avm kiraları hakkında

merhabalar,

avm kiraları hakkında internetten çok fazla bir bilgiye ulaşamadım. kira hukuku ile ilgili bir kaç kitap karıştırdım ve neredeyse hiç bilgi yok, özel bir ilgi alanı. bir kaç sorum olacak, yardımcı olabilecek üstatlara şimdiden teşekkürkerimi iletiyorum.

1- kira sözleşmesine eklenen "Kiracı, AVM’nin dahili yönetmeliğine uymayı ve bu yönetmelik hükümlerinin uygulanması ile ilgili olarak istenecek giderleri ödemeyi taahhüt eder." hükmünün geçerliliği nedir?


2- "AVM’nin işletilmesi ile ilgili olarak sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde dahili yönetmelik hükümleri geçerlidir." hükmü geçerli midir?


3- AVM yönetimi tarafından iç yönetmeliğe göre hesaplanan güvenlik, elektrik, doğalgaz, otopark vs. giderlerin ödenmemesi, kiranın ödenmemesi sonucunu doğurur mu?

4- kiraya veren, iç yönetmelikteki "AVM’nin tanıtım etkinlikleri, kira sözleşmesinin kiralama amacına uygun kullanımı ve kira sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin giderlere kiracılar, arsa payları oranında katılırlar" hükmüne dayanarak tanıtım broşürü, sanatçılara yapılan ödeme giderlerini talep edebilir mi?



yardımcı olabilirseniz çok sevinirim. bu konu hakkında sunum hazırlıyorum, paylaşacağınız görüşleriniz de faydalı olacaktır. cevaplarınızı bekliyorum.

Alıntı: Yazan Vuslat Can merhabalar, avm kiraları hakkında internetten çok fazla bir bilgiye ulaşamadım. kira hukuku ile ilgili bir kaç kitap karıştırdım ve neredeyse hiç bilgi yok, özel bir ilgi alanı. bir kaç sorum olacak, yardımcı olabilecek üstatlara şimdiden teşekkürkerimi iletiyorum. 1- kira sözleşmesine eklenen "Kiracı, AVM’nin dahili yönetmeliğine uymayı ve bu yönetmelik hükümlerinin uygulanması ile ilgili olarak istenecek giderleri ödemeyi taahhüt eder." hükmünün geçerliliği nedir? 2- "AVM’nin işletilmesi ile ilgili olarak sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde dahili yönetmelik hükümleri geçerlidir." hükmü geçerli midir? 3- AVM yönetimi tarafından iç yönetmeliğe göre hesaplanan güvenlik, elektrik, doğalgaz, otopark vs. giderlerin ödenmemesi, kiranın ödenmemesi sonucunu doğurur mu? 4- kiraya veren, iç yönetmelikteki "AVM’nin tanıtım etkinlikleri, kira sözleşmesinin kiralama amacına uygun kullanımı ve kira sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin giderlere kiracılar, arsa payları oranında katılırlar" hükmüne dayanarak tanıtım broşürü, sanatçılara yapılan ödeme giderlerini talep edebilir mi? yardımcı olabilirseniz çok sevinirim. bu konu hakkında sunum hazırlıyorum, paylaşacağınız görüşleriniz de faydalı olacaktır. cevaplarınızı bekliyorum.

Merhaba
Sorularınızdaki kiracı aleyhine hükümler şu anda geçerlidir. Çünkü bu konularda yeni borçlar kanunundaki kiracı lehine olacak düzenlemeler yani 320-340 arası maddeler 04.07.2012 tarihli ve 6353 sayılı Kanun gereğince 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Size bu yasayı soruyorlar. siz 6353 sayılı yasayı okuyup sorularınıza cevap bulabilirsiniz.

Alıntı: Yazan nurullah açıkalın Burada her ne kadar kira sözleşmesinden bahsedilmişse de yarın bir ihtilaf olduğunda TTK hükümleri uygulanacaktır. Çünkü söz konusu yer AVM olduğundan tüm kiracılarının tacir olması kaçınılmazdır. Bu sebeple Ticaret Kanunu'ndaki basiretli tacir kavramını dikkate almanızı ve de tacirin imzalamış olduğu hükümlerden sorumlu olduğunu düşünmenizi tavsiye ederim. Eğer sözleşme de bu tür hükümlere yer verilmiş ise imzalayan tacir bununla bağlı olur ve bu ücretleri ödemek durumundadır. Ayrıca son maddede belirttiğiniz husus da ise bu yönetim gideridir. ve sözleşmede bu hususla ilgili farklı bir durum yazıyor ise bağlayıcılığı olacaktır kanaatindeyim. Saygılarımla

Kira sözleşmesi için TTK hükümleri uygulanmaz. Borçlar yasası hükümleri ve/veya işyerleri için eski 6570 sayılı yasa hükümleri uygulanır. 6353 sayılı yasayı incelemenizi öneririm.

Alıntı: Yazan av.murat kılıç Kira sözleşmesi için TTK hükümleri uygulanmaz. Borçlar yasası hükümleri ve/veya işyerleri için eski 6570 sayılı yasa hükümleri uygulanır. 6353 sayılı yasayı incelemenizi öneririm.

http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14721

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2013/663 Esas 2013/3867 Karar İçtihat

Üyemizin Özeti
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. MUACCELİYET KOŞULU GEÇERSİZDİR.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 22. maddesinde muacceliyet (ceza) koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; dosya içeriğinden kiracının TTK kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nın 346. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılması, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirası yönünden alacak (itirazın kaldırılması) isteğinin reddine karar verilmesi gerekir.
(Karar Tarihi : 06.03.2013)
İcra mahkemesince verilmiş bulunan karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı alacaklı tarafından, davalı borçlu hakkında, kira alacağının tahsili için yapılan icra takibine borçlu tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması isteminde bulunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve karara esas alınan 01.01.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 18.02.2011 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen 2011 yılı Şubat ayı ve kira sözleşmesinin 22. maddesine göre muaccel hale gelen Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları için aylık 2.400 TL'den 26.400 TL kira parasının ödenmesini istemiştir. Davalı borçlu, süresinde yapmış olduğu itirazında, dayanak sözleşmenin varlığına karşı çıkmamış, 18.02.2011 tarihli ihtarname ile bir ay önceden bildirerek 28.02.2011 tarihi itibariyle mecuru tahliye ettiğini, Şubat 2011 ayı kira borcunu kabul ettiğini belirtmiştir.

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7. maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nın 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 22. maddesinde muacceliyet (ceza) koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; dosya içeriğinden kiracının TTK kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nın 346. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılması, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirası yönünden alacak (itirazın kaldırılması) isteğinin reddine karar verilmesi gerekir.

Karar bu nedenle bozulmalıdır.

Yukarıda açıklanan nedenle kararın 6100 sayılı HMK.ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.03.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 346 :Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

* 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.


Karar için teşekkürler. Yukarıda yazdıklarımı teyit ediyor bu karar. TTK uygulanmaz. Tacir ise eski 6570 sayılı yasa uygulanır 2020 ye kadar değilse Türk Borçlar Kanununun hükümleri uygulanır.
TTK dan sadece kiracının tacir olup olmadığını çıkartırız. O kadar.

Alıntı: Yazan av.murat kılıç Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2013/663 Esas 2013/3867 Karar İçtihat Üyemizin Özeti Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. MUACCELİYET KOŞULU GEÇERSİZDİR. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 22. maddesinde muacceliyet (ceza) koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; dosya içeriğinden kiracının TTK kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nın 346. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılması, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirası yönünden alacak (itirazın kaldırılması) isteğinin reddine karar verilmesi gerekir. (Karar Tarihi : 06.03.2013) İcra mahkemesince verilmiş bulunan karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Davacı alacaklı tarafından, davalı borçlu hakkında, kira alacağının tahsili için yapılan icra takibine borçlu tarafından itiraz edilmesi üzerine, davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması isteminde bulunmuştur. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine karar davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davada dayanılan ve karara esas alınan 01.01.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı 18.02.2011 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen 2011 yılı Şubat ayı ve kira sözleşmesinin 22. maddesine göre muaccel hale gelen Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları için aylık 2.400 TL'den 26.400 TL kira parasının ödenmesini istemiştir. Davalı borçlu, süresinde yapmış olduğu itirazında, dayanak sözleşmenin varlığına karşı çıkmamış, 18.02.2011 tarihli ihtarname ile bir ay önceden bildirerek 28.02.2011 tarihi itibariyle mecuru tahliye ettiğini, Şubat 2011 ayı kira borcunu kabul ettiğini belirtmiştir. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7. maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nın 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasanın 53. maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 22. maddesinde muacceliyet (ceza) koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; dosya içeriğinden kiracının TTK kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nın 346. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılması, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirası yönünden alacak (itirazın kaldırılması) isteğinin reddine karar verilmesi gerekir. Karar bu nedenle bozulmalıdır. Yukarıda açıklanan nedenle kararın 6100 sayılı HMK.ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 06.03.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi. İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 346 :Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. * 04.07.2012 tarih ve 6353 S.K. m.53 ile değiştirilen 31.03.2011 tarih ve 6217 S.K. Geçici 2. maddesi gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Karar için teşekkürler. Yukarıda yazdıklarımı teyit ediyor bu karar. TTK uygulanmaz. Tacir ise eski 6570 sayılı yasa uygulanır 2020 ye kadar değilse Türk Borçlar Kanununun hükümleri uygulanır. TTK dan sadece kiracının tacir olup olmadığını çıkartırız. O kadar.

Evet teşekkür için kararı ekledim.