Sayın meslektaşım terditli dava açabilirsiniz üçüncüşahsa da davayı yöltebilirsiniz 3 kişinin iyi niyeti dava dosyasında araştırılacaktır.
aşağıda aktardığımyargıtay kararı umarım size yardımcı olur

Daire:8
Tarih:2008
Esas No:2008/5268
Karar No:2008/5960
Kaynak:Şahsi Arşiv
İlgili Maddeler:BK 125. TMK 713/2 Kad. K. 13/B-b
İlgili Kavramlar:HARİCİ SATIŞ, BEDEL İADESİ, ZAMANAŞIMI </B>
M... S... ile Ş... S... aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının reddine dair Göksün Sulh Hukuk Hâkimliğinden verilen 18.07.2008 gün ve 131/228 sayılı hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla, dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili,vekil edeninin kardeşi olan davalının 1399 parseldeki hissesini 1993-1995 yıllarında haricen satın ve devraldığını ancak davalının geçen süre zarfında ferağ işlemini yapmadığı gibi taşınmazı da teslim etmediğini ileri sürerek 1399 parselde davalı adına kayıtlı 7500/16900 hissenin iptali ile vekil edeni adına tapuya tesciline veya davacının ödemiş olduğu koyun ve yünün bugünkü değeri olan toplam 6300,00 YTL bedelin dava tarihinden itibaren geriye doğru işleyecek 5 yıllık yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, böyle bir satış olmamakla birlikte zamanaşımı süresinin dolduğunu ve dava konusu taşınmazı bugüne kadar davalının ektiğini açıklayarak davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının tapulu taşınmazların harici satışı geçersiz olduğundan, alacak davasının ise zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, tapulu taşınmazın harici satın almaya dayalı olarak iptal ve tesciline, olmadığı takdirde geçersiz sözleşmeye dayalı olarak bedelin tahsiline karar verilmesi isteğine ilişkindir.
Uyuşmazlık konusu 1399 nolu parselin esası olan tapulamanın 816 sayılı parseli, senetsizden Şakir Soylu’nun ceddinden intikalen ve taksimen gelen taşınmazın 20 yılı aşkın zamandan beri zilyetliğinde olduğu belirtilerek Şakir Soylu adına 06.05.1974 tarihinde yapılan tapulama çalışmaları sırasında tespit edilmiş, tutanağın 26.02.1979 tarihinde kesinleşmesiyle tapuya tescil edilmiş, 28.04.1981 tarihinde de ifraz görmesi üzerine 1399 parsel oluşmuştur.1399 parselde davalı Şakir Soylu’nun hissesi 7500/16900 hissedir. Açıklandığı biçimde, harici satışın yapıldığı tarihte taşınmaz tapulu bir yerdir. Kanunun açıkça izin verdiği istisnai haller dışında (TMK.nun 713/2, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b) kural olarak tapulu taşınmazların satış ve devirleri TMK.nun 706, Borçlar Kanununun 213, Tapu Kanununun 26, Noterlik Kanununun 60/3 ve 89.maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuki sonuç doğurmazlar. Yapılan bu tür satışlar mutlak butlanla batıl (yok hükmünde) sayılmaktadır. Davacının tapulu taşınmazı haricen satın aldığı anlaşılmıştır. Az önce açıklandığı gibi, yapılan bu satış taşınmazın tapulu olması nedeniyle mutlak butlanla batıl olup, geçerli hiçbir hukuki sonuç doğuramayacağından davacı vekilinin tapu iptali ve tescil isteğinin reddine yönelik temyiz itirazları bu bakımlardan yerinde bulunmadığından reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan bu bölüme ilişkin hüküm fıkrasının ONANMASINA,
Davacı vekilinin geçersiz satış sözleşmesine konu olan bedelin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince; davacı taraf satış sözleşmesi gereği verilen 30 koyun ve 50 kilo yün bedelinin bugünkü değeri olan 6300,00YTL satış bedelini geriye doğru 5 yıllık faizi ile birlikte talep etmiştir.
20.07.1940 tarih 1939/2 esas ve 1940/77 karar sayılı Yargıtay İçtihadları Birleştirme Kararına göre; “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz. Verdiği bedel, kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir”. Şu halde, anılan Yargıtay İçtihadları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir. Davacı; TMK.nun 995.maddesi uyarınca satış bedeli ödeninceye kadar hapis hakkına sahip olup, bu satış bedeli ödeninceye kadar aynı zamanda taşınmazdan yararlanabilir.
Yine, 07.06.1939 tarih 1936/31 esas ve 1939/47 karar sayılı Yargıtay İçtihadları Birleştirme Kararında da, “Taşınmazın haricen satışına ve satışı vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde feragın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanununun 125.maddesine göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır. Somut olayda, toplanan deliller karşısında taraflar arasında harici satışın yapıldığı ispatlandığına göre davacının satış bedelini isteme hakkının doğduğunun kabulü gerekir.
Ancak satış bedelinin hangi miktar olduğu konusunda tanık beyanlarında bir netlik yoktur. Tüm bu somut ve hukuki olgular karşısında tahsili gereken satış bedelinin tesbiti yönünden tanıkların etraflıca beyanlarının alınması, satış bedeli belirlendikten sonra denkleştirici adalet kuralı gereğince uyarlamasının yapılması, dava tarihine kadar ulaştığı gerçek (reel) değerinin (miktarının) uzman bilirkişi veya bilirkişilerce belirlenmesine çalışılması, ondan sonra toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre, bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle satış bedeline ilişkin davanın da reddine karar verilmiş bulunması yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadları Birleştirme Kararlarına ve açıklanan ilkelere aykırı bulunmaktadır.
Davacı vekilinin satış bedeline ilişkin davanın reddine yönelik temyiz itirazları bu bakımdan yerinde olduğundan kabulü ile yerel mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle ve sadece satış bedeliyle ilgili hüküm fıkrasının BOZULMASINA, 492 sayılı Harçlar Kanununun (1) sayılı Tarifesinin A) Mahkeme Harçları bölümünün sonuna (IV) nolu bölüm eklenmesine ilişkin 5766 sayılı Kanunun 11.maddesi 06.06.2008 tarihinde yürürlüğe girmiş olmakla anılan bölümde belirtilen “60 YTL” temyiz başvuru harcının temyiz edenden alınarak Hazineye irad kaydına ve aşağıda dökümü yazılı 14,00 YTL peşin harcın onama harcına mahsubuna 25.11.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.M... S... ile Ş... S... aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının reddine dair Göksün Sulh Hukuk Hâkimliğinden verilen 18.07.2008 gün ve 131/228 sayılı hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla, dosya incelendi, gereği düşünüldü: KARAR Davacı vekili,vekil edeninin kardeşi olan davalının 1399 parseldeki hissesini 1993-1995 yıllarında haricen satın ve devraldığını ancak davalının geçen süre zarfında ferağ işlemini yapmadığı gibi taşınmazı da teslim etmediğini ileri sürerek 1399 parselde davalı adına kayıtlı 7500/16900 hissenin iptali ile vekil edeni adına tapuya tesciline veya davacının ödemiş olduğu koyun ve yünün bugünkü değeri olan toplam 6300,00 YTL bedelin dava tarihinden itibaren geriye doğru işleyecek 5 yıllık yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, böyle bir satış olmamakla birlikte zamanaşımı süresinin dolduğunu ve dava konusu taşınmazı bugüne kadar davalının ektiğini açıklayarak davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının tapulu taşınmazların harici satışı geçersiz olduğundan, alacak davasının ise zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi üzerine; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, tapulu taşınmazın harici satın almaya dayalı olarak iptal ve tesciline, olmadığı takdirde geçersiz sözleşmeye dayalı olarak bedelin tahsiline karar verilmesi isteğine ilişkindir. Uyuşmazlık konusu 1399 nolu parselin esası olan tapulamanın 816 sayılı parseli, senetsizden Şakir Soylu’nun ceddinden intikalen ve taksimen gelen taşınmazın 20 yılı aşkın zamandan beri zilyetliğinde olduğu belirtilerek Şakir Soylu adına 06.05.1974 tarihinde yapılan tapulama çalışmaları sırasında tespit edilmiş, tutanağın 26.02.1979 tarihinde kesinleşmesiyle tapuya tescil edilmiş, 28.04.1981 tarihinde de ifraz görmesi üzerine 1399 parsel oluşmuştur.1399 parselde davalı Şakir Soylu’nun hissesi 7500/16900 hissedir. Açıklandığı biçimde, harici satışın yapıldığı tarihte taşınmaz tapulu bir yerdir. Kanunun açıkça izin verdiği istisnai haller dışında (TMK.nun 713/2, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b) kural olarak tapulu taşınmazların satış ve devirleri TMK.nun 706, Borçlar Kanununun 213, Tapu Kanununun 26, Noterlik Kanununun 60/3 ve 89.maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuki sonuç doğurmazlar. Yapılan bu tür satışlar mutlak butlanla batıl (yok hükmünde) sayılmaktadır. Davacının tapulu taşınmazı haricen satın aldığı anlaşılmıştır. Az önce açıklandığı gibi, yapılan bu satış taşınmazın tapulu olması nedeniyle mutlak butlanla batıl olup, geçerli hiçbir hukuki sonuç doğuramayacağından davacı vekilinin tapu iptali ve tescil isteğinin reddine yönelik temyiz itirazları bu bakımlardan yerinde bulunmadığından reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan bu bölüme ilişkin hüküm fıkrasının ONANMASINA, Davacı vekilinin geçersiz satış sözleşmesine konu olan bedelin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince; davacı taraf satış sözleşmesi gereği verilen 30 koyun ve 50 kilo yün bedelinin bugünkü değeri olan 6300,00YTL satış bedelini geriye doğru 5 yıllık faizi ile birlikte talep etmiştir. 20.07.1940 tarih 1939/2 esas ve 1940/77 karar sayılı Yargıtay İçtihadları Birleştirme Kararına göre; “Haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz. Verdiği bedel, kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir”. Şu halde, anılan Yargıtay İçtihadları Birleştirme Kararına göre geçersiz sözleşmelerde, akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir. Davacı; TMK.nun 995.maddesi uyarınca satış bedeli ödeninceye kadar hapis hakkına sahip olup, bu satış bedeli ödeninceye kadar aynı zamanda taşınmazdan yararlanabilir. Yine, 07.06.1939 tarih 1936/31 esas ve 1939/47 karar sayılı Yargıtay İçtihadları Birleştirme Kararında da, “Taşınmazın haricen satışına ve satışı vaadine ilişkin muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde feragın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanununun 125.maddesine göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır. Somut olayda, toplanan deliller karşısında taraflar arasında harici satışın yapıldığı ispatlandığına göre davacının satış bedelini isteme hakkının doğduğunun kabulü gerekir. Ancak satış bedelinin hangi miktar olduğu konusunda tanık beyanlarında bir netlik yoktur. Tüm bu somut ve hukuki olgular karşısında tahsili gereken satış bedelinin tesbiti yönünden tanıkların etraflıca beyanlarının alınması, satış bedeli belirlendikten sonra denkleştirici adalet kuralı gereğince uyarlamasının yapılması, dava tarihine kadar ulaştığı gerçek (reel) değerinin (miktarının) uzman bilirkişi veya bilirkişilerce belirlenmesine çalışılması, ondan sonra toplanacak tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre, bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle satış bedeline ilişkin davanın da reddine karar verilmiş bulunması yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadları Birleştirme Kararlarına ve açıklanan ilkelere aykırı bulunmaktadır. Davacı vekilinin satış bedeline ilişkin davanın reddine yönelik temyiz itirazları bu bakımdan yerinde olduğundan kabulü ile yerel mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle ve sadece satış bedeliyle ilgili hüküm fıkrasının BOZULMASINA, 492 sayılı Harçlar Kanununun (1) sayılı Tarifesinin A) Mahkeme Harçları bölümünün sonuna (IV) nolu bölüm eklenmesine ilişkin 5766 sayılı Kanunun 11.maddesi 06.06.2008 tarihinde yürürlüğe girmiş olmakla anılan bölümde belirtilen “60 YTL” temyiz başvuru harcının temyiz edenden alınarak Hazineye irad kaydına ve aşağıda dökümü yazılı 14,00 YTL peşin harcın onama harcına mahsubuna 25.11.2008 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.