Genel olarak Sayın Av. Şenel Deligöz'ün paylaşmış olduğu değerli bilgilere katılıyorum. Ancak burada yorum yapan bizlerin elimizde sözleşmenin tamamı olmadığı için bazı noktalara dikkat çekmekte fayda var.
En başta sözleşmede ihtar ile ek süre verileceğine dair bir hüküm var ise buna dikkat edilmelidir:

T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/419
K. 2011/1495
T. 14.3.2011
• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE CEZAİ ŞART TALEBİ ( Gereken İşlemlerin Tamamlandığı Tarihe Ruhsat Alınması İçin Gereken Makul Süre de Eklendiğinde Davanın Erken Açıldığı - İdari İşlemler Nedeniyle Müteahhidin Haklı Sebebi Bulunmakta Olup Temerrüde Düşmediği )
• MÜTEAHHİDİN HAKLI SEBEBİ BULUNMASI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Cezai Şartın Tahsili Talebi/Davanın Erken Açıldığı - İdari İşlemler Nedeniyle Müteahhidin Temerrüde Düşmeyeceği/Davanın Reddedileceği )
3194/m.18
ÖZET : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şartın tahsiline ilişkindir. Gereken işlemlerin tamamlandığı tarihe ruhsat alınması için gereken makul süre de eklendiğinde davanın erken açıldığı ortadadır. Sözleşmede müteahhidin haklı bir sebep olmaksızın işe başlamaması halinde arsa sahibi tarafından kendisine süre tanınacağı kabul edilmiştir. Sürenin verildiği anlaşılmakta ise de idari işlemler sebebiyle müteahhidin haklı sebebi bulunmakta olup temerrüde düştüğü de kabul edilemez. Davanın reddi gerekir.

DAVA : Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Dava taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve cezai şartın tahsili talebine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Davacı arsa sahipleri dava dilekçelerinde dava tarihine kadar geçen süre içerisinde davalının inşaata başlamadığını iddia ederek sözleşmenin feshi ile sözleşmenin 6.7.3. maddesinde kararlaştırılan cezai şarttan kaynaklanan paylarına düşen 17.856,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.

Taraflar arasında düzenlenen 24.8.2006 tarihli sözleşmede 6.7.1.1. maddesinde inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 30 aylık sürede bitirilmesi kararlaştırılmıştır. Dosya içerisinde bulunan belgeler, idare Mahkemesi kararları ve bilirkişi raporunda açıklandığı üzere 3194 Sayılı Kanun'un 18. maddesi uygulaması, belediyenin imar durumunu onaylaması, ilave blok için gerekli izinlerin alınması işlemlerinin en son 3.1.2008 tarihinde tamamlandığı anlaşılmıştır. Bu tarihe ruhsat alınması için gereken makul sürenin de eklendiğinde davanın erken açıldığı ortadadır. Diğer taraftan sözleşmenin sürelerle ilgili 6.7.3.2. maddesinde müteahhidin "haklı bir sebep olmaksızın" işe başlamaması halinde arsa sahibi tarafından kendisine 30 günlük süre tanınacağı kabul edilmiştir. Davacı arsa sahiplerince çekilen 22.4.2008 tarihli ihtarda davalıyı 30 günlük sürenin verildiği anlaşılmakta ise de idari işlemler sebebiyle müteahhidin haklı sebebi bulunmakta olup temerrüde düştüğü de kabul edilemez. Bu sebeple davanın reddi gerekirken kabulü doğru olmamış, hükümün bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle hükümün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, fazla alınan temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz eden davalıya iadesine, 14.3.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.



Eski olmakla birlikte aşağıdaki kararı da önemli hususlara dikkat çekilmekte olduğundan dikkate değer buluyorum:

• Taraflar arasındaki sözleşmede davalının yapımını üstlendiği inşaatın süresi, temel üstü ruhsatının alındığı tarihten itibaren 36 aydır. Her ne kadar sözleşmede anılan ruhsatın… tarihine kadar alınması öngörülmüş ise de, bu tarihin temerrüt için yeterli bir sebep sayılması olanaksızdır. Çünkü inşaat ruhsatı imar mevzuatı gereğince idari işlem sonucuna bağlı olduğundan bunun belli bir süre içinde alınması zorunluluğu yükleniciye yükletilemez. Başka bir anlatımla, yapı izni alınması idari formaliteler ve imar mevzuatından kaynaklanan gecikmelere uğraması olanaklıdır. Bundan yüklenicinin sorumlu tutulması düşünülemez. Yapı izninin verilemeyeceğinin anlaşılması durumunda, imar mevzuatının emredici hükümleri ve kamu düzeni ile ilgisi nedeniyle yüklenici, inşaatı yapmaya zorlanamaz. Yapı izni alınması olanaklı olmakla birlikte yüklenicinin ihmalinden kaynaklanan bir gecikme söz konusu ise, yapı izninin objektif ölçüler içinde ne kadar zamanda alınabileceği bilirkişiler aracılığıyla saptanmalı, bu sürenin bitiminden sonra sözleşmenin öngördüğü… aylık inşaat süresine eğer varsa arsa sahiplerinin kusurlarından doğan gecikmeler de eklenmelidir (15. HD. 7.3.1989, 2231/1062).


Ağustos 2015 ile Belediyenin ruhsat işlemlerini askıya aldığını söylediğiniz Ocak 2016 döneminde yükleniciye bildirim yapma ve süre verme konusunda sözleşmede yer alan hükümleri tam olarak inceledikten sonra karar vermenizi öneririm. Çünkü, geçen bu sürede arsa sahibinin bildirimde bulunmamak veya süre vermemek gibi bir eksikliği varsa, sözleşmenin feshi için temerrüt hükümleri değil, imkansızlık hükümlerinin dikkate alınması gerekebilir.