Merhabalar meslektaşım; öyle kapsamlı bir soru sormuşsunuz ki, nereden başlayacağımı şaşırdım. Ben sadece fikir ileri süreceğim ve yorum yapacağım ancak eminim farklı görüşlerde olacaktır. ,

Öncelikle; kira sözleşmesinde malike getirilen satış yasağı geçerli mi diye sormak gerekir. Ben sözleşme serbestisi ve malikin tasarruf hakkı kapsamında böyle bir maddenin geçerli olduğu kanaatindeyim.

https://acikerisim.uludag.edu.tr/bit...62b14/download linkindeki makalede bunu destekliyor. Ancak farklı yorumlar da var. İlgili kısmı paylaşıyorum.
"Taşınmaz mülkiyetinin iradi kısıtlamaları, malikin hukuki işlemlerinden, özellikle sözleşmeden doğan kısıtlamalardır. Malik, yaptığı sözleşme ile mülkiyetten kaynaklanan tasarruf, kullanma, yararlanma yetkilerini kısıtlayabilir. Sözleşmeyle kurulan irtifak hakları yararlanma yetkisine, taşınmaz yükü ve rehin hakları kullanma yetkisine kısıtlama getirir260. Bununla birlikte, yetkilerin kısıtlanması her zaman bir sınırlı ayni hakka dayanmaz. Bazen kişisel hakka dayanarak da taşınmaz malikinin yetkileri sınırlanabilir. Örneğin kira, kullanım ödüncü, gibi sözleşmeler karşı tarafa kişisel hak sağlayarak malikin kullanma yetkilerini kısıtlar. Alım, geri alım, önalım sözleşmeleri de malikin tasarruf yetkilerini sınırlandırır. Kişisel hakka dayanan kısıtlamalar, sınırlı ayni hakka dayananlardan farklı olarak, tapu kütüğüne tescil edilmez. Ancak taraflar dilerse bu hakları tapu kütüğüne şerh verebilirler. Tapu kütüğüne şerh verilen haklar ayni hak niteliğini kazanmaz ancak şerh, hakka ilişkin borcu eşyaya bağlı borç niteliğine getirir ve şerhten sonra diğer kişilerin kazandığı hakları şerh sahibinin zararına olduğu sürece etkisiz hale getirir."


Sorularınıza dönecek olur isek;

1- Satış yasağı maddesi; uzayan seneler için de geçerlidir. İlgili Bk. md 347 hükmünde; sözleşmenin aynı koşullarla uzayacağı belirtildiğinden sözleşme süresi ve 1 yıllık uzama ile sonraki 10 yıllık uzama sürelerinde; sözleşme şartları aynen geçerlidir.
BK MADDE 347; " Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

2- Kiraya veren yeni malike aynı şartları kabul ettirirse ödeme yapmaz. Kiracının ödenebilecek zararlarını; kiracı ispat etmek zorunda. Bu kapsamda taşınma ve kira farkı ilk akla gelenler. Kira farkını Yargıtay genelde 3 ay olarak yorumluyor.

3- Bu sorunuza da birçok açıdan yaklaşmak gerekli. Vekaletsiz iş görme veyahut kiracı yada kiraya veren'in vekilin yetkisi olmadan hareket ettiğini biliyor yada bilebilecek durumda olmasına da bakmak gerekir.

Neticeten; burada çok yüksek tazminatlar çıkmayacağı kanaatindeyim. Ancak yine de tazminat hususunda bira çekince olduğu aşikar. Bence; kiraya veren kira tespit davası açıp kira bedelinin emsallerine yakın duruma gelmesini sağlayarak, kira bedeli farkını, dolayısıyla tazminatı ve bunun sonucu olarak kiracının kira sözleşmesini devam ettirme iradesini azaltabilir. Diye düşünüyorum