Burada bahsettiğiniz harici düzenlene senet.Tapu malikinin kim olduğunu ve kadastro tarihlerini yazmamışsınız.Tapu maliki iyiniyetli 3.kişi ise muvazaalı satış durumu söz konusu değilse açamazsınız. Eğer taşınmaz ham toprak,taşlık vs gibiyse ve malik de hazine ise veya zilyetliği devreden yani haricen satan kişi ise kadastrodan itibaren 30 gün içinde kadastro mahkemesine itiraz edebilirsiniz. Tutanaklar kesinleşmiş ise 10 yıl içinde kadastrodan önceki belgeye dayanarak Asliye hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz.
T.C.
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/7447
K. 2013/283
T. 16.1.2013
TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ ( Davacının Zilyetlikle Mülk Edindiğini İddia Ettiği Taşınmazı Haricen Satın Aldığı/Sulu ya da Kuru Tarım Arazisi Olup Olmadığının Uzman Bilirkişi Aracılığı İle Tespit Edileceği – Öğretim Üyesi Seviyesindeki Bilirkişiler Tarafından Stereoskopik Çift Hava Fotoğraflarının Merciinden Getirtilip Stereoskop Aletiyle İnceleneceği )
HARİCEN DÜZENLENEN SENET İLE TAŞINMAZ ALIMI ( Zilyetlikle Mülk Edinme/Sulu ya da Kuru Tarım Arazisi Olup Olmadığının Uzman Bilirkişi Aracılığı İle Tespit Edileceği – Öğretim Üyesi Seviyesindeki Bilirkişiler Tarafından Stereoskopik Çift Hava Fotoğraflarının Merciinden Getirtilip Stereoskop Aletiyle İnceleme Yaptırılacağı )
BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ ( Davacının Zilyetlikle Mülk Edindiğini İddia Ettiği Taşınmazı Haricen Satın Aldığı/Sulu ya da Kuru Tarım Arazisi Olup Olmadığının Uzman Bilirkişi Aracılığı İle Tespit Edileceği – Öğretim Üyesi Seviyesindeki Bilirkişiler Tarafından Stereoskopik Çift Hava Fotoğraflarının Merciinden Getirtilip Stereoskop Aletiyle İnceleneceği )
TAŞINMAZIN NİTELİĞİNİN BELİRLENMESİ (Davacının Zilyetlikle Mülk Edindiğini İddia Ettiği Taşınmazı Haricen Satın Aldığı – Sulu ya da Kuru Tarım Arazisi Olup Olmadığının Uzman Bilirkişi Aracılığı İle Tespit Edileceği)
3402/m.14, 17
5403/m.3
ÖZET: Tapu iptali ve tescil davasında; davacı taşınmazların kadastro çalışmaları sırasında Hazine adına tespit ve tescil edildiğini, bu taşınmazların vekil edenine ait olduğunu açıklayarak sözü edilen tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Bilindiği üzere ve kural olarak, ham toprak niteliğindeki taşınmazların imar ve ihya işleminin tamamlanmış, tamamlandığı tarihten itibaren 20 yıllık sürenin davasız ve aralıksız tamamlanması gerekir. Öte yandan, davacı, nizalı yeri haricen düzenlenen senetle satın aldığına göre bayii ( satıcısı adına ) ve davacı adına zilyetlikten taşınmaz edinilip edinilmediğinin Tapu ve Kadastro Müdürlüğü ile o yerdeki Mahkemeler Yazı işleri Müdürlüğü’nden ayrı ayrı sorularak tevsik edilmesi zorunludur. Ayrıca, dava konusu taşınmazların 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre sulu yada kuru tarım arazisi olduğunun Uzman Bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi ve 3402 sayılı Yasa’nın 14. maddesindeki normların aşılmaması gerekir. Öte yandan infaza elverişli tapu Fen Memurunca düzenlenen ölçekli kroki ve raporun ilamın ekinde belirtilmesi zorunludur. Öğretim Üyesi seviyesinde ve öncelikle Ziraat Fakültesi Toprak Bölümünden bir Ziraat Mühendisi, bir Harita veya Kadastro Mühendisi ile bir Jeolog’dan oluşacak üç kişilik Uzman Bilirkişi Kurulu marifetiyle tespit tarihine göre 20 – 30 yıl öncesine ait ve iki ayrı tarihte çekilmiş stereoskopik çift hava fotoğraflarının merciinden getirtilip stereoskop aletiyle inceleme yaptırılarak taşınmazın niteliğinin ve kullanım süresinin ne zaman başlandığının belirlenmesine çalışılması gerekir.
DAVA: Y.G. ile Hazine aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair Ardahan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 19.04.2012 gün ve 271/246 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü:
KARAR: Davacı vekili, köyü, mevki ve sınırları ile niteliği yazılı olan taşınmazların kadastro çalışmaları sırasında 195 ada 1 ve 197 ada 37 parsel olarak Hazine adına tespit ve tescil edildiğini, bu taşınmazların vekil edenine ait olduğunu açıklayarak sözü edilen tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı Hazine, dava konusu yerlerin Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan olduğunu, kadastro tespitinin doğru yapıldığının zilyetlikle edinme koşullarının gerçekleşmediğini açıklayarak davanın reddine savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne, dava konusu 195 ada 1 nolu parselin 1824540/1932084 hissesine ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, 197 ada 37 nolu parselin 337043/3828944 hissesine ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, yargılama giderleri olan toplam 438,20 TL’nin ve 516,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Hüküm, süresi içerisinde Hazine vekili tarafından dilekçesinde yazılı nedenlerle temyiz edilmiştir. Davacı taraf Hazine’nin temyiz itirazlarının reddine karar verilmesine ilişkin dilekçesini sunmuştur.
Toplanan deliller, tüm dosya kapsamından; dava konusu 197 ada 37 parsele ilişkin kadastro tutanağı getirtilmiştir. Ham toprak niteliğiyle 38289,44 m2 olarak senetsizden 24.01.2007 tarihinde Hazine adına tespit görmüş ve itirazsız olarak 16.04.2007 tarihinde kesinleşmiştir. 195 ada 1 parselin kadastro tutanağı gelmiştir. 19320,84 m2 olarak, ham toprak niteliğiyle, senetsizden 24.01.2007 tarihinde Hazine adına tespit görmüş ve 15.04.2007 tarihinde kesinleşmiştir. Çap kayıtları halen Hazine uhtesindedir. Komşu parsellere ilişkin kadastro tutanakları ve tapu kayıtları dosya içerisindedir. 02.10.1989 tarihli haricen düzenlenen senet dosya arasına alınmıştır. Keşif yapılmıştır. Dinlenen Yerel Bilirkişi, dava konusu taşınmazların çayır olarak kullanıldığını söylemiştir. Davacı tanıkları da aynı mealde beyanda bulunmuşlardır. Keşifte görevlendirilen Ziraat Bilirkişi: 19.05.2011 havale tarihli raporunda; 195 ada 1 nolu parselin A harfiyle gösterilen kısmının tarım arazisi, B ve D harfleriyle gösterilen bölümünün çayır niteliğinde olduğunu, 197 ada 37 parselin içerisinde kalan E ve G harfleriyle gösterilen kısımların dere kenarına yakın ve taban suyu seviyesinin yüksek olması nedeniyle çayır niteliğinde olduğunu rapor etmiştir. Rapora ekli renkli fotoğrafları sunmuştur. Keşifte görevlendirilen Fen Elemanı 1/3000 ölçekli kroki ve raporunu ibraz etmiştir. Açıklanan olgular tarafların ve Mahkemenin bilgisi dahilindedir. Uyuşmazlık, kadastro çalışmaları sırasında “ham toprak” niteliğiyle tespit ve tescil edilen ve yapılan keşifte ziraatçi raporuyla bir kısım yerin tarım arazisi bir bölüm yerin çayır niteliğinde olduğu belirlenen bu gibi yerlerin zilyetlik yada imar-ihya ve zilyetlik yoluyla iktisap edilip edilmeyeceğinde toplanmaktadır.
Bilindiği üzere ve kural olarak, ham toprak niteliğindeki taşınmazların 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17.maddesi uyarınca imar ve ihya işleminin tamamlanmış, tamamlandığı tarihten itibaren aynı Kanunun 14. maddesindeki 20 yıllık sürenin davasız ve aralıksız tamamlanması gerekir. Öte yandan, davacı, nizalı yeri haricen düzenlenen senetle satın aldığına göre bayii ( satıcısı adına ) ve davacı adına zilyetlikten taşınmaz edinilip edinilmediğinin Tapu ve Kadastro Müdürlüğü ile o yerdeki Mahkemeler Yazı işleri Müdürlüğü’nden ayrı ayrı sorularak tevsik edilmesi zorunludur. Ayrıca, dava konusu taşınmazların 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre sulu yada kuru tarım arazisi olduğunun Uzman Bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi ve 3402 sayılı Yasa’nın 14. maddesindeki normların aşılmaması gerekir. Öte yandan, İİK’nun 28.maddesi uyarınca infaza elverişli tapu Fen Memurunca düzenlenen ölçekli kroki ve raporun ilamın ekinde belirtilmesi zorunludur.
Tüm bunlardan ayrı olarak, bir arazinin kullanım süresi ve niteliği ile üzerinde imar, ihya işlemlerinin tamamlandığı tarihin en iyi belirleme yöntemi hava fotoğraflarıdır. Hava fotoğraflarının eldeki dava için kadastro tespitinden itibaren önceki geçmiş yıllara ait en az iki ayrı zamana ilişkin olması gerekir. Bu konuda sağlıklı bir yargıya ulaşmak için dava konusu parsellerin tespitlerinin yapıldığı 2007 tarihinden önceki dava tarihine göre 20 – 30 yıl öncesine ait ( 1977-1987 yılları arası ) 1/20000 veya 1/25000 ölçekli stereoskopik hava fotoğraflarının dosyada yer almış olması ve bu fotoğrafların stereoskopla incelenmesi gerektiği Uzman Öğretim Üyelerinin yayınlarındaki görüşleridir. Dairenin kararlılık kazanmış içtihatları da bu yoldadır. Ayrıca, stereoskopik çift hava fotoğrafı, bir stereoskop altında incelenirse arazinin üç boyutlu görüleceği, taşınmazın sınırlarının belirlenebileceği ve bu amaçla ekilemeyen bakir alanların net bir biçimde tespitinin yapılabileceği bilinmelidir. ( Ankara Üniversitesi Ziraat Fakültesi’nin yayınlarından, Doç. Dr. Mahmut Yüksel’in, Toprak Etüd ve Haritalama kitabının 1995 yılı baskısı sh. 53. ) Mahkemece uyuşmazlığın net bir biçimde çözüme kavuşturulabilmesi için gerekli bulunan hava fotoğraflarından yararlanılmamıştır.
Hal böyle olunca, yukarıda ayrı ayrı açıklandığı üzere; Öğretim Üyesi seviyesinde ve öncelikle Ziraat Fakültesi Toprak Bölümünden bir Ziraat Mühendisi, bir Harita veya Kadastro Mühendisi ile bir Jeolog’dan oluşacak üç kişilik Uzman Bilirkişi Kurulu marifetiyle tespit tarihine göre 20 – 30 yıl öncesine ait ve iki ayrı tarihte çekilmiş stereoskopik çift hava fotoğraflarının merciinden getirtilip stereoskop aletiyle yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda inceleme yaptırılarak taşınmazın niteliğinin ve kullanım süresinin ne zaman başlandığının belirlenmesine çalışılması gerekir. Şahit ve Bilirkişi sözleri ilmi esaslara göre hazırlanan bilirkişi raporlarıyla denetlenmeli, taşınmaz üzerinde imar-ihya işlemlerine başlandığı ve tamamlandığı tarih ile tarımsal amaçlı zilyetlik başlangıç tarihi ayrı ayrı belirlendikten ve diğer bozma nedenlerine göre de araştırma ve soruşturmanın tamamlanmasından sonra iddia ve savunma çerçevesinde değerlendirilme yapılarak hasıl olacak sonuca göre bir hüküm kurulması gerekirken eksik incelemeyle yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmesi isabetsizdir.
SONUÇ: Davalı Hazinenin temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerindedir. Kabulüyle hükmün 6100 sayılı HMK’nun Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca HUMK’nun 388/4. ( HMK m.297/ç ) ve HUMK’nun 440/I maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, 16.01.2013 tarihinde oy birliğiyle karar verildi." Umarım yararı olur.