Mahkeme gerekçeli kararı açıkladı özetle şu iki paragrafı gerekçe göstererek davanın kabulüne ve tapuların iptal edilerek arsa sahiplerine geri verilmesine karar vermiş

"Kocaeli 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/17 D.İş sayılı dosyasında bilirkişi
incelemesinde A ve B bloktan oluşan 32 dairelik inşaatın % 60 seviyesinde olduğu ve delil tespiti
dosyası tarihine göre yaklaşık 1.270.000 TL eksik iş bedeli olduğu tespit edildiği anlaşılmaktadır.
Her ne kadar iki farklı blok bulunup bir blokta tamamlanma oranı yüksek olsa davacının
sözleşmenin geriye etkili fesih talep etmesi sebebiyle sözleşmeye konu tüm inşaatın seviyesi bir bütün
halinde değerlendirilmesi gerektiği için (Aynı yönde: Yargıtay 15. Hukuk Daire'sinin 22.10.2019 tarih,
2016/8724 Esas, 2019/4385 Karar sayılı ilamı) dosyaya kazandırılan delil tespiti dosyası İcra edilen keşif
ve neticesinde alınan raporlara göre inşaatın tamamlanma oranı % 60 seviyesinde olduğu tespit
edilmiştir. Sözleşmeye göre işin süresinde bitirilmediği ve iskan alınmadığı, nihayetinde inşaatın
tamamlanma oranı %90 dan az olduğundan geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunu kabul etmek
gerekir.
Yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici XXX
arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak feshedildiğinden, davacı arsa
sahipleri, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilirler. Dolayısıyla davalı
yüklenici sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmediğinden kendisine davacıları arsa sahipleri
tarafından avans niteliğinde yapılan tapu devirleri de gerçek mülkiyetin devri niteliğine
dönüşmeyeceğinden tescilin dayanağı hukuki sebepten yoksun olduğundan TMK. 1023. maddenin
koruyuculuğundan yararlanılamayacak olup bu nedenle dava konusu taşınmazın yüklenici olan davalı
kayıt maliki adına tescil edilmesi ve diğer davalılar lehine takyidat tesis edilmesi davalılara ayni hak
kazandırmaz. Bu sebeplerle yukarıda açıklaması detaylı olarak yapılan yasal düzenleme ve yargısal
uygulama gereği davacıların tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde zamanaşımı yüklenici tarafından edimin sözleşmeye uygun
olarak ifa edilerek teslimin gerçekleştiği veya sözleşmenin feshinde taraf iradelerinin birleştiği tarihte ya
da sözleşmenin mahkeme kararı ile feshine karar verilip, bu kararın kesinleştiği tarihten işlemeye başlar.
Yine Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında, davalı yükleniciye ya da sözleşme gereği
yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin, yüklenicinin talebi ile 3.kişilere yapılan devirler avans
mahiyetindedir.
Mahkememizce yapılan yargılama, toplanan deliller ve icra edilen keşiflerde alınan raporlar ile
tüm dosya kapsamına göre sözleşmeye konu işin sözleşmeye uygun olarak tamamlanmamış olduğu, bu
nedenle sözleşmenin halen ifa ile sonuçlanmadığı anlaşılmış olmakla sözleşme halen ayakta olup,
zamanaşımı süresinin başladığından söz edilemeyeceğinden işin esasına girilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde arsa sahibi ya da arsa sahiplerince yüklenici veya
yüklenicinin talimatıyla üçüncü kişilere borcunun tapu payı ya da bağımsız bölümün devri, arsa sahibinin
üstlendiği arsa payı devri ödenmesi borcu ile ilgili avans niteliğinde olup bu yolla yapılan temlik sonucu
oluşturulan tapu kayıtları ile adına tescil yapılanlar, gerçek mülkiyet hakkını kazanmaz. Yüklenici,
sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesi ile imar mevzuatına uygun olarak edimini yerine getirmiş
olması halinde kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da tapu paylarına hak kazanır ve avans niteliğinde
yapılan tapu devirleri de gerçek mülkiyetin devri niteliğine dönüşür.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp
onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya
da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep
edebilir. Arsa sahibinin kendisine ait tapu payı ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişiye satıp devretmesi
halinde yaptığı muamele, kendi mülkiyetinde bulunan pay veya bağımsız bölümle ilgili feshedilen
sözleşme dışında satış suretiyle yapılan tasarruf işlemi niteliğinde olduğundan sadece kat karşılığı inşaat
yapım sözleşmesinin feshedilmiş olması sebebine dayanarak arsa sahibi kendisinin sattığı bağımsız
bölüm ya da arsa paylarıyla ilgili tapu iptâli ve tescil isteminde bulunamaz.
Az yukarıda da açıklandığı üzere arsa sahiplerince yükleniciye, onun talimatıyla üçüncü kişilere
veya yükleniciye devirden sonra onun tarafından üçüncü kişilere intikal ettirilen tapu paylarının yüklenici
ya da üçüncü kişilere tescili kural olarak yüklenici ve üçüncü kişilere ayni hak sağlamaz. Sadece bu tescil
işleminin yapılması, mülkiyet hakkının doğması için yeterli olmayıp ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin
de varlığı gerekir. Arsa sahipleriyle ilgili yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat
sözleşmesi, geriye etkili olarak feshedildiğine göre haksız iktisap kuralları uyarınca yüklenici ile onun
devrettiği ya da yüklenicinin talimatıyla arsa sahiplerince üçüncü kişilere yapılan pay devirlerinin edinme
sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kalır.
TMK'nın 1023. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyet
veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu iktisabı, yasal olarak korunur ise de; aynı Yasa'nın
1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak, yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi
gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki
sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Nitekim Anayasa Mahkemesi'nin 20.07.2017 gün ve
2014/12321 sayılı kararıyla bunun mülkiyet hakkının ihlâli niteliğinde olmadığı da kabul edilmiştir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin yerleşen uygulamasına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden
sonra yükleniciye tapuda yapılan satış şeklindeki taşınmaz yahut pay temlikinin, gerçekte satış olmayıp,
sözleşme gereğince arsa sahibince yüklenilen pay devri ediminin ifası olarak kabulü gerekir. Aynı şekilde
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 07.03.1990 gün, 1989/15-714 Esas ve 1990/158 Karar sayılı ilamında
da özet olarak; "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden önce veya sonra taşınmazın yükleniciye bir bedel
gösterilmek suretiyle yapılan satış vaadinin, inşaat sözleşmesi ile bağlantılı olduğu" kabul edilmiştir
(Emsal;Yarg 15. Hukuk Dairesi 2004/376 Esas 2004/993 Karar 25.2.2004 T. ; Yarg.15. Hukuk Dairesi
18.06.1991 gün, 1999/1525 Esas ve 1991/3280 Karar sayılı ilamı). Ancak bu sözleşmeler düzenlendiği
anda resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olup tapu devri yapılması ile geçerli hale gelmektedir."