Kiralananın iskan ruhsatının bulunmaması

Arkadaşlar,

Müvekkil iskan ruhsatı bulunmayan bir gayrimenkulü kiralıyor.Kira sözleşmesinde iskan ruhsatının bulunmadığı kira sözleşmesinde yer almıyor ve kiralayan da müvekkili bu durumdan haberdar etmiyor.Müvekkil taşınmaza oturduktan bir süre sonra iskan ruhsatının bulunmadığını öğrenince evi tahliye etmek istiyor.Kiralayana da bu durumu şifahen beyan ederek taşınmazı tahliye ediyor.Ancak tahliyeyi noter vasıtasıyla kiralayana bildirmediği için 3 kira bedeli cezai şart ödemek zorunda kalıyor.(Zira kira sözleşmesine bu şekilde bir cezai şart konulmuş)
İskan ruhsatının bulunmaması kiralayanın ayıplarından dolayı biliyorum.Araştırmama rağmen bu durumla ilgili ayrıntılı bilgi bulamadım.Müvekkilden taşınmazın iskan ruhsatının bulunmadığını gizleyen kiralayana karşı ne yapılabilir?

Şimdiden teşekkürler...

T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/8423

K. 2004/7719

T. 8.7.2004

• KİRALAYANIN KİRALANANI KULLANMAYA SALİH HALDE TESLİM BORCU ( İskan İzni Bulunmasının Vazgeçilmez Bir Zorunluluk Olduğu )

• İSKAN İZNİ ( Bulunmasının Vazgeçilmez Bir Zorunluluk Olduğu - Kiralayanın Kiralananı Kullanmaya Salih Halde Teslim Borcu )

• KİRALANAN YERİN AYIPLARI ( Kiralayanın Tekeffülü Altında Bulunduğu - Kullanılmasını İmkansız Kılacak Yahut Azaltacak Çeşitten İse Kiracının Sözleşmeden Dönme Hakkını Kullanabileceği )

• KİRACININ SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI ( Kiralanan Yerin Ayıpları/Kullanılmasını İmkansız Kılacak Yahut Azaltacak Çeşitten İse - Kiralayanın Tekeffülü Altında Bulunduğu )

• KİRACININ AYIBIN GİDERİLMESİ İÇİN MEHİL VERMESİ GEREĞİ ( Ayıp Giderilmediği Takdirde Kira Parasının İndirilmesini İsteyebileceği Gibi Sözleşmeden Dönme Hakkını da Kullanabileceği )

818/m.249

ÖZET : Kiralayana ( davalı ) kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim borcu yüklenmiştir. Kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır.
Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
Kiracı ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı ( davacı ) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir.
Kiralayan aldığı kiraların tamamını alıkoyamaz; ancak şeyin kullanıldığı süre için ayıp nedeniyle indirilmiş kiraya karşılık olan miktarı alıkoyabilir. Kiralayan, kiracının tenkis zamanında mevcut bozukluklar için dahi doğmuş bulunan menfi zararını tazminle yükümlüdür. Fakat kusuru olmadığını ispat ederek bu tazminatı ödemekten kurtulabilir.
DAVA : Dava dilekçesinde 1.9.2001 tarihli sözleşmenin feshine ve 22.656 ABD Doları ile 5000 ABD Doları tazminatın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalının işletmeciliğini yaptığı tarihi Binbirdirek Sarnıcında 2 adet dükkanı turistlere yönelik halı ticareti yapmak üzere 1.9.2001 tarihli 5 yıllık kira sözleşmesi ile kiraladığını, bir yıllık peşin kira karşılığı 22.656 ABD Doları ödediği halde, davalı tarafça mecurun kendisine teslimi sağlanamadığından 1.9.2001 tarihli kira akdinin feshine, peşin ödenen 22.656 ABD Dolarının aynen tahsiline ve para, zaman, itibar kaybından dolayı 5000 ABD Doları tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, kiraladıkları gayrimenkulu davacının emrine hazır tuttuklarını ve yararlanması için hertürlü tedbiri aldığını, kira sözleşmesinin kendisine yüklediği yararlandırmaya hazır bulundurma borcunu yerine getirdiği halde davacının mecuru kendi rızası ile kullanmadığını akdin feshini gerektirecek bir durum olmadığından ötürü davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, "1.9.2001 tarihli kira sözleşmesinde kiralayana dava konusu yerin kullanıma hazır hale getirmesi için herhangibir yükümlülük getirilmediği aksine sözleşmenin 5. maddesine göre kiralananda yapacağı faaliyet nedeniyle alınması gerekli tüm izinler ve diğer yasal yükümlülüklerin kiracı tarafından sağlanacağı, anılan kira sözleşmesi ile bu tarihten itibaren mecurun tamamen kullanıma hazır halde kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekeceği" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş olup hüküm davacı tarafından temyiz edilmektedir.
Dosya kapsamına göre Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu Müdürlüğünce iskan izninin 5.6.2002 tarihinde, Kaymakamlık'ça izin belgesinin 19.7.2002 tarihinde verildiği, kiracı tarafından çekilen ihtarnamenin 3.7.2002 tarihinde tebliğ edildiği ve bu davanın da 5.5.2003 tarihinde açıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
BK. 249/1 hükmüne göre kiralayana ( davalı ) kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim borcu yüklenmiştir.
Kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
Kiracı ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir mehil vermelidir. Bu mehil içinde ayıp giderilmediği takdirde kiracı ( davacı ) kira parasının indirilmesini isteyebileceği gibi sözleşmeden dönme hakkını da kullanabilir.
Kiralayan aldığı kiraların tamamını alıkoyamaz; ancak şeyin kullanıldığı süre için ayıp nedeniyle indirilmiş kiraya karşılık olan miktarı alıkoyabilir. Kiralayan, kiracının tenkis zamanında mevcut bozukluklar için dahi doğmuş bulunan menfi zararını tazminle yükümlüdür. Fakat kusuru olmadığını ispat ederek bu tazminatı ödemekten kurtulabilir.
Mahkemece yukarıdaki ilkeler dikkate alınarak taraf delilleri toplanmak suretiyle varılacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmek gerekirken yazılı gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 8.7.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
yarx

Işıl hanım,
Gönderdiğiniz içtihat için teşekkürler.
Kolay gelsin