Merhabalar,

Bir hususta fikirlerinizi rica ediyorum.

Müvekkil 07.08.2025 tarihinde bir taşınmaz satın alıyor. Taşınmazda 16 yıllık bir kiracı var.

Önceki malik ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira tespit davaları açmış.

Önceki malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında yeni malik sıfatıyla taraf olamıyoruz.

"İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ihtiyaç iddiasının hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekir. Kiralanana ait son tapu kaydından taşınmazın satıldığı anlaşılmakla davacının iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğundan söz edilemez." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/3566 Karar: 2017/7175 K.T.: 15.05.2017)

Kira sözleşmesi tarihi 01.08.2010'dur.Sözleşme bu durumda her yıl yenilenerek devam ettiğinden belirli süreli bir sözleşme söz konusu. (Her ne kadar belirsiz süreli hale geldiği şeklinde görüşler var ise de belirli süreli olduğu sonucuna vardım)

TBK 351/2 maddesi kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir düzenlemesi ile iktisap eden kişiye dava açma süresi olarak bir alternatif hak tanımıştır.

Taşınmaz alım tarihi 07.08.2025'dir.

Bu durumda fikrinizi almak istediğim husus şu:

TBK 351/2 ye dayanarak 01.09.2025 tarihine kadar ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir miyim?

Tabi öncesinde hemen arabuluculuk başvurusu yapacağım.

01.08.2025 de sözleşme yenilendiği kabulü ile dava süreden reddedilir mi?

Tam da 1 ay içerisindeyiz ve önceki malike halefiz diye düşünüyorum ama bir yandan da müvekkil satın aldığında kira sözleşmesinin zaten yenilenmiş olması nedeniyle aksi yönde de düşünüyorum. Maddede de yeni malik diyor çünkü.

Açabilir isem kiracıya ihtar çekmeme gerek olmadığı sonucuna vardım.

Ancak taşınmazın satın alındığını ihtaren bildirmeyi düşünüyorum.
Yoksa hiç ihtar çekmesem mi?

Öbür yandan, TBK 351/1 gereği dava açmam gerekirse de alım tarihi dahil olmak üzere 1 aylık sürede ihtarname ile taşınmazın alındığını ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talep ettiğimizi bildirmem gerekir?

1 aylık süre hak düşürücü süre.

Bu riskle karşı karşıyayım.

Şimdiden teşekkürler