Sayın polat polat,

BK'nın (henüz) geçerlilik kazanmadığı durumlarda eski 6570 sayılı yasa uygulanır. Bu yasaya göre de açmanız gereken dava yine kira tesbit davasıdır.

Kira tespit davası ile uyarlama davası arasında çok ciddi bir fark var: Uyarlama davası sözleşmenin kesintisiz devam ettiği durumlarda, sözleşme şartlarının olağanüstü koşullara göre uyarlanması için açılan ve uygulamada çok ağır şartlara tabi bir davadır. Uyarlama davasında tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği mutabık kaldığı ve bağlı bulundukları sözleşmenin (veya bazı maddelerinin) hakim tarafından değiştirilmesi talebini içeren bir davadır ve yerleşik yargıtay içtihatlarına göre de bu çok istisnai ve özel durumlarda yapılabilir.

Oysa gerek eski 6570 sayılı yasa, gerekse yeni BK gereğince süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminde sözleşmenin yenilenmesi söz konusudur (bakınız 6570 sayılı yasa madde 11) ve sözleşmenin yenilenmesi durumunda kira bedelinin belirlenmesi de bir kira tespit davasının konusudur.

Uyarlama davası kira sözleşmelerinde ancak kesintisiz çok uzun süreli bir sözleşme söz konusuysa gündeme gelebilir. Örneğin 10 yıllık bir kira sözleşmesi yaptıysanız ve bu on yıl içinde de kira bedelinin sözleşme yapıldığı sırada öngörülemeyen çok özel bir durum nedeniyle çok düşük (veya yüksek) kalmış olması durumunda uyarlama davası açmak değerlendirilebilir ancak 1 yıllık hiçbir kira sözleşmesinde uyarlama davası açılamaz, kira bedelinin tesbiti davası açılır.