Merhabalar Sayın Meslektaşlarım.

Müvekkilin kardeşi tarafından banka kredisi çekilmiş ve kredi borcu ödenmemiştir. Bunun neticesinde 2016 yılında banka tarafından icra takibine başlanmış, icra takibi devam ederken banka ile varlık yönetim şirketi arasında temlik işlemleri gerçekleştirilmiştir.

Müvekkilin kardeşi, 2014 yılında henüz borç doğmadan önce taşınmaz üzerindeki hissesini ablasına devretmiş, akabinde 2016 yılında (borcun doğumundan sonra) müvekkilim ablasına devredilen hisseleri satın almıştır. Müvekkilin kardeşi ile ablası arasında yapılan hisse devir işlemi para borcundan kaynaklıdır ve mutat dışı ödemedir. Müvekkilim ise ablasına nakden ödeme gerçekleştirerek bu hisseleri satın almıştır.

2024 yılına gelindiğinde varlık yönetim şirketi tarafından BK 19'a dayalı muvazaa davası açılarak tarafların kardeş olduğu, yapılan devir işlemlerinde belirtilen bedel ile rayiç değer arasında fahiş fark olduğu iddia edilmiştir.

Bilindiği üzere Türkiye'de taşınmaz satışı gerçekleştirilirken Emlak İstimlak Değerinde belirlenen bedel üzerinden satış işlemleri gerçekleştirilmektedir. Bu durum çoğunlukla satış esnasında istenilen harç ve verginin yüksek olmasından kaynaklanmaktadır.

Konu ile ilgili içtihatları araştırdığımda ise para borcuna karşılık yapılan taşınmaz satışının mutat dışı ödeme sayıldığı ve tasarrufun iptali davasına konu olabileceği, muvazaaya dayanılarak açılan davalarda satış aşamasında gösterilen bedel ile rayiç değer arasında fahiş fark olması halinde ya da yapılan işlemin ivazsız yani bağışlama şeklinde olması halinde üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığına bakılmaksızın işlemin batıl sayılacağı belirtilmektedir.

Bu konuda merak ettiğim birkaç husus bulunmakta. Değerli görüşleriniz için şimdiden teşekkürlerimi sunuyorum.

1- Müvekkil tarafından dava dilekçesi ve tensip zaptı kendisine tebliğ edilmeden bu taşınmazın bir başka üçüncü kişiye satılması halinde yapılan bu işlem de batıl olur mu?

2- Sırf tapu devri esnasında satış bedelinin düşük gösterilmesi muvazaa iddiasının kabulü için yeterli midir?

3- Davalıların mutat dışı ödeme hususunda savunma yapması tasarrufun iptaline sebebiyet verir mi?

4- Bu gibi durumlarda izlenilmesi gereken hukuki yol nedir?

Müvekkilim dava konusu taşınmazı rayiç bedelini ödeyerek satın almıştır. Kendisi iyi niyetlidir. Ancak tapu devrinde satış bedeli düşük gösterilmiştir. Müvekkilim ablası da dava konusu taşınmazı banka borçlusu kardeşinin kendisine bir takım borçları olması nedeniyle almıştır. Yine bu işlemde de tapudaki satış bedeli düşük gösterilmiştir.