Konuyla ilgili bir yargıtay kararı paylaşmak isterim.Umarım faydası olur.
Başkasinin Taşinmazi Üzerine Yapilan İnşaat Yapi Sahibinin Haklari •İyiniyet Koşulu
YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ
E: 2004/3398 K: 2004/5223 T: 29.6.2004
Başkasinin Taşinmazi Üzerine Yapilan İnşaat Yapi Sahibinin Haklari •İyiniyet Koşulu
(MK. m. 724, 718/2)
Özet: Başkasına ait taşınmaz üzerine yapı inşa etmiş olan kişinin taşınmaza sahip olabilmesi için; özel mülkiyete konu olan bir taşınmaz üzerine temelli kalması amacıyla bir yapı yapılmış olması,'bu yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin inşaatın başlan*gıcından bitimine kadar iyi niyetli olması, ya*pının dava tarihine göre hesaplanacak olan değerinin zemin değerinden açıkça fazla ol*ması gereklidir.
Bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun kül*li halefleri tarafından, inşaat yapılırken ta*şınmazın maliki kim ise ona ya da külli halef*lerine karşı ileri sürülebilir.
Söz konusu hakkın gerçekleşebilmesi için, iptale konu olacak zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmelidir.(*)
Davacı Ahmet vekili tarafından, davalı Alim aleyhine 18.4.2003 gü*nünde verilen dilekçe ile Medeni Kanunun 724. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 9.2.2004 günlü hükmün Yargıtay’ca, du*ruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.6.2003 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı. Süre*sinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildiril*di. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar ince*lenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Dava, Medeni Kanun'un 724. maddesi uyarınca açılan temliken tes*cil isteğine ilişkindir.
Medeni Kanun'un 718/2 maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiye*tin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Medeni Kanunun 724. maddesinde bu kuralın istis*nalarından birisi düzenlenmiş olup, zemin ile üzerindeki yapı arasındaki bağlantı kesilmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise, yapı sahi*bine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için:
1* Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla bir yapı yapılmış olmalıdır.
2* Anılan maddede bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteli*ğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılır*ken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ile*ri sürülebilir.
3* Bu yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin, inşaatın başlangıcın*dan bitimine kadar iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisi*ne ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Ka*rarında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inan*cıyla hareket etmesi gereklidir, (sübjektif koşul)
4* Yapının, dava tarihine göre hesaplanacak değeri, zemin değerin*den, açıkça daha fazla olmalıdır, (objektif koşul)
5* Yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kıs*mını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kulla*nım alanını kapsar. Mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için de bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir.
6* İptale konu olacak zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine ka*rar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar, ödenecek bedel*den mahsup edilmelidir.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, davalı adına kayıtlı bulunan 1032 parsel numaralı taşınma*zın 300 metrekarelik kısmını 11.10.1987 tarihinde harici senetle satın alıp zilyetliğini devraldığını, üzerine ev yaptığını, bina değerinin arazi de*ğerinden fazla olduğunu belirterek, evin bulunduğu kısmın ifrazı ile adı*
(*) Gönderen: Hulki Özel, Mersin Barosu
na tescili isteğinde bulunmuş, yargılama sırasında ise ifrazın mümkün olmaması halinde pay olarak bunun da mümkün olmaması halinde be*deli karşılığında taşınmazın tamamının adına tescili isteğinde bulunmuş*tur.
Davalı, tescili istenilen 300 metrekarelik kısmın davalı Ahmet ve da*va dışı Reşit’e satılmış olması sebebiyle davacının tek başına dava açama*yacağını, taşınmazın bir kısmının imar uygulaması sonucunda yol kaldı*ğını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kısmen kabulü ile imar uygulaması sonucunda oluşan 6 parsel numaralı taşınmazın 1322/2400 payının davacı adına tesciline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı ve dava dışı Reşit, 11.10.1987 tarihli harici senet ile 1032 par*sel numaralı taşınmazda 1/2 oranında paydaş olan davalıdan 300 met*rekare yer satın almışlardır. Davacı haricen satın alınan bu kısma 1987 yılında ev inşa etmiş olup, halen kullanımında bulunan taşınmazın adı*na tescili isteğinde bulunmuştur. Ancak harici satıma konu olan 1032 parsel numaralı, taşınmaz paylı mülkiyete konu olup satıcı Alim payının 300 metrekarelik kısmını satmıştır. Davacı imar uygulaması sonucunda 6 parsel numaralı taşınmaz içerisinde kalan evin bulunduğu kısmın adı*na tescili isteğinde bulunmuş ise de, gerek harici satıma konu olan 1032 parsel numaralı taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması sebebiyle yukarı*da içeriği açıklanan sübjektif iyiniyet koşulunun gerçekleşmiş olduğunun kabulü ve gerekse yapının bulunduğu arazi parçasının davalıya ait taşın*mazın bir kısmını kapsaması halinde tescile konu olacak yerin inşaat ala*nı ile zorunlu kullanım alanını kapsaması sebebiyle bu kısmın ifrazının olanaklı olmaması galinde pay olarak tescile karar verilebilmesi mümkün değildir.
Belirtilen nedenle mahkemece yazılı gerekçelerle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan ne*denlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcı*nın yatırana geri verilmesine, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca ilamın tebliğinden itibaren 15 günlük karar dü*zeltme yolu açık olmak üzere, 29.6.2004 gününde oybirliği ile karar veril*di.