Meslektaşım tam olarak sizin olayınızı karşılamasa da kullandığım bir kararı paylaşmak isterim:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas : 2021/3200, Karar : 2021/6064: '' Kira bedelinin, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmekte olup, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hâkimce bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilmelidir. Somut olayda; mahkemece hak ve nesafete göre belirleme yapılmasında isabetsizlik olmamakla birlikte, hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmayıp yetersizdir. Bilirkişi raporunda; davacının emsalleri bakımından davacının kiracı konumunda olduğu emsallerin dikkate alınamayacağı, davalının emsalleri bakımından 2016 kira bedellerinin belirsiz olduğu, tarafların emsal olarak sunduğu kiralananların alanlarının, konumlarının ve kullanımlarının farklı olması sebebiyle emsal alınmayacağını belirtilmiş, taraf emsalleri dikkate alınmamıştır. Elektronik ortamdaki bir kaç örneği de inceleyerek raporun değerlendirme kısmında tarafların sunduğu gayrımenkullerin ve internet ortamında bulunan örneklerin alanları, konumları ve kullanımlarının kiralanan ile farklı olduğunu ve bunların emsal olma nitelikleri olmadığı açıkça belirtilmiş, buna rağmen bunların taşınmazın kira değerlerinin yöredeki rayiçler hakkında fikir verdiğini belirterek "mecurun durumu, ntelikleri, kullanımı, konumu, mahallin özellikleri ve ülke ekonomisinin koşulları" soyut ifadeleri ile kiralananın yeniden boş kiraya verilmesi durumunda 480.000,00 TL + KDV kira bedeli takdir edildiği ifade edilmiştir. Bu yönüyle rapor; kiralanan bakımından kira bedeli tespitine gerekli ve yeterli emsal incelemesi içermemekte, soyut ifadelerle ve "takdire bağlı" belirleme yapıldığı, raporun denetime elverişli olmadığı anlaşılmaktadır..''