Cevabınız için çok teşekkürler meslektaşım. Geçersiz sözleşme ve ferilerine ilişkin benim de çekincelerim var ancak bu konuda mahkemelerce uygulanan birkaç istisna söz konusu sanırım. Bu şekilde düşünmeme sebep olan birkaç kararı ekliyorum. Bunlara ilişkin yorumunuz nedir veya başka meslektaşların yorumu var mıdır?

"Türk Medeni Kanununun 706, Türk Borçlar Kanununun 237, Tapu Kanununun 26 ve Noterlik Kanununun 60 ile 89. maddeleri gereğince tapulu taşınmazların satış vaadini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda resen düzenlenmesi gerekir.
Noterlikçe imza onayı şeklinde yapılan sözleşmeler geçersiz olup herkes verdiğini denkleştirici adalet kurallarına göre iade eder.Genel kural bu olmakla beraber; taraflar edimlerini karşılıklı olarak tamamen veya kısmen yerine getirmişse (örneğin arsa sahibi ait tapuların tamamını veya bir kısmını yükleniciye tapuda vermiş ise) veya yüklenici inşaatın tamamını veya bir kısmını tamamlamış ise taraflar geçersiz sözleşmeyi benimsemiş demektir. Bu durumda, sonradan şekil noksanlığının ileriye sürülmesi Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından geçersizlik iddiası dinlenemez."

"Ne var ki, harici sözleşmeye ek olarak resmi devrin gerçekleşmesi halinde sözleşmenin de artık geçerlilik kazanacağı yerleşik Yargıtay uygulamaları ile sabittir.” – Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2015/38078 K. 2016/1141 T. 21.1.2016

"T.C. YARGITAY Ondokuzuncu Hukuk Dairesi Esas No : 2017/2351 Karar No : 2019/609 Tarih : 05.02.2019 •ADİ YAZILI GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ •ALACAĞIN TEMLİKİ •KİRA ALACAĞININ TALEBİ •NOTERDE YAPILMAYAN TARAFLAR ARASINDA YAPILAN YAZILI SÖZLEŞMENİN ŞEKLEN GECERLİLİĞİ •VAAT EDİLEN TAŞINMAZIN DAVALI ADINA TAPU KAYITLI OLMADIĞININ TESPİTİ İÇTİHAT METNİ ÖZET : Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir. DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. KARAR : Davacı vekili, davalı şirkette bağımsız iş yerini satın aldığını, sözleşme içeriğine göre teslim tarihinin 01/06/2012 olarak belirtilmesine rağmen söz konusu bağımsız bölümün bu tarihte teslim edilemediğini, bu itibarla söz konusu bağımsız bölümün kira getirisinin hesaplanarak bu alacağın şimdilik talep edilen 1.000 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin adi nitelikte bulunduğunu, dolayısıyla sözleşmede öngörülen gecikme tazminatı niteliğinde bulunan kira alacağının da talep edilemeyeceğini savunmuştur. Mahkemece, yapılan yargılama ve toplanan delillere göre, taraflar arasındaki dosyaya sunulan vadeli gayrimenkul satış sözleşmesinin adi nitelikte yapıldığı, Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 md uyarınca tapuda kayıtlı gayrimenkullerin noterlikçe resmi şekilde yapılması gerekli olup bunun dışında adi şekilde yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğu ve sözleşmenin fer'i niteliğinde bulunan cezai şart hükmündeki kira alacağının da geçersiz olup talep edilme imkanı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir. Mahkemece davanın bu yönü üzerinde durulup davacının taleplerinin değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 05/02/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi."