2b arazilerin devri

Merhaba herkese,
Müvekkilin teyzesi vakti zamanında 2b arazisi üzerine ev yapmış, ağaç vs ekmiş. Daha sonra 2b arazisi üzerinde taşınmazı olanlara satış fırsatı çıktığında, müvekkilin teyzesinin de alacak durumu olmayınca müvekkile diyor ki sen ödemesini yap sen al diyor. Bunun üzerine müvekkil ile teyzesi, taksitler bittikten sonra taşınmazın müvekkile devredilmesi konusunda anlaşmışlar. Taşınmazın taksit ödemeleri hala devam etmekte ve müvekkil de düzenli olarak taksitleri ödemekte.
Müvekkil ile teyzesi arasında ileride problemler çıkma ihtimali olduğundan müvekkil kendisini garantiye almak istiyor.
Bu durumda 2b arazisinin devri konusunda ne önerirsiniz. Adi bir sözleşme ile ileride meydana gelecek uyuşmazluğın önüne geçilebilir mi? Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir mi?
Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim

Taşınmaz kullanıcı teyzenin tapu ile mülkiyetine geçtikten sonra, tapulu taşınmaza karşı adi senet hüküm ifade etmeyecektir.

Taşınmaz Hazine adına tapulu olup parsel numarası almış ise, satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. İfa kabiliyeti doğduğunda yani taşınmaz teyze üzerine geçtiğinde hüküm ifade eder.

Bana göre, en geçerli ve güvenilir yol,teyzeden 2/B arazisinin zilyetliğinin müvekkile satıldığı ve Milli Emlak'dan satın alma hakkının devir ve temlik edildiğine dair Noterden muvafakatname alıp, akdi halef sıfatı ile Milli Emlak'a başvurulması yoludur.

04.Temmuz.2012 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan Milli Emlak Genel Tebliği ;
"Akdi halef: Doğrudan satış işlemlerinde taşınmazı kullanıcılarından satın aldığını Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenen muvafakatnameyle belgeleyen kişileri" ifade eder tanımından sonra;

"Kadastro tutanaklarında veya güncelleme listelerinde kullanıcı ve/veya muhdesat sahibi olarak bildirilen kişilerin haklarını, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterde düzenlenecek muvafakatnameyle kendisine devrettiğini belgeleyen akdi haleflerin başvuruları İdarece kabul edilecektir. Kullanıcılar ve/veya muhdesat sahipleri, İdareye başvuru yaptıktan sonra da haklarını noterde düzenlenen muvafakatnameyle akdi haleflere devredebileceklerdir. Kullanıcıların ve/veya muhdesat sahiplerinin, başvuru bedeli yatırmamaları halinde, bu bedel akdi haleflerden tahsil edilecektir. İdarece, tebligat ve satış işlemi akdi halefe yapılacaktır." ifadelerine yer vererek bu imkanı sağlamıştır.

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş Taşınmaz kullanıcı teyzenin tapu ile mülkiyetine geçtikten sonra, tapulu taşınmaza karşı adi senet hüküm ifade etmeyecektir. Taşınmaz Hazine adına tapulu olup parsel numarası almış ise, satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. İfa kabiliyeti doğduğunda yani taşınmaz teyze üzerine geçtiğinde hüküm ifade eder. Bana göre, en geçerli ve güvenilir yol,teyzeden 2/B arazisinin zilyetliğinin müvekkile satıldığı ve Milli Emlak'dan satın alma hakkının devir ve temlik edildiğine dair Noterden muvafakatname alıp, akdi halef sıfatı ile Milli Emlak'a başvurulması yoludur. 04.Temmuz.2012 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan Milli Emlak Genel Tebliği ; "Akdi halef: Doğrudan satış işlemlerinde taşınmazı kullanıcılarından satın aldığını Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenen muvafakatnameyle belgeleyen kişileri," ifade eder tanımından sonra; "Kadastro tutanaklarında veya güncelleme listelerinde kullanıcı ve/veya muhdesat sahibi olarak bildirilen kişilerin haklarını, Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterde düzenlenecek muvafakatnameyle kendisine devrettiğini belgeleyen akdi haleflerin başvuruları İdarece kabul edilecektir. Kullanıcılar ve/veya muhdesat sahipleri, İdareye başvuru yaptıktan sonra da haklarını noterde düzenlenen muvafakatnameyle akdi haleflere devredebileceklerdir. Kullanıcıların ve/veya muhdesat sahiplerinin, başvuru bedeli yatırmamaları halinde, bu bedel akdi haleflerden tahsil edilecektir. İdarece, tebligat ve satış işlemi akdi halefe yapılacaktır." ifadelerine yer vererek bu imkanı sağlamıştır.

Üstadım, çok teşekkür ederim. 6292 sayılı kanun ile Milli Emlak Genel Tebliği'ni inceledim. Akdi halefiyetle ilgili herhangi bir süre göremedim. Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra noterden muvafakatname verilmesi yeterli sanırım. Onun dışında herhangi bir süre yoktur. Doğru mu anlıyorum

Doğru. Herhangi bir süre öngörülmemiş, tabii ki kullanıcısına (teyzeye) satışın yapılmasına kadar.

Peki hak sahibinin taşınmaz üzerindeki haklarını kısmen (mesela 1/2 oranında) Noter muvafakatnamesiyle devretmesi halinde bu geçerli olur mu? (Yarı hakkının devredilmesi düşünülen taşınmaz bir tarla.)

Alıntı: Yazan Av. Salim Peki hak sahibinin taşınmaz üzerindeki haklarını kısmen (mesela 1/2 oranında) Noter muvafakatnamesiyle devretmesi halinde bu geçerli olur mu? (Yarı hakkının devredilmesi düşünülen taşınmaz bir tarla.)

2/b arazilerinin satışı ile ilgili 6292 sayılı K. m.6/10'da ve önceki cevabımızda geçen Milli Emlak Genel Tebliğinde, kullanıcının sahip olduğu satın alma hakkının devir edilebileceği kabul edilmiş, pay devri konusunda bir açıklık getirilmemiştir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8/3 m.göre ; geleneksel tarımın uygulandığı arazilerde, paya isabet eden taşınmazın 20 dönümü , dikili arazilerde 5 dönümü ve örtü altı tarım arazilerinde 3 dönümü aşmaması (asgari tarımsal arazi büyüklüğünün üzerinde olmaması) halinde ifraz ve hisse devri yapılamayacağı gibi ,Kanunun 8/A m.göre , (ifraz haline) ifraz edilecek kısmın il ve ilçe bazında ilan edilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün de üstünde olması gerekir.
Bu durumda; 5403 sayılı K.daki miktarlara uyulmak koşulu ile, kullanıcının satın alma hakkının belirli bir payını (sorudaki gibi 1/2 payını) devir edebileceğini düşünüyorum.