Kiralanan gayrı musakkaf olduğu için kira tespit davası açamayacağız doğru. Gayrı musakkaflara kira tespit davası açılamayacağı içtihatının arkasında yatan ise çatılı yerlerden farklı olarak bu kira sözleşmelerinde "tahliyenin kolay olması"dır. Çatılı yerlere ilişkin tahliye ağır şartlara bağlanmıştır ama bu kapsamda olmayan kira sözleşmeleri BK 327/328 uyarınca kolayca ve tek taraflı fesh edilebilir. Dolayısıyla da Yargıtay "niye kira tespit davası açasın, işine gelmiyorsa sözleşme sonunda akdi feshet o zaman" mantığı ile kira tespit davasının önünü kapatıyor. Siz de bu şekilde davranabilir ve akdin feshi yoluna gidebilirsiniz.

Eğer sözleşme süresinin uzun olması vs. bir nedenle akdi feshedemiyorsanız, o zaman da uyarlama davası mümkün.

Şu anda önüne gelen her düşük kira bedeli için uyarlama davası açıyorsa da, aslında çatılı yerler için açılan bu uyarlama davaları bence doğru açılmıyor ve sonunda büyük ihtimalle reddolunacaklar. Çünkü çatılı yerlerde kira artışını (çoğu olayda) yasa (BK 344) belirliyor, sözleşme değil. Uyarlama ise ancak sözleşmenin hükümleri için söz konusu olabilir, tabii ki yasa uyarlanamaz. Oysa adliyelerde patlama yaşayan uyarlama davalarının neredeyse tamamı aslında BK 344/1'in beğenilmeyip, onun uyarlamasına yönelik davalar, ki bence bu yönüyle de redde mahkumlar.

Ancak sizin olayınızda gayrı musakkaf bir mecur söz konusu ve sözleşmenin uzun yapılması nedeniyle de akdin feshi yoluna gidilemiyorsa ve kira da mevcut ekonomik koşullarda düşük kaldıysa, asıl bu durum tam olarak uyarlama davasının şartlarını içeren bir durumdur.

Uyarlama biliyorsunuz her sözleşme için yapılabilir, kira hukukuyla ilgili değildir. Dolayısıyla uzun süreli bir kira akdinde de ekonomik şartların öngörülemeyen bir şekilde değişmesi yüzünden kiralayanın kendisinden katlanılması beklenmeyen bir zarara uğruyor olması, çok güzel bir uyarlama davası konusudur.

Bu arada uyarlama davası ile birlikte bence BK 331'deki hakları kullanmayı da değerlendirebilirsiniz.