Hacizlerden arındırılmış tapu iptali-tescil talebi

Değerli Meslektaşlarım, hepinize sağlık ve başarılar diliyorum. Araştırdıkça kafamın karıştığı, içinden çıkamaz bir duruma geldiğim davamla ilgili olarak görüş ve bilgilerinizi paylaşmanızı rica ediyorum.

Müvekkil, hem yüklenici hem de arsa sahibi olan şahıstan inşaat aşamasında, 2001 yılında -tüm diğer daire sakinleri gibi sözleşmesiz olarak - bir daire alıyor. 3 bloğun bitimine yakın yüklenici iflas ediyor ve daireleri satın alan diğer şahıslar gibi müvekkil de kendi çabalarıyla tamamlayıp 2004 yılında dairesine yerleşiyor. Tapuda müvekkil adına herhangi bir şerh bulunmayıp satış bedelini ödediğine, sözkonusu daireyi malik sıfatıyla zilyet olarak kullandığına dair yeterince delile sahibim. Buraya kadar anlattıklarımla ilgili benzer davalarım lehime sonuçlandı ve Yargıtay tarafından da onandı. Fakat;
1)Kat irtifakı kurulmadığı için inşaatın yapıldığı gayrimenkulün tamamı halen "arsa" vasfıyla yüklenici/arsa sahibi adına tapuya kayıtlı. Kat irtifakının kurulması imkanı da şu aşamada mümkün değil. Bu nedenle talep sonucunu "...bilirkişi incelemesi sonucunda müvekkilin hissesine düşecek arsa payının yüklenici/arsa sahibi adına olan tapusunun iptali ile müvekkil adına tesciline ve B Blok 1. kat Doğu dairenin müvekkil tarafından kullanıldığının tapuya şerhine...." şeklinde yazmayı düşünüyorum ama ileride doğabilecek sorunlar nedeniyle tereddütlerim var. İlk sorunum bu.
2)İkinci sorunsa daha önemli : Tapuda, müteahhitin davaya konu olacak dairenin bulunduğu inşaattan kaynaklanmayan, kamu alacağı olmayan ve müvekkilin zilyetliği teslim aldığı 2004 tarihinden sonraki tarihleri (2010, 2011) taşıyan 3. şahısların hacizleri mevcut. Yargıtay 14. HD'nin 1997/8619-9292, 18.12.1997 tarihli kararına göre hacizlerden arındırılma talebini de içeren böyle bir tapu iptali ve tescil davasında lehine haciz bulunan 3. şahısları da davalı olarak gösterip bu alacak miktarlarına göre de harç ödeyip davayı öyle açmam gerekiyor..... Bununla birlikte, tapu iptali tescil davası açıldıktan sonra hacizlerin kaldırılmasının istihkak iddiası şeklinde ayrı bir yoldan gidilerek çözülmesi gerektiğine ilişkin pek çok Yargıtay kararı olduğu gibi istihkak iddiasının ancak taşınırlar için sözkonusu olabileceğine dair de Yargıtay kararları mevcut. Bir kısım Yargıtay kararlarında ise tapu iptali tescil davasının açılıp ayrıca hacizlerin kaldırılmasının,
-hacizlerin kaldırılması talebini reddeden icra memurunun işlemine karşı- şikayet yolu ile İcra Mahkemesi'nde çözümlenmesi gerektiği yönünde. Bazı Yargıtay kararlarına göre ise tapu kayıtlarının aleniyeti, güvenirliği, 3. şahısların iyniyetinin korunması ve sonraki şerhlerin geçerli olamayacağı prensipleri gereğince böyle bir davanın lehe sonuçlanması mümkün değil.... Bir başka yönden de sadece tapu iptali tescil davası açıp hacizli olarak hisseye düşen arsa payı devrini alıp hacizlerin düşmesini şansa mı bıraksam diye düşünüyorum.
Yardımcı olabilecek Sayın Meslektaşlarıma şimdiden çok teşekkür ediyor, iyi hafta sonları diliyorum.

Alıntı: Müvekkil, hem yüklenici hem de arsa sahibi olan şahıstan inşaat aşamasında, 2001 yılında -tüm diğer daire sakinleri gibi sözleşmesiz olarak - bir daire alıyor. 3 bloğun bitimine yakın yüklenici iflas ediyor ve daireleri satın alan diğer şahıslar gibi müvekkil de kendi çabalarıyla tamamlayıp 2004 yılında dairesine yerleşiyor. Tapuda müvekkil adına herhangi bir şerh bulunmayıp satış bedelini ödediğine, sözkonusu daireyi malik sıfatıyla zilyet olarak kullandığına dair yeterince delile sahibim

1.Taşınmaz alım-satımı= Yok !
2.Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi= Yok !
3.Haricen satış =
YİBGK.E. 1987/2,K. 1988/2,T. 30.9.1988:
Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M. K. nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını
kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.

Alıntı: 1)Kat irtifakı kurulmadığı için inşaatın yapıldığı gayrimenkulün tamamı halen "arsa" vasfıyla yüklenici/arsa sahibi adına tapuya kayıtlı. Kat irtifakının kurulması imkanı da şu aşamada mümkün değil.

4.Kat irtifakı=
Kat irtifakının kurulmamış olması BK.m. 117/1'de yer alan ve borcun sukutuna yol açan objektif imkansızlık olarak nitelendirilemez. Şahsi hak sahibi TMK.m.2.'de yer alan "objektif iyi niyet kuralları" uyarınca talepte bulunabilir. KMK.'de kat mülkiyetine elverişli bir yapı yapılması halinde kat mülkiyeti kurulmasının dava yolu ile istenmesine engel bir hüküm yoktur (HGK.E. 2006/2-584,K. 2006/606T. 27.9.2006).

Alıntı: Bu nedenle talep sonucunu "...bilirkişi incelemesi sonucunda müvekkilin hissesine düşecek arsa payının yüklenici/arsa sahibi adına olan tapusunun iptali ile müvekkil adına tesciline ve B Blok 1. kat Doğu dairenin müvekkil tarafından kullanıldığının tapuya şerhine...." şeklinde yazmayı düşünüyorum ama ileride doğabilecek sorunlar nedeniyle tereddütlerim var. İlk sorunum bu.

5.Tapu iptal ve tescil davası=
Sonuç ve istem: "...bilirkişi incelemesi sonucunda B Blok 1. kat Doğu dairenin müvekkil tarafından kullanıldığının tespiti ile müvekkilin hissesine düşecek arsa payının yüklenici/arsa sahibi adına olan tapusunun iptaliyle müvekkil adına tesciline..."

Alıntı: 2)İkinci sorunsa daha önemli: Tapuda, müteahhittin davaya konu olacak dairenin bulunduğu inşaattan kaynaklanmayan, kamu alacağı olmayan ve müvekkilin zilyetliği teslim aldığı 2004 tarihinden sonraki tarihleri (2010, 2011) taşıyan 3. şahısların hacizleri mevcut.

6.Taşınmazdaki 3.şahıs hacizleri=
6.1.Hacizlerin dayanağı
6.2.Muvazaa ?
6.3.Alacaklı-Borçlu ilişkisi?

Alıntı: Yargıtay 14. HD'nin 1997/8619-9292, 18.12.1997 tarihli kararına göre hacizlerden arındırılma talebini de içeren böyle bir tapu iptali ve tescil davasında lehine haciz bulunan 3.şahısları da davalı olarak gösterip bu alacak miktarlarına göre de harç ödeyip davayı öyle açmam gerekiyor...

6.4.Ya haciz sahiplerine de ayrıca dava açılacak
6.5.Veya haciz sahiplerini de davalı olarak gösterip harçları da ödeyip hem taşınmaz hem de hacizler hakkında dava açmak (YİBGK.E.1987/2,K.1988/2,T.30.9.1988;14. HD'nin 1997/8619-9292,18.12.1997).

7.14. HD'nin 1997/8619-9292, 18.12.1997 tarihli kararı:
...satış vaadi sözleşmesi uyarınca taşınmazın üzerindeki hacizlerden arındırılarak adına tapuya tescili...hakkındadır. Olayda "satış vaadi sözleşmesi yok!"

Alıntı: ...sadece tapu iptali tescil davası açıp hacizli olarak hisseye düşen arsa payı devrini alıp hacizlerin düşmesini şansa mı bıraksam diye düşünüyorum.

8.Şansa bırakmak...

Mola...

Alıntı: ...Araştırdıkça kafamın karıştığı, içinden çıkamaz bir duruma geldiğim davamla ilgili olarak görüş ve bilgilerinizi...

Sayın meslektaşım,

Çalışıp araştırdığınız bir konuyu samimi duygularınızla bizlerle paylaştığınız için teşekkürler...

"Kafanız" karışmasın..! "İçinden çıkamaz duruma" geldiğinizi düşünerek kendinize haksızlık etmeyiniz

1."Dava açılırken kazanılır veya kaybedilir"
2.Her davada bir kuşku/acaba..vardır.Hüküm öncesinde de,sonrasında da...

Olayımıza dönersek:

I.Taraflar:
1) A = Müvekkil (Haricen taşınmaz satın alan)
2) B = Taşınmazın satıcısı (Arsa sahibi ve yüklenici)
3) C = Hâlen (B) adına kayıtlı bu taşınmaz üzerine haciz koymuş olan (B)'nin alacaklıları(3.kişi/ler).

II.Olay:
1.2001 yılında haricen satın alınmış olan taşınmaz,
satıcı (B)nin iflası nedeniyle...(İflas sonucu?).

2.İnşaatın müvekkil (A) tarafından tamamlanmasıyla oturulur hale getirilmiş ve 2004 yılında müvekkil (A)dairesine yerleşmiş (Taşınmazın teslimi-Ziyet !)

III.Talep:
İnşaat halinde iken (B)'den haricen satın alınmış olan ve tapuda hâlen "arsa" olarak görünen ve 2004 yılından beri müvekkilin kullanımında bulunan taşınmazın müvekkil (A)adına, 3.şahıs (C)'nin hacizlerinden arındırılarak tapuya tescili...

IV.Hukuk:
1.TMK.m.706/1.- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

2.Ancak olayda; "...Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde;" TMK.m.2 "tescil davasının" kabul edilmesi,YİBGK.E.1987/2,K.1988/2,30.9.1988 tarihli kararı gereğidir.

3.Soru: 2004 - 2011 arasında müvekkil (A) hakkını aramak için ne yapmış ?

4.Dava:
YİBGK.kararı kapsamında açılması düşünülen davadaki

Talepler:
4.1.Taşınmazın müvekkil (A)'nın hissesine düşecek bölümünün müvekkil adına tescili,
4.2.Kat irtifakı / mülkiyeti,
4.3.Hacizlerden arındırılması
4.4.Müvekkil (B)'nin inşaatı tamamlamak için yaptığı masraflar
4.5.İ.tedbir

Davalılar:
4.6.Satıcı (B)
4.7.Üçüncü şahıs alacaklılar (C)

Kanıt:
1.Alım-satım bedeli...
2.İnşaat giderleri...
3.

Denklem:

Mola...

Ortada şeklen geçersiz bir sözleşme olduğundan( diğer bir ifade ile yasanın aradığı şekilde ortada bir devir sözleşmesi olmadığından ) açmayı düşündüğünüz davanın reddedileceği kanaatindeyim. Bu durumda ancak taşınmazın kullanılabilir hale getirilmesi için yapılan masrafların müteahhit şirketten sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca talep edilebileceği düşüncesindeyım.

Yine taşınmaz üzerinde bulunan hacizlerin kaldırılması istemi ile haczi tesis edenler aleyhine ikame edeceğiniz davanızın yukarıda ki gerekçeler sebebiyle reddedileceği kanaatindeyim. Saygılarımla!