kira tespiti mi yoksa kira uyarlaması davası mı?

müvekkil ile kiracı arasında 3 senedir bir kira ilişkisi bulumaktadır. ancak kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuştur ve kira bedeli olarak 3 seneden beri yıllık peşin 2000 ABD alınmaktadır. geçen 3 sene boyunca hiç bir arttırım yapılmamıştır ve müvekkil kiranın 10.000 YTL olması için kiracıya ihtar çekmiştir.Kira başlangıç tarihi de kesin olarak bilinmemektedir. Sormak istediğim yabancı para ile kararlaştırılan kira bedeli için uyarlama davasında türk parası talep edilebilirmi? Kira bedeli yabancı para olduğu için kira tespit davası açılamamakta diye biliyorum acaba uyarlama davası mı açılması gerekiyor veya farklı bir yola mı gitmek gerekiyor? Bu konuda görüşlerini ve düşüncelerini aktaran meslektaşlarıma şimdiden teşekkür ederim. Bu konuda içtihat varsa ve eklerseniz sevinirim.

Sayın meslektaşım, anlattığınız kadarıyla bu somut olayda uyarlama koşulları oluşmamıştır. Zira uyarlamanın en önemli koşullarından uzun süreli kira ilişkisi, edimin ifasının katlanılmayacak kadar ağırlaşması ve olağanüstü gelişmeler vb. şartların hiçbiri olayınızda oluşmamıştır. Bu nedenle bu olayda kira tespit davası açılmalıdır. Kiranın döviz olarak ödenmesi YTL üzerinden tespit istemenize engel teşkil etmez. Nitekim mahkemeler döviz cinsinden artışa karar veremeyeceğinden zaten YTL üzerinden istemek zorundasınız. Fakat olayınızda yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadığı için bunun zorluğunu yaşayacaksınız. Ama bu zorluğu da aşacağınıza inanıyorum. Tavsiyem, tespitini istediğiniz dönemden önce ihtarname ile ödenen aylık kira miktarının çevre koşulları, hak ve nesafet kuralları gereğince düşük kaldığını ihtar ederek, yeni dönemde ödenecek aylık kira miktarını YTL olarak istemelisiniz. Bu ihtar sözlü kira sözleşmenizdeki artış maddesi yerine geçer. Daha sonra tespitini istediğiniz dönem içerisinde dava açıp yeni dönem kirasını YTL üzerinden istemelisiniz. Mahkeme bu durumda YTL üzerinden yeni dönem kirasını tespit eder. Bu konuda Yargıtay uygulamasına konu olmuş kararlar mevcuttur, ancak şuan gönderemiyorum ama araştırırsanız bulacağınızı tahmin ediyorum. saygılarımla,

Sayın KARATAŞ.Öncelikle cevabınız ve uğraşınız için teşekkür ederim ancak bildiğim kadarıyla( zaten aklımı karıştıran kısım) 6570 sayılı gayrimenkullerin kiralanması hakkındaki kanunun geçici 7. md.sine göre yabancı para üzerinden belirlenen kira paralarında kira artışı uygulanmaz diye bir hüküm var. uyarlama davası için uzun bir kira ilişkisinden bahsetmişsiniz. 3 sene, kira ilişkisi için yeterince uzun değilmi? Ayrıca müvekkilin kiracıya gönderdiği ihtarda sadece istenen kira bedeli ve ihtara cevap verilmediği hususundaki tahliye ihtarı yer almakta. Ayrıca 2000 ABD geçmiş yıllar için belirlenen yıllık kira bedeli. Şimdi istenen ise 10.000 YTL. Edim diğer taraf için katlanılmaz bir hal almamış mı? Başka bir sorum da Kira tespiti ile kira arttırım davası aynı davamı? Birde kiracı yeni dönem yıllık kira parasını ödememiştir. Ödediği ve müvekkil kabul ettiğin takdirde bu tespit davası açısından sorun teşkil edermi?
teşekkür ederim.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Tarih: 1.10.1997 Esas: 1997/3-512 Karar: 1997/750

Kira Tespit Davası - Kira Parasının Türk Lirası Olarak Tespiti


Özet:Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira parası yabancı para üzerinden kararlaştırılmıştır. Uzayan birinci dönem kira parasının ne miktar döviz üzerinden ödeneceği hükme bağlanmıştır. Tespiti istenen kira bedeli ikinci döneme ilişkin bulunduğundan kira parasının Türk lirası üzerinden tespit edilmesi doğrudur. Ancak uzayan birinci yıl için kararlaştırılan döviz bedelinin altında kira bedeline hükmedilmesi hatalıdır.

- 6570 sayılı GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUN m.11

Taraflar arasındaki "kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 1. Sulh Hukuk Mahkemesi`nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 19.6.1996 tarih ve 1995/1034, 1996/525 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi`nin 27.1.1997 tarih ve 1996/10827, 1997/741 sayılı ilamı ile; (... Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira parası 1.9.1993 tarihinde 500 Amerikan Doları olarak kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 8. maddesinde 1.9.1994 tarihinde başlayan dönemde 550 Amerikan Doları olarak ödeneceği hükmü yer almaktadır.
Mahkemece kira sözleşmesinin yapıldığı 1.9.1993 tarihindeki 500 Dolar`ın Türk Lirası karşılığı bulunup % 65 oranında iki yıl süre ile artırılarak yeni dönem kira parası tespit edilmiştir. Tespiti istenen 1.9.1995 tarihinde başlayan dönemde talep de edildiği üzere kira parasının Türk Lirası olarak tespitinde bir isabetsizlik bulunmamakta ise de, sözleşmede kararlaştırılan 550 Amerikan Doları`nın Türk Lirası karşılığının altında bir kira parasına hükmedilmesi doğru değildir. Yukarıda açıklanan yönler ve davadaki talep dikkate alınarak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacı vekili.
Hukuk Genel Kurulu Kararı
Hukuk Genel Kurulu`nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulu`nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usûl ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK`nin 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 1.10.1997 tarihinde oybirliği ile karar verildi.



YARGITAY 3.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 6.10.2003 Esas: 2003/12121 Karar: 2003/11720

Sözleşmeyi Takip Eden Üç Yıldan Sonra Kira Parası Hak ve Nesafete Göre Belirlenmelidir


Özet:Dava, kira tespiti talebine ilişkindir. Tespit istenen dönem 4. kira dönemidir. Sözleşmeyi takip eden üç yıldan sonra kira parasının hak ve nesafete göre belirlenmesi gerekir. Bu durum karşısında mahkemece yapılacak iş, kiralananın boş olarak getirebileceği kira parasını tespit edip, davalının eski kiracılığı dikate alınmak suretiyle makul indirim yapılmak suretiyle kira parasını tespit etmekten ibarettir.

Dava dilekçesinde mahkemece kira parasının yıllık tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile yıllık 3.300.000.000 Lira olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm taraflar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay Kararı
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davacı (kiracı) 2001 yılı kirasının 1.100.000.000 Lira olmasına rağmen davalı kiralayan tarafından 2002 yılı kira bedeli olarak yıllık 4.400.000.000 TL talep edildiğini bu bedelin çok yüksek olduğundan ötürü kiranın mahkemece tespitine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, davacı önceki dönem kirasının 1.100.000.000 Lira olduğunu ispatlayamadığından davalı tarafından 2001 yılı kirası olarak belirtilen 2.000.000.000 Lira esas alınmak ve bu bedele endeks uygulamak suretiyle yıllık kira bedeli 3.300.000.000 Lira olarak saptanmış olup hükmü taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında kira sözleşmesinin 1.1.1998 tarihinde düzenlendiği yıllık kiranın 300.000.000 Lira olarak kararlaştırıldığı ve özel şartlar kısmında artış şartının olduğu çekişmesizdir.
Dava konusu yer sinema olarak kiralanmıştır. Hükme dayanak yapılan 6.3.2003 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın sahip olduğu özellikler göz önünde bulundurulduğunda, kira bedelinin tespitinde dayanak olacak uygun emsal bulunamadığı, olağan rayici belirlemenin zor olacağı görüşüyle 2001 yılı kira bedeli davacı kiracının dediği gibi 1.100.000.000 Lira ise endeks uygulamak suretiyle 1.815.000.000 Lira şayet davalı kiralayanın beyan ettiği gibi 2.000.000.000 Lira ise endeks uygulamak suretiyle 3.300.000.000 TL olduğu kanaatiyle ile görüş bildirilmiştir.
Oysa ki taraflar arasındaki kira ilişkisi 1.1.1998 tarihinde başladığına göre talep ve dava edilen 2002 dönemi sözleşmeyi takip eden 4. dönem olmaktadır. Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre sözleşmeyi takip eden 3 yıldan sonra kira parasının hak ve nesafete göre belirlenmesi gerekmektedir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; mahallinde yeniden keşif yapmak suretiyle kiralananın boş olarak getirebileceği kira parasını tespit edip, kiracının eski kiracılığı da dikkate alınmak suretiyle makul bir indirim yapmak suretiyle kira parasını tespit etmekten ibarettir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK`nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine 6.10.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

3 yıllık kira ilişkisi uyarlama açısından uzun bir süre sayılmaz. Yargıtay döviz üzerinden sözleşilen kira sözleşmelerinde YTL üzerinden tespit talep edebileceğini kabul etmektedir. Keza 2.000,00.USD ile 10.000,00.YTL arasında aşırı nispetsizlik konusunda yanlış pencereden bakıp, hatalı değerlendiriyorsunuz. Yine sorularınıza cevap olması açısından açıklamalarımıza devam edersek kira tespiti ile kira artışı aynı şeyi ifade eder, ancak hukuk literatüründe kira tespiti denilmektedir. Ödenmeyen kira dönemine ilişkin kira bedelinin müvekkiliniz tarafından ihtirazi kayıt olmasa bile tahsil edilmesinin açacağınız kira tespit davasına menfi etkisi olmayacaktır. Ancak yeni kira dönemi başlamadan 15 gün öncesinden elinde olacak şekilde kira artış ihtarınızı tebliğ ettirmeniz son derece önemlidir. Neticede önceden artış ihtarı tebliğ ettirmeniz koşuluyla kira tespit davası açarak başarılı olacağınız düşüncesindeyim. Olayınızda uyarlama şartları bulunmamaktadır.

sayın avukat samsun ve avkarataş verdiğiniz bilgiler açısından teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan avkaratas Sayın meslektaşım, anlattığınız kadarıyla bu somut olayda uyarlama koşulları oluşmamıştır. Zira uyarlamanın en önemli koşullarından uzun süreli kira ilişkisi, edimin ifasının katlanılmayacak kadar ağırlaşması ve olağanüstü gelişmeler vb. şartların hiçbiri olayınızda oluşmamıştır. Bu nedenle bu olayda kira tespit davası açılmalıdır. Kiranın döviz olarak ödenmesi YTL üzerinden tespit istemenize engel teşkil etmez. Nitekim mahkemeler döviz cinsinden artışa karar veremeyeceğinden zaten YTL üzerinden istemek zorundasınız. Fakat olayınızda yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadığı için bunun zorluğunu yaşayacaksınız. Ama bu zorluğu da aşacağınıza inanıyorum. Tavsiyem, tespitini istediğiniz dönemden önce ihtarname ile ödenen aylık kira miktarının çevre koşulları, hak ve nesafet kuralları gereğince düşük kaldığını ihtar ederek, yeni dönemde ödenecek aylık kira miktarını YTL olarak istemelisiniz. Bu ihtar sözlü kira sözleşmenizdeki artış maddesi yerine geçer. Daha sonra tespitini istediğiniz dönem içerisinde dava açıp yeni dönem kirasını YTL üzerinden istemelisiniz. Mahkeme bu durumda YTL üzerinden yeni dönem kirasını tespit eder. Bu konuda Yargıtay uygulamasına konu olmuş kararlar mevcuttur, ancak şuan gönderemiyorum ama araştırırsanız bulacağınızı tahmin ediyorum. saygılarımla,

T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi
Esas: 2000/2648
Karar: 2000/2640
Karar Tarihi: 27.03.2000

“Şimdi bir sorunun daha açıklığa kavuşturulması gerekir: Acaba kısa süreli (örneğin bir yıl) kira sözleşmelerinde uyarlama davası açılabilir mi? Genelde sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi ve değişen hal ve şartlara uyarlanması daha çok ve önemli ölçüde kısa süreli sözleşmelerde değil ve fakat uzun ve de sürekli borç ilişkilerinde sözkonusu olabilir. Zira sözleşmenin kurulması sırasında kararlaştırılan edimler arasındaki dengenin kısa bir süre içinde aşırı ölçüde ve açık biçimde taraflardan biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulduğu olayların öngörülmediği veya beklenilmediği, ayrıca bunların işlem temelinin çökmesine neden olacak şekilde olağanüstü bir boyuta kavuştuğunun kabul edilmesi çok istisnai durumlar dışında mümkün değildir. Örneğin (savaş, ekonomik kriz, yüksek develüasyon, tabii afetler, hükümet kararlarında önemli değişiklikler gibi) önemli olağanüstü olaylar nedeni ile edimlerdeki değişmeler henüz ifa süresi tamamlanmamış kısa süreli kira sözleşmelerinde de Hakimin sözleşmeye müdahale etmesine neden olabilir.

Bunun dışında kısa süreli bir sözleşmenin koşulları borçlu için ağırlaşmış olsa bile (sözleşmeye bağlılık) ilkesi içinde borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. O halde denilebilir ki, uyarlamanın gerektirdiği olağanüstü koşullar nedeni ile edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde (kiracı) davacı aleyhine değiştiğinin kanıtlandığı takdirde işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmü için uyarlama gerçekleştirilebilir.”