Meslektaşım merhabalar;

1- Tapuda ofis niteliğinde olması dahi; Tüketici mahkemesinin görevsizlik kararı vermesi için yeterli olacaktır. Kaldı ki; oturma maksadıyla almadığında da görevsizlik kararı veriliyor. O yüzden Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olduğunu düşünüyorum.

2- TMK MD. 2; bütün davalarda uygulanması ve hatta aranması gereken bir hukuk normudur.

3- Adi yazılı sözleşmede geçersiz olduğundan, fer'i niteliğindeki cezai şart da geçersizdir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 29.04.2014 Tarih 2014/396 Esas 2014/6529 Karar

"Cezai şart istemi yönünden; cezai şart, asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup sözleşme geçersiz olduğu için kararlaştırılan ceza koşulunun da geçersiz sayılmasında ve bu kısma ilişkin davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davacının, bu yöne ilişkin sair temyiz itirazları yerinde değildir."
Geçerli (resmi bir şekilde) düzenlenmemiş olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak cezai şart istenemez. Zira cezai şart asıl borca ilişkin feri haklardandır; asıl borç hükümsüz olunca, cezai şart da hükümsüzdür (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 26.06.2008, E: 2008/3543 K: 2008/8902)