Alıntı: Yazan av.alperşener Sayın Admin ; öncelikle vakit ayırdığınız için teşekkürler, sonrasında ise kira sözleşmesinin 2019 yılında yenilendiği, yeni bir kira bedeli belirlendiği ve yenilenen sözleşmenin üzerinden 3 yıl geçmesiyle birlikte açılan kira tespit davasında (sözleşmede artış oranı yok) hakimin bir artış oranı ve kira bedeli belirlemesinden ötürü bu davanın 2019+3+5 2027 yılında açılması gerekmez miydi?

Öncelikle iki konuyu birbirinden ayıralım isterseniz:

1- Kira tespit davası HER ZAMAN açılabilir. (BK. "MADDE 345. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir." hükmü gereği.) Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa, kiralayanın aslında HER YIL bu davayı açması da gerekir. Aksi takdirde yenilenen yıllarda TÜFE oranında DAHİ artış talep edemez.

Bu bağlamda artış şartı bulunmayan sözleşmenizde her yıl kira tespit davası açılması ve 4 yıl TÜFE (344/1) sonra hakkaniyet (344/3) uygulanması gerekir.

2- İkinci tartışılacak konu ise birden fazla sözleşme olması durumunda TÜFE (344/1) ve hakkaniyet (344/3) uygulamaların ne zaman yapılacağı konusu. Burada da kriter şu: Son yapılan kira sözleşmesi yapıldığı sırada belirlenen kira o tarihteki RAYİÇ kira bedeli ise o zaman son yapılan sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra hakkaniyet (344/3) uygulanır. Ancak bu istisnai bir durum, çoğu kez taraflar sadece "sözleşme yapmak için" sözleşme yapıyor ve yeni sözleşmelerde rayiç kira belirlenmiyor. Böyle durumlarda ise, 344/3 uygulanırken son yapılan sözleşme değil, ilk yapılan sözleşme tarihi dikkate alınır.

Olayınıza dönecek olursak, 2019 tarihli sözleşmenizde belirlenen kira bedeli o tarih için "evin boş değerini gösteren rayiç kira bedeli" ise 344/3 uygulaması 2019+5 tarihinde yapılmalıdır. Ancak o tarihteki kira bedeli eski kiracı indirimi vs. yapılarak rayicin altında belirlenmişse, bu durumda 344/3 için 2009+5 dikkate alınmalıdır.