6 Aylık Dönem İçin Kira Artışı

Merhaba Meslektaşlarım,

Elimde 5 yıllık kira sözleşmesi bulunmakta olup ilk kira artışı, sözleşmenin başladığı tarihten itibaren 6 ay sonrası şeklinde kararlaştırılmıştır. Bu hüküm geçerli midir?

Misal:

Kira başlangıç tarihi: 01.01.2021
İlk Kira artış: 01.07.2021

Davada şansınızı deneyip mahkemede bu hususu tartışmadan kesin bir yanıt bulmanız kolay olmayabilir.

Bence 30 günlük icra takibi yapın, 30 gün içinde ödemezse veya itiraz ederse 31. gün İcra mahkemesinden tahliye isteyin. Kaybederseniz karşı vekalet ücreti ödersiniz. Kazanırsanız tahliye çıkar. Kiracı açısından alması çok büyük bir risk.

Bence 6 ay sonrası için artış şartı geçerlidir. Artış yapılmasına karar verilen aydan geriye dönük son 6 ayın TÜFE ortalamasına göre artış oranı belirlenebilir. Ancak kalan 2,5 yıl için ne şekilde artış yapılacaktır?

Tam sınavlık soru. Sözleşme maddesinin geçersiz olacağı kanaatindeyim. TBK m.344:

Alıntı: MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Kanun koyucu kira artışının zamanına ilişkin açık bir düzenleme yapmamış ama "yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları" demek suretiyle, kira artışının yenilenen dönemde gündeme gelebileceğini belirtmiş. Dolayısıyla, "Yenilenen dönemden önce zaten artış yapamazsınız, onu düzenlemeye bile gerek görmüyorum. Aranızda anlaşırsanız, o beni ilgilendirmez ama anlaşmanız şart." diyerek kiracıyı korumuştur. Bu anlaşmanın da kira sözleşmesinin imzalandığı zamanda değil, kiralananda oturulurken yapılması gerekecektir. Tahliye taahhüdünde olduğu gibi. Aksi halde sözleşmelerde, "her ay kira artışı yapılır" gibi maddeleri sıklıkla görürdük.

Dolayısıyla, 6 aydan sonra gündeme gelen ve kira bedeline ek olarak istenen kısım(artış miktarı), TBK m.346 kapsamında değerlendirilecek ve sözleşme maddesi geçersiz sayılacaktır.

Alıntı: MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.

Alıntı: Yazan Admin Davada şansınızı deneyip mahkemede bu hususu tartışmadan kesin bir yanıt bulmanız kolay olmayabilir. Bence 30 günlük icra takibi yapın, 30 gün içinde ödemezse veya itiraz ederse 31. gün İcra mahkemesinden tahliye isteyin. Kaybederseniz karşı vekalet ücreti ödersiniz. Kazanırsanız tahliye çıkar. Kiracı açısından alması çok büyük bir risk.

Kiracı tarafındayız üstadım. Olası bir örnek 13 takibinde, hesaplamayı ne şekilde yapmanın uygun olacağını kestirmeye çalışıyorum.

Alıntı: Yazan Avukat Kaya Bence 6 ay sonrası için artış şartı geçerlidir. Artış yapılmasına karar verilen aydan geriye dönük son 6 ayın TÜFE ortalamasına göre artış oranı belirlenebilir. Ancak kalan 2,5 yıl için ne şekilde artış yapılacaktır?

Cevabınız için teşekkürler üstat. Ben de meslektaşım Av. Erdem Akçay gibi md.344'e aykırılık teşkil ettiği kanaatindeyim. Sözleşmedeki bu özel düzenleme, kanunun amir hükmüne aykırılık teşkil eder diye düşünüyorum. Kira hukuku yeterince yorucu değil gibi özellikle meslektaşlar düzenledikleri sözleşmeler ile daha yorucu hale getiriyorlar.

Alıntı: Yazan Av. Erdem Akçay Tam sınavlık soru. Sözleşme maddesinin geçersiz olacağı kanaatindeyim. TBK m.344: Kanun koyucu kira artışının zamanına ilişkin açık bir düzenleme yapmamış ama "yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları" demek suretiyle, kira artışının yenilenen dönemde gündeme gelebileceğini belirtmiş. Dolayısıyla, "Yenilenen dönemden önce zaten artış yapamazsınız, onu düzenlemeye bile gerek görmüyorum. Aranızda anlaşırsanız, o beni ilgilendirmez ama anlaşmanız şart." diyerek kiracıyı korumuştur. Bu anlaşmanın da kira sözleşmesinin imzalandığı zamanda değil, kiralananda oturulurken yapılması gerekecektir. Tahliye taahhüdünde olduğu gibi. Aksi halde sözleşmelerde, "her ay kira artışı yapılır" gibi maddeleri sıklıkla görürdük. Dolayısıyla, 6 aydan sonra gündeme gelen ve kira bedeline ek olarak istenen kısım(artış miktarı), TBK m.346 kapsamında değerlendirilecek ve sözleşme maddesi geçersiz sayılacaktır.

Cevabınız için teşekkürler üstadım. Bu durumda, olası bir örnek 13 takibine itiraz etmek en mantıklısı gibi. Sözleşmedeki hükmün geçersizliği ile kiraya verenin kira tespit davası açma dışında bir seçeceği yok şeklinde yorumladım.

Alıntı: Yazan dejure Cevabınız için teşekkürler üstadım. Bu durumda, olası bir örnek 13 takibine itiraz etmek en mantıklısı gibi. Sözleşmedeki hükmün geçersizliği ile kiraya verenin kira tespit davası açma dışında bir seçeceği yok şeklinde yorumladım.

Kiracı tarafıysanız ben size bu yolu önermem. Örnek 13'e itiraz ederseniz, karşı taraf 30 gün bekleyip İcra Mahkemesinde tahliye davası açacak. İcra Mahkemeleri sınırlı yetkilidir, o davada çok ayrıntılı inceleme yapmayacaklar. Kazanırsanız sadece vekaleti ücreti kaybedecekler, kaybederseniz tahliye kararı çıkacak.


Ben sizin yerinizde olsam, ihtirazi kayıtla 30 gün içinde tüm borcu icra dosyasına yatırır, sonra genel mahkemede menfi tespit/istirdat davası açardım. O davayı kaybederseniz tahliye riskine girmemiş olursunuz.

Sayın Admin çok önemli bir noktaya değinmiş. İcra Hukuk Mahkemesi sözleşmedeki metne bakıp karar veriyor. Sözleşme metninin kanuna uygun olup olmadığına bakmıyor. Borç ödenmemiş deyip tahliye kararı verir.

Maddenin kanuna uygun olup olmadığını, belirtilen menfi tespit/istirdat davasında Sulh Hukuk Mahkemesi inceleyecek.

Ben de bir soru sorayım:

İHM'nin verdiği tahliye kararı istinaf edildiğinde, teminat yatırılırsa tahliye BAM kararına kadar duruyor. Bu sırada ya da tahliye kararı onandıktan sonra menfi tespit davası kiracı için olumlu sonuçlansa, İHM'nin verdiği tahliye kararı kalkar mı? Kiracı kiralanana döner mi? Yoksa "geçmiş olsun" mu denir?

Alıntı: Yazan Admin Kiracı tarafıysanız ben size bu yolu önermem. Örnek 13'e itiraz ederseniz, karşı taraf 30 gün bekleyip İcra Mahkemesinde tahliye davası açacak. İcra Mahkemeleri sınırlı yetkilidir, o davada çok ayrıntılı inceleme yapmayacaklar. Kazanırsanız sadece vekaleti ücreti kaybedecekler, kaybederseniz tahliye kararı çıkacak. Ben sizin yerinizde olsam, ihtirazi kayıtla 30 gün içinde tüm borcu icra dosyasına yatırır, sonra genel mahkemede menfi tespit/istirdat davası açardım. O davayı kaybederseniz tahliye riskine girmemiş olursunuz.

Dediğiniz yol aklıma gelmemişti üstadım. Çok daha mantıklı. Değerli vaktinizi ayırdığınız için çok teşekkür ediyorum, sağolun.