiği üzere, Eski hukukumuzda, "nam-ı müstear", geçerliliği kabul edilmiş bağımsız müessese olarak düzenlenmiş bulunmasına karşın ( Mecelle 1592, 1594, 1595 ); bu günkü pozitif hukukumuzda; ( yasalarımızda ) nam-ı müstear diye bir deyim yer almış değildir. Buna rağmen hukukumuzda nam-ı müstear'ın hukuki niteliğinin belirlenmesi sorunu büyük önem kazanmıştır. Yargıtay'ın üç içtihadı birleştirme kararına ( 8.5.1941 gün, 29/5 sayılı; 5.2.1947 gün ve 20/6 sayılı; 7.10.1953 gün ve 7/8 sayılı ) ve önemli öğreti çalışmalarına konu olan bu sorun, son yılların Türk hukuk hayatındaki en önemli sorunlardan birini teşkil etmiş ve güncelliğini sürdüre gelmiştir.

İsviçre/Türk Hukukları'nda, araya giren şahıslar ve ilişkiler ile ilgili durumlar, her somut olayın özelliğine göre farklı bir rejime tabi tutulmuştur. Sırf görünüş belirtilerine bakılıp her nam-ı müstear durumunun muvazalı bir işlem olarak nitelendirilmesinin yanlış olduğu; özellikle, irade serbestisi prensibine ( B.K. madde. 19 ) ve taraf iradelerine aykırı bulunduğu öğretide kabul edilmiştir.

Bu bakımdan, sorun her somut olayın ortaya çıkış durumu gözetilerek; ya muvazaalı işlemler, ya da inançlı işlemler veya dolaylı ( vasıtalı ) temsil hukuki rejimine tabi tutulması gerekecektir. ( Ergun Ozsunay, Türk Hukukunda ve Mukayeseli Hukukta İnançlı Muameleler, İstanbul 1968, Sh.2f9 vd; Turhan Esener, Türk Hususi Hukukunda Muvazaalı Muameleler, İstanbul 1956, sh.1 77; Feyzi Necmettin Feyzioğlu, Borçlar Hukuku-Genel Hükümler, Cİlt 1, İstanbul 1976, sh.223 vd; İlhan Postacıoğlu, Nam-ı Müstear Meselesi, Vekalet ve İtimat Muameleleri ile Muvazaanın Karşılıklı Münasebetleri-Makale-İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt XIII, sayı 3, sh.1050 vd ). Nam-ı Müstearın, Türk/İsviçre Hukukunda ya muvazaa, ya itimada dayanan muamele yada dolaylı ( vasıtalı ) temsilin hukuki rejimine tabi tutulduğu başkaca kaynaklarda da ifadesini bulmuştur ( Kenan Tunçomağ, Borçlar hukuku, Cİlt 1, Genel Hükümler, 1972, sh.206; İsmet Sungurbey, Medeni Hukuk Sorunları, Cilt 4, sh.501 ).

Davada ortaya çıkan uyuşmazlık; teminat maksadıyla temlik sözleşmesi yapıldığı noktasından kaynaklandığına göre; bu tür sözleşmenin hukuki mahiyetininde açıklanması gerekir. Teminat maksadıyla temlik sözleşmelerinden, bir alacağın temini bakımından vuku bulan inançlı ( Fiduziarisch ) mülkiyet intikalleri anlaşılmalıdır. Bu tür sözleşmelerin iki esaslı unsuru vardır. Bunlardan ilki, mülkiyet intikalinin teminat maksadıyla yapılması; diğeri ise, inançlı sözleşmedir. Teminat maksadıyla temlik sözleşmesi, bir iltizami muamele olarak mülkiyetin nakline imkan sağlar. Başka bir anlatımla, tasarrufi muamele ile, tarafların iltizami muamelede ifadesini bulan irade gerçekleştirilmiş olur.

Yineleyerek belirtilmelidir ki; teminat maksadıyla temlik sözleşmeleri, taraflar arasında karşılıklı itimat esasını şart kılmaktadır. Teminat için taşınmazım temlik eden borçlu, borcun ödenmesi halinde taşınmaz mülkiyetinin tekrar kendisine devredileceği inancını taşımaktadır. Değinilen niteliklerinden ötürü, gerek öğretide; gerekse yargısal uygulamada, teminat maksadıyla temlik sözleşmeleri; hukuki mahiyetleri itibariyle inançlı muameleler ( Fiduziarisches Geschaeft ) arasında yer almıştır. Federal Mahkeme kararlarında da bu içerikte açıklamalar yapılmıştır. ( Bedi Eğilmezler; Alman ve İsviçre Hukukunda Teminat Maksadıyla Temlik Akitleri, Adalet Dergisi, 1965, Cilt 1-2, sh.1028 vd; 1966, Cilt 1, sh.58 vd. ).

Öte yandan, inançlı işlemin, taraf muvazaası ile benzer noktalarının bulunmasına karşın; ayrıldığı yönlerininde olduğu; bunlardan en önemlisinin, inançlı işlemde, tarafların devir ve temlik işlemini ciddi olarak istemelerine rağmen, muvazaada bunu istememeleri şeklinde ifade edildiği bilinmektedir ( Kenan Tunçomağ; a.g.e ; sh.209 ).

Bu anlatımlar çerçevesinde somut olaya bakıldığında taraflar arasındaki çekişmenin hukuksal yapısının teminat mukabili ( karz karşılığı-temlik ) temlik işlemi olduğu anlaşılmaktadır.

Gerçektende inançlı işlem, taraf muvazaası ve teminat mukabili temlik işlemlerinin hukuki niteliği Borçlar Kanununun 18. maddesinin tevsiri ile ortaya konulmuş ve buna göre her üç işleminde kökende muvazaalı işlem olduğu gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda benimsenmiş bulunmaktadır. Nevar ki, aynı nitelikte olmakla birlikte nam'ı müstear ( iğreti ad ) olarak nitelendirilen işlemlere yasalarımızda yer verilmemiş ve bununla ilgili bir düzenleme getirilmemiştir. Konu yargısal uygulamalarla çözüme kavuşturulmuştur. Öte yandan nitelikleri bu olan müesseselerle ilgili olarak yapılan işlemler taşınmazlara ilişkin ise resmi şekilde yapılması gerektiği yasal bir zorunluluktur.

O halde, resmi sicile yönelik bu işlemlerden kaynaklanan çekişmenin giderilmesi konusunda ispat şeklinin ne olması gerektiği önem arzeder. Bir başka ifade ile böyle bir iddianın ispat hukuku açısından dinlenilebilme olanağı varmıdır?

Medeni Kanunun 7. maddesi gereğince resmi sicillerin aksi ancak aynı kuvvet ve derecedeki sicillerle ispatı mümkün bulunmaktadır. Tanık ve alelade yazılı bir belge ile ispatı olanaksızdır. O halde, sicile yönelik iddiaların aksinin hiçbir zaman ispatının mümkün olduğu söylenemez. Genel kural budur. Nevar ki, yasalarda yer verilmeyen namı müstearla ilgili sicile yönelik işlemler yönünden çıkan çekişmeler toplum düzenini sağlamak ve sosyal barısı temin amacıyla yargısal uygulamalarla çözüme kavuşturulmuş ve 5.2.1947 tarih 20/6 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile sicilin aksinin resmi akit tarihinden önce veya engeç akit tarihini taşıyan yazılı bir belge ile ispatı öngörülmüştür. İçtihadı Birleştirme Kararlarının gerekçeleri ile açıklayıcı sonuç bölümleriyle bağlayıcı olduğu kuşkusuzdur.

Kaldı ki, ispat hukuku açısından değinilen İçtihadı Birleştirme görüşmelerinde başından sonuna kadar ( 3. oturumda karar bağlanmıştır ) muvazaa ile nam'ı müstear birlikte ele alınmış ve aynı şekilde değerlendirmeler yapılarak hukuki neticeye bağlanmış, sonuç bölümünde de, nam'ı müştearın adi yazılı bir belge ile ispatı kabul edilmiştir. Buna göre, inançlı işlem taraf muvazaası ve teminat mukabili temliki tasarruflarda da ispat hukuku açısından yarım asrı aşkın bir süredir içtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen ve bu müesseselerde de uygulanmasına mani bir hüküm bulunmayan hallerde adi yazılı belge ile ispat kuralı gözetilerek çekişmelerin çözümü cihetine gidilmiş ve yargısal uygulamalarda ilke olarak benimsenmiştir. Hemen açıklamak gerekir ki, değinilen bu düzenleme Medeni Yasanın öngördüğü sicil sisteminin güven inandırıcılık ve kuvvetten düşümüne neden olacak bir boyutta olmayıp toplum hayaındaki düzenin temini ve bir gereksinimin giderilmesi açısından zaruretten kaynaklanan, istisnai nitelikli bir çözüm tarzı olduğu da tartışmasızdır.

Bütün bu açıklamalar karşısında somut olay değerlendirildiğinde, çekişme konusu ferağa icbar davasında dayanılan G.M.S.V. sözleşmesinin gerçekten teminat mukabili ( karz karşılığı ) temlik olduğu yönündeki davalının ( karşı davacı ) iddia ve savunmasının akitten önceki veya en geç akit tarihini taşıyan yazılı bir belge ile ispatının gerekeceği kuşkusuzdur. Oysa dayanılan belge akte mukaddem ( akit öncesi ) veya engeç akte tekaddüm ( akit tarihinde ) eden bir belge niteliğinde olmayıp sonraki tarihi taşımakta olup 5.2.1947 tarih ve 20/6 sayılı tevhidi İçtihat karanın öngördüğü nitelikte bir belge değildir.

Hal böyle olunca asıl davanın kabulüne karşı davanın ise reddine karar verilmesi gerektiği düşüncesiyle aksine olan çoğunluk görüşüne ilke bazında iştirak edemiyoruz.

Üye M.Yüksel Aydın

Üye Nihal Koyuncu

yarx


T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2008/1867
K. 2008/7303
T. 5.6.2008
• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı - Gerçek Kişi Davacı İle Yapılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Ayrı Bir Tüzel Kişiliğe Sahip Olan Ltd. Şti'ne Olan Borç Nedeni İle Teminat Olarak Düzenlendiğini İleri Süren Karşı Davacıların İddialarını İspat İle Yükümlü Olduğu )
• TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptal ve Tescil - Gerçek Kişi Davacı İle Yapılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Ayrı Bir Tüzel Kişiliğe Sahip Olan Ltd. Şti'ne Olan Borç Nedeni İle Teminat Olarak Düzenlendiğini İleri Süren Karşı Davacıların İddialarını İspat İle Yükümlü Olacağı )
• MUVAZAA ( Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil - İddia Eden Tarafın İspatla Yükümlü Olacağı )
• TESPİT ( Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil/Uyuşmazlığın Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklandığı - Sözleşme Kapsamı Dışında Kalan Kısım İle İlgili Olarak Tespit Hükmü Kurulamayacağı )
818/m.22
4721/m.6,716
ÖZET : Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise, satış vaadi sözleşmesiyle yapılan ödemenin faizi ile birlikte geri alınması istemine ilişkindir. Somut olayda; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafları, davacı ile davalı Anonim Şirket olup muvazaanın dayanağı olarak iddia edilen hususlar ise davacının ortağı olduğu Ltd.Şti. ile diğer davalı A.Ş. arasındaki ticari ilişki nedeniyle oluşan alacak-borç ilişkisidir. Gerçek kişi davacı ile yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ayrı bir tüzel kişiliğe sahip olan Ltd.Şti.ne olan borç nedeni ile teminat olarak düzenlendiğinin ileri süren davalı-karşı davacılar bu iddialarını ispat ile yükümlüdür. Mahkemenin bu hususu dikkate almalıdır.

Yanlar arasındaki uyuşmazlık taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanmakta olup sözleşme kapsamı dışında kalan kısım ile ilgili olarak tesbit hükmü kurulmuş olması hukuka aykırıdır.

DAVA : Dava, 20.04.2004 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise, satış vaadi sözleşmesiyle yapılan ödemenin faizi ile birlikte geri alınması istemine ilişkindir.

Davalılar, satış vaadi sözleşmesinin alınan borç paranın teminatı olarak muvazaalı düzenlendiğini, açılan davanın reddini savunmuştur.

Karşı davalarında ise, taşınmaz satış vaadi ve menkul eşya satış sözleşmesinin iptalini, tapu kaydındaki şerhin terkinini, davacıya olan borç miktarının tespitini istemişlerdir.

Mahkemece, asıl davanın reddine, satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkinine, davalıların Diricanlar Ltd. Şti. ne 196.277.867.900 TL. Borçlu olduklarının tespitine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ve davalılardan Varnalı Karacalar Ltd. Şti. temyiz etmiştir.

KARAR : 1- Asıl davadaki istemin dayanağı, biçimine uygun düzenlenen 20.04.2004 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmede vaat borçlusu Un San. ve Tic. A.Ş. temsilcileri, kayden şirketin maliki olduğu 3934 parsel sayılı ve 6400 m2 yüzölçümündeki Kargir Un Fabrikası, Ev ve İdari Binası, Depo ve Kargir Depo ve Bahçe taşınmazı 400.000.00 YTL. Karşılığında vaat alacaklısı Mehmet Dirican'a satışını vaat ettikleri, satış bedeli olan 400.000.00YTL.yi de vaat alacaklısından nakden aldıkları yazılıdır.

Kaynağını Borçlar Kanunu'nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcının bu edimini yerine getirmemesi halinde vaat alacaklısı Türk Medeni Kanunu‘nun 716. maddesinden yararlanarak taşınmaz mülkiyetinin hükmen geçirilmesini mahkemeden isteyebilir. Diğer taraftan, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesince taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerhi halinde sözleşmeyle kazanılan şahsi hakkın taşınmaza sonradan malik olanlara karşı ileri sürülme olanağı vardır. Bu gibi durumlarda, taşınmaza sonradan malik olan gerçek veya tüzel kişiler iyiniyet savunmasında bulunamaz. Burada, son olarak söylenmesi gereken, gerçek ve tüzel kişilerin ayrı ayrı hukuki şahsiyetler olduğudur.

Birleştirilen davada ise, davacılar V. A.Ş. ile S.Ltd. Şti. davacı M. ile V. A.Ş. arasındaki 20.04.2004 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve menkul eşya satış sözleşmesi başlığını taşıyan 24.08.2004 tarihli sözleşmenin V. A.Ş. ile dava dışı D. Ltd.Şti. arasındaki ticari ilişkiden kaynaklanan borcun teminatı olmak üzere muvazaalı olarak düzenlendiğini iddia etmiştir.

Gerçekten, bir sözleşmenin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak hüküm ve sonuç meydana getirmesi için gerçek niteliği bakımından satış vaadi sözleşmesi olarak kurulmuş olması gerekir. Yoksa, sözleşmenin salt bu görünümü taşıması yeterli değildir. Örneğin; taşınmaz satış sözleşmesinin aslında bağış, karz veya teminat amacıyla yapılması her zaman olanaklıdır. Bunun gibi bir taşınmaz mülkiyetinin ileride geçirilmesi amacıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmış, buna rağmen gerçekte teminat amacı güdülmüşse vaat borçlusu ile vaat alacaklısı arasında yapılan bu işlem muvazaadır. Muvazaa, kaynağını Borçlar Kanununun 18. maddesi hükmünden alır. Anılan hüküm, “bir akdin şekil ve şartlarını tayinde iki tarafın gerek sevhen, gerek akitteki maksatlarını gizlemek için kullandıkları tabirlere ve isimlere bakılmayarak onların hakiki ve müşterek maksatlarını aramak lazımdır. Tahriri borç ikrarına istinat ile alacaklı sıfatını iktisap eden başkasına karşı borçlu tarafından muvazaa iddiası dermeyan olunmaz” şeklindedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse muvazaa kısaca; irade ile beyaan arasında kasten yaratılan aykırılıktır. Muvazaada tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak maksadı vardır. Burada, irade açıklamasında bulunan taraf ile diğer taraf yani kendisine irade açıklanan taraf, irade açıklmasının hüküm ve sonuç doğurmaması sonucunda anlaşmış, yalnız üçüncü kişilere karşı gerek bir hukuki işlemin var olduğu görünüşü yaratmak istemiştir.

Muvazaada görünürdeki işlemin her türlü hukuki sonuçtan yoksun olması tarafların ortak iradelerinin bu yolda birleşmemesinden dolayıdır. Çünkü muvazaada, taraflar görünürdeki işlemin altında muhteva ve sonuçlarıyla gerçekleşmesini arzu ettikleri ( gizli sözleşme ) işlemi gizlerler. Bu durumda görünüşteki işlem, tarafların gerçek iradelerini yansıtmadığından herhangi bir sonuç doğrumaz. Zira, borçlu ile üçüncü kişi arasında temlik iradesi yoktur. Muvazaanın varlığı saptandığı takdirde kuşkusuz, görünürdeki satış vaadi iradesi gerçersizdir. Fakat somut olayda olduğu gibi, satış vaadi sözleşmesi geçersiz olmakla birlikte bunun arkasında gizlenen ve asıl parasal borca ilişkin sözleşme varsa bu sözleşme geçerlidir.

Bu genel açıklamalardan sonra üzerinde durulması gereken diğer sorun da, muvazaa iddiasında ispatın nasıl yapılacağı ve ispat külfetinin hangi yanda olduğudur.

Sözleşmenin muvazalı olarak yapıldığı iddiasını bizzat sözleşmenin tarafları ileri sürebilecekleri gibi ilgili üçüncü kişiler de ileri sürülebilir. Muvazaanın ispatıda bu kişilerin durumuna göre değişir. Muvazaa iddiasında bulunan, sözleşmenin muvazaalı olduğunu ileri süren taraf aynı zamanda sözleşmenin tarafı ise iddia senede karşı bir iddia sayılacağından HUMK.'nun 288 ve 290. madde hükümleri gereğince bu iddiasını ancak yazılı delille kanıtlayabilir. Fakat muvazaa iddisında bulunan, muvazaalı olduğunu ileri sürdüğü sözleşmenin tarafı değil ise muvazaanın her türlü delille kanıtlanma olanağı vardır. Dolayısıyla, davalılardan V.A.Ş.'nin muvazaa iddiasını yazılı delille kanıtlaması mümkündür.

Mahkemece, davalı tarafın muvazaa savunmasını doğrudan doğruya kanıtlamaya elverişli karşı taraf elinden çıkmış yazılı bir delil bulunmadığı ancak dosya kapsamına göre yanlar arasında yıllardır süregelen ticari ilişki ve cari hesap söz konusu olduğu, yapılan bilirkişi incelemesi ile davacının ortağı bulunduğu D. Limited Şirketinin V. A.Ş.'den alacaklı olduğu, aleyhine birçok icra takibi yapıldığı, taşınmazın gerçek değerinin sözleşmede kararlaştırılan değerden fazla olduğu, sözleşmenin davacı M.'nin alacaklarının tahsilini sağlamaya yönelik olarak ve üçüncü kişilerden mal kaçırmak amacıyla düzenlediği, tüm bu delillerin muvazaanın varlığı yönünden fiili bir karine oluşturduğu, bu nedenle muvazaanın bulunmadığını kanıtlama yükünün davacıya geçtiği, davacının ise bu yönde bir kanıt sunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Ancak Türk Medeni Kanunu'nun 6.maddesi; “kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan herbiri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür” şeklindedir. Uygulamada olağan bir duruma dayanan tarafın, bu iddiasını kanıtlama yükümlülüğü altında olmadığı, ispat yükünün, normal durumun aksini iddia eden tarafın üzerinde olduğu; başka bir anlatımla, belli olaylardan, belli olmayan bir olay için çıkarılabilen durumlara dayalı fiili karine lehine olan tarafın ispat yükü altında bulunmadığı, karinenin aksini kanıtlama yükümünün bunu iddia edenin üzerinde olduğu, yargılama hukukunun temel ilkeleri arasındadır. Ancak somut olayda; taşınmaz satış vade sözleşmesinin tarafları, davacı M. ile davalı V.K Un San. Tic. Anonim Şirketi olup muvazaanın dayanağı olarak iddia edilen hususlar ise davacının ortağı olduğu D. Ltd.Şti. ile davalı V. A.Ş. arasındaki ticari ilişki nedeniyle oluşan alacak-borç ilişkisidir.

Kaldı ki sözleşme, söz konusu şirketler arasında düzenlenmiş olsa dahi ticari ilişki nedeniyle oluşan borcun varlığı sözleşmenin muvazaalı olarak düzenlediği yönünde fiili karine olarak kabule yeterli değildir. Bu nedenle gerçek kişi davacı ile yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ayrı bir tüzel kişiliğe sahip olan D.Ltd.Şti. ne olan borç nedeni ile teminat olarak düzenlendiğinin ileri süren davalı-karşı davacılar Türk Medeni Kanunu'nun 6.maddesi gereğince bu iddialarını ispat ile yükümlüdürler. Belirtilen nedenle mahkemece, yargıtay içtihatlarına konu olan karinenin varlığından söz edip, buna bağlı olarak da, davacıyı ispat külfeti altına sokmanın, yasal düzenlemeler ve hakkaniyetle bağdaşır bir yanı yoktur. O halde mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler ve davalı-davacı V. A.Ş.nin yetkilisi olduğu belirtilen N.'nin davanın kabulü karşı dava yönünden feragat beyanının bulunduğu karşı davacı S.Ltd.Şti.nin menfii istemi yönünden aktif husumet ehliyeti bulunup bulunmadığı, ayrı bir tüzel kişiliğe sahip olan D. Ltd.Şti. ne karşı usulünce açılmış bir dava bulunup bulunmadığı da irdelenmek suretiyle bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.

Kabule göre;

Yanlar arasındaki uyuşmazlık taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanmakta olup sözleşme kapsamı dışında kalan kısım ile ilgili olarak tesbit hükmü kurulmuş olması da doğru olmamıştır.

Yukarıda 1.bentte yazılı bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün ( BOZULMASINA ), peşin harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 05.06.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

yarx