Arsa sahibinden daire alan 3.kişinin hakları
1.) Yüklenicinin sorumluluğu
a.) Arsa sahibi daireyi teslim almadan inşaat aşamasında 3.kişiye satmış ise,davacı arsa sahibinin halefi sıfatıyla sözleşmeye dayalı olarak yükleniciden talepte bulunabilmesi için arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeden kaynaklı hakların satıcı arsa sahibi tarafından davacıya yazılı olarak temlik edilmiş olması gerekir.
b.) Arsa sahibi, kendisine isabet eden bağımsız bölümleri yükleniciden teslim alıp kabul ettikten sonra üçüncü kişiye satmış ise, bu durumda kural olarak yeni malik yükleniciye karşı hiçbir talepte bulunamaz, Çünkü yüklenici edimini arsa sahibine karşı yerine getirip inşaatı teslim etmekle borcundan kurtulur.
c.) Bunun dışında ; soruda geçtiği gibi yüklenici 3 kişiye karşı taahhütte bulunmuş ise ,ortada temlik bulunmasa dahi davacı yükleniciye karşı taahhüt ile aralarında oluşan sözleşmeye dayalı olarak da dava açabilir.İspat açısından bu taahhüdün yazılı olması gerekir .
2.)Arsa sahibinin sorumluluğu
a.) Arsa sahibi sözleşmeden doğan haklarını yazılı olarak 3.kişiye temlik etmiş ise (yukarıdaki 1/a’daki gibi ) garanti görevi gereği eksik ve ayıplı işlerden yüklenici ile birlikte sorumlu olur. Temlikname olmayıp yazılı taahhüt olsa dahi arsa sahibi taahhüt ettiği edimlerden sorumlu olur.
b.) Temlikname yada taahhüt yoksa dahi satım akdi nedeni ile arsa sahibi sadece ayıplı işlerden (lawislife)'nin belirttiği gibi ayıba karşı sorumluluk hükümlerine göre sorumlu olur. Arsa sahibi eksik imalattan sorumlu olmaz.(Bana göre soruda geçen projede olmasına rağmen bacanın bulunmaması ekonomik değeri azaltan açık ayıp niteliğindedir.) Diye düşünüyorum.
Not Bu konulara aşağıdaki yargıtay kararında kısmen yer verilmiştir.
T.C.
YARGITAY
23. HUKUK DAİRESİ
E. 2013/3327
K. 2013/5337
T. 12.09.2013
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı vekili, arsa sahibi olan müvekkilinin eşi Mustafa ile davalı arasında 18.08.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre dava dışı M.'ya verilmesi gereken 1 ve 6 no'lu dairelerin, M.'nın isteği ile müvekkiline verildiğini, 13.10.2008 tarihinde iskân izinleri alınarak fiilen teslim edilen dairelerde, sözleşme ile kararlaştırılan bir kısım işlerin eksik ve ayıplı yapıldığını ileri sürerek, 1 ve 6 no'lu dairelerin mevcut durumu ile sözleşmeye göre olması gereken arasındaki farkların ve bunların sözleşmeye uygun hale getirilmesi için gerekli olan bedelin tespitine, bu tespite dayalı olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile her bir daire için 20.000,00 TL olmak üzere, 40.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, Ağustos 2008 tarihinde fiilen teslim edilen dairelerin tapu kayıtlarının 12.01.2009 tarihinde çıkartıldığını, davacının hiç bir ihtirazı kayıt ileri sürmeden daireleri teslim aldığını, süresinde ayıp ihbarında bulunmadığını, davanın zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin edimlerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işlerin bedelinin toplam 19.375,80 TL olduğu, on daire bulunan apartmanda daire başına 1.937,58 TL düştüğü, davacıya ait 1 ve 6 no'lu daireler de yapılması gereken imalatların bedelinin 3.884,00 TL olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 7.759,16 TL' nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.
1- Dava, dava dışı arsa sahibinden daire satın alan davacının, dairelerdeki eksik ve ayıplı iş bedelinin tazmini istemine ilişkindir.
Davalı yüklenici ile davacı arasında herhangi bir akdi ilişki bulunmamaktadır. Davacının, arsa sahibinin halefi sıfatıyla sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunabilmesi için arsa sahibi ile yüklenici arasında yapıldığı bildirilen sözleşmeden kaynaklı hakların satıcı arsa sahibi tarafından davacıya temlik edilmiş olması gerekir. Alacağın temliki kapsamında sözleşmeden doğan şahsi hakların temliki, 818 sayılı BK'nın 163. maddesi gereğince yazılı şekilde olmadığı sürece geçerli değildir. Bu halde, mahkemece, davacıya dava dışı arsa sahibi tarafından sözleşmeden doğan hakların temlik edildiğine ilişkin yazılı temlikname sunması için süre verilmesi gereklidir.
Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümleri yükleniciden teslim alıp kabul ettikten sonra üçüncü kişiye satmış ise, bu durumda kural olarak yeni malik yükleniciye karşı hiçbir talepte bulunamaz, çünkü yüklenici edimini arsa sahibine karşı yerine getirip inşaatı teslim etmekle borcundan kurtulur. Üçüncü kişi satın ve teslim aldığı inşaatta bazı ayıpların bulunduğunu saptarsa ancak satıcısı arsa sahibinden satış sözleşmesi nedeniyle ayıba karşı tekkeffül hükümlerine dayanarak süresinde istemde bulunabilir.
Bu durumda mahkemece, davacının, davaya konu bağımsız bölümleri inşaat aşamasında mı, yoksa inşaatın bitim tarihinde mi satın aldığı belirlenip, inşaat aşamasında satıldığının tespiti halinde arsa sahibi M.'nın 18.08.2006 tarihli arsa payı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK'nın 163. maddesi gereğince yazılı olarak davacıya temlik edip etmediği araştırılıp varsa yazılı temlik sözleşmesinin sunulması sağlandıktan sonra yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda sonuca gidilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
2- Bozma nedenine göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle kararın BOZULMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 12.09.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.