Meslektaşım bu konuyu o kadar uzun süre araştırdım ki; olumlu bir yorum bulabilmek için. Açıkçası gelecek yorumları bende merak ediyorum.

Ancak maalesef uygulamada; 3. kişinin iyiniyet iddiasının dinlenemeyeceği yönünde. Tapuda bir şerh olup olmamasının da bir önemi yok. İnşaat seviyesi %90'ın altında kaldıysa sözleşmeden dönme (geriye etkili fesih) ve tapu iptali ile karşılaşılıyor. Buradan kurtulmanın 2 yolu var; inşaat %90'ı aşacak veyahut mal sahibine düşen dairelerden satın alınmış olacak.

Yargıtaya göre yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı devirler, alacağın temliki hükmündedir. Bu durumda yüklenici, arsa sahibinin arsasına yapacağı binaya karşılık bu binadan belirli sayıda bağımsız bölüm elde edecektir. Yüklenicinin elde edeceği bağımsız bölümleri önceden üçüncü kişilere devri, arsa sahibinden olan bağımsız bölüm alacağının devridir. Yargıtay; üçüncü kişileri yüklenicinin halefi olarak kabul etmekte, üçüncü kişilerin arsa sahibinden şahsi ya da ayni bir talepte bulunabilmesi için selefleri olan yüklenicinin arsa sahibine olan yükümlülüklerini yerine getirme şartını aramaktadır.

TBK. m. 475/1: “Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.”
Maddeden hareketle inşaatın geldiği seviye, arsa sahibinin inşaatı kullanabileceği veya ifayı kabule zorlanabileceği durumdaysa arsa sahibinin bedelde indirim hakkını kullandığı varsayılarak yüklenicinin inşaatın geldiği seviye ile orantılı arsa paylarına ve bu paylara isabet eden bağımsız bölümlere sahip olması gerekmektedir. Bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, yüklenicinin bağımsız bölümlere hak kazandığı oranda onların mülkiyet haklarına dokunulmaz. Yüklenici temerrüde düşmede kusurlu bile olsa bu hüküm kıyasen uygulanmalı, yüklenici arsa paylarına ve bağımsız bölümlere ifasıyla orantılı hak kazanmalıdır. Yüklenicinin kusuru pek tabii olumsuz zarar kalemlerinde dikkate alınabilecektir.


Aşağıda; taşınmazı satın alan 3. kişinin kullanabileceği ve benim bulduğum bazı kararları paylaşıyorum:

6. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2021/4551
Karar : 2022/3753
Bu durumda yukarıda açıklandığı üzere yüklenicinin sattığı 3.kişiler tapularını almış olup, eksik imalat bedelleri de bu dosyada depo edildiğine göre, yüklenicinin imalat bedelini, kendisine düşen bağımsız bölümleri satarak karşıladığı da dikkate alındığında asıl davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, kararın Bozulması uygun bulunmuştur.

23. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2016/8636
Karar : 2017/700
Hukuki yarar

6. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2022/603
Karar : 2023/1721
Karar Tarihi :09.05.2023
Davalı ... yönünden ise; davalının diğer davalı ... ile birlikte davacıyı zarara uğratmak kastıyla hareket ettiğinin kanıtlanamadığı, davalının cevap dilekçesi ile taşınmazı kredi kullanarak satın aldığı anlaşıldığı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin tasfiye hükümlerinin incelenmesinde 3 taşınmaz bedelinin toplam 1.000.000,00 TL olarak belirlendiği, davalı ...'e devredilen taşınmazın 5.230,61 m² olduğu, değerinin ise 262.897,17 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, dava konusu iki taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına kaydına, 18 parsele ilişkin tapu iptal ve tescil talebinin reddine, bu taşınmaz bedelinin davalı ...'nın teminatından alınarak davacı belediyeye irad kaydına karar verilmiştir.

3. HUKUK DAİRESİ
Esas : 2023/598
Karar : 2023/2283
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafın tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olarak; davacının talebinin maddi hata niteliğinde olduğu ve sözleşmede belirlenen yol cephesine bakan dairenin 12 numaralı bağımsız bölüme ilişkin olduğu, belirtilen 12 numaralı dava konusu taşınmazın da iyi niyetli üçüncü kişi ... ... Yener adına tapuda tescilli olduğu ve iyi niyetli üçüncü kişinin ediminin korunması gerektiği, bu nedenle davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddinin gerektiği, davacı tarafın terditli olarak istemde bulunduğu sebepsiz zenginleşme nedenine dayalı alacak istemine ilişkin olarak; davalılar ... ve ... arasında tanzim edilen sözleşme ile davalıların dava konusu edilen taşınmazın ve dairenin devirleri, satışları neticesinde elde ettikleri gelirlerin mevcut olduğu, ayrıca davacıya alacağın temliki niteliğindeki sözleşme doğrultusunda satılması/devredilmesi gereken dairenin devredilmemiş olması neticesinde davacının zararının, davalıların sebepsiz zenginleşmelerinin mevcut olduğu ... olmakla sebepsiz zenginleşen davalıların, aleyhine zenginleştiği tarafa karşı, sebepsiz zenginleştiği bedelleri geri verme borcu altında olduğu gerekçesiyle; ''tapu iptali tescil talebinin reddine, 231.424,90 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ...'ndan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine'' karar verilmiştir.